Bulletin 2021-6

 

Bulletin 2021-2

 

La République du 12/2/18 : Avon - Le maire veut dompter l'appétit des promoteurs

Bulletin 2017-3

Bulletin 2016-4

Enquête publique modification du Plan local d'urbanisme à Avon - Observations du CDAS 20/06/2016

Cdas COMITE DE DEFENSE, D’ACTION ET DE SAUVEGARDE D’ AVON

Association agréée art. L 132-12-1° Code de l’urbanisme : arrêté préfectoral du 16 septembre 1991

Site : avon-cdas.blogspot.com Courriel : cdas-avon@orange.fr

Case 18 – Maison dans la Vallée 1, rue Lola Dommange 77210 Avon

Le Président    

Note : cet avis a été écrit avant la présentation du projet de l'ilôt est le 14/6/2016 : il n'a pas été révisé compte tenu du fait que les éléments apportés lors de la réunion n'ont pas concerné le règlement d'urbanisme.                                                          

Enquête publique modification du Plan local d'urbanisme à Avon

Observations 20/06/2016

Note : le CDASA et la FAPVS pourtant agréés n'ont pas été destinataires de la lettre des PPA.

Dossier 1/ ZAC Gare

LE PROJET

La ZAC comprend un programme d'environ 21 800 m² de surface de plancher réparti sur 2 îlots : ouest (UDz1 : 12 000 m²) et est (Udz2 : 11 900 m²) tels que repérés aux documents graphiques du PLU.

Une autre procédure de modification du PLU sera faite lorsque le projet sur l’ilot Ouest  (UDz1) aura été défini et retenu. Seul l’ilot Est en zone UDz2 fait l’objet de la procédure de modification du PLU.

Le programme prévisionnel sur cet ilot prévoit 16100 m² de surfaces de plancher, soit une densité de 1,4. Elles se décomposeront en logements libres (8500 m² dont environ la moitié en logements intermédiaires), résidence sociale (3300 m²), commerces (1300m²), bureaux (3000m²), espaces verts et stationnements.

Cette répartition indicative n'apparaît pas dans le PLU et n'est donc pas réglementaire.

La procédure de modification a été retenue à la place de la révision, car le projet ne changerait pas les orientations PADD et ne réduirait ni un espace boisé classé ni une protection paysagère.

On notera la suppression du gel de la constructibilité sur la zone (caduque de toute façon à compter du 24 novembre 2015).

Synthèse des modifications	disposition projetée	commentaire
UD 6 : accès	"Le projet urbain retenu se doit de laisser un parvis en recul de l’avenue du Général de Gaulle, ainsi qu’une coulée verte le long de la rue de la petite vitesse". "En UDz2, la création de plusieurs accès pourra être autorisée"	disposition en réalité permissive, le parvis et la coulée ne figurant pas en tant que tels dans le règlement ou les graphiques du PLU : un secteur de plan de masse aurait permis de l'imposer
UD 10 : hauteur	" La hauteur des constructions est mesurée à partir du niveau de la voirie ou espace public bordant l’unité foncière repéré en fonction du point d’accès au bâtiment et jusqu'au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. " " La hauteur maximum autorisée en UDz2 sera de : - Rez-de-chaussée + 5 niveaux + attique sur l’Avenue de Général de Gaulle - Rez-de-chaussée + 5 niveaux + attique pour la partie Nord de la Rue de la petite Vitesse à Rez-de-chaussée + 3 niveaux + attique sur la partie Sud de la rue de la Petite vitesse - Rez-de-chaussée + 1 niveau + attique sur la rue des Yèbles" NDLR : Un étage-attique est un étage situé au-dessus de l’entablement ou le dernier étage en retrait d’un immeuble.	incapacité de la commune à maîtriser les hauteurs et la densité de la zone La hauteur reste énorme, presque indique à la règle délirante précédente prévoyait 21 m au faîtage ou à l'acrotère ! (il est vrai à partir du sol naturel, ce qui fait une différence). En hauteur avec une fourchette de 2-3 m par niveau : Ave de Gaulle : 14-21 m R. petite vitesse nord : 14-21 m R. petite vitesse sud : 10-15 m R. des yèbles : 6-9 m danger de la règle selon le gridauh : " L’expression de la hauteur en niveaux présente cependant un certain nombre d’inconvénients qui conduisent à en déconseiller l’usage. D’une part, comme il a été dit, elle est difficilement contrôlable dans la mesure où les planchers ne figurent pas nécessairement dans la demande de permis de construire. D’autre part et surtout, son application est parfois incertaine dans la mesure où les hauteurs des niveaux à l’intérieur du bâtiment peuvent varier et que la règle d’urbanisme ne peut régir l’aménagement intérieur des constructions. Par conséquent, la seule façon d’éviter de trop grands écarts est de fixer, en plus du nombre de niveaux, une hauteur maximale en mètres, sachant que ces deux règles sont cumulatives"
UD 11 : architecture	"Pour permettre l’adaptation du projet sans contraindre son architecture […] des dispositions différentes peuvent être admises dans le cadre d’une création architecturale, sous condition d’insertion à l’environnement"	incapacité de la commune de rédiger un cahier des charges architectural, pire, elle accepte une déréglementation totale
UD 12 : stationnement	"le nombre de stationnement ne peut excéder 1 place par logement, et pour les logements sociaux 0,5 place"	c'est la stricte et regrettable application de l'article L 123-1-13 du code de l’urbanisme et de l'article 12 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014
UD 13 : espaces libres	règle générale : " Les espaces restés libres après implantation des constructions doivent faire l'objet d'un traitement paysager (minéral ou végétal)." "40% minimum des espaces non bâtis devront être traités en espaces verts plantés." "Pour UDz2, un coefficient de pleine terre de 15% sur l’unité foncière sera demandé"	c'est la surface donc de la "coulée verte", dont la surface de plantation  sera donc de  40 %  des 15 % laissés  en  terre soit 6  % de plantation ! c'est un minimum, le reste pouvant être en minéral !

NOTRE AVIS

Il y a lieu de noter que le PLU n'encadre que les autorisations de construction alors que la commune et son concessionnaire mènent les opérations d'aménagements, dont le contenu est évidemment plus large que les règles d'urbanismes.

Cohérence PLU/ZAC, justification du parti : On ne dispose pas du projet retenu qui sera présenté en cours d'enquête le 14 juin 2016, pas plus que du dossier de réalisation, (article R. 311-7 CU), et du programme des équipements publics (article R. 311-8 CU) qui d'ailleurs n'ont toujours pas été adoptés par le conseil municipal. Or, si le programme doit être in fine conforme au PLU, on voit bien que le PLU découle en réalité du projet déjà arrêté (secrètement) par la collectivité.

Le parti d'urbanisation n'est justifié par aucune analyse, notamment de la répartition entre économique/habitation.

Le changement du projet en cours de route mériterait une nouvelle concertation légale puisque le contenu de la ZAC a été modifié (article R. 311-2 et R. 311-12 CU : parallélisme des formes de la modification) et que le dossier de création présentait de graves insuffisances (Une étude d'impact ne proposant aucune mesure immédiate de réduction des nuisances dues à la circulation routière nouvelle et renvoyant à une étude ultérieure susceptible de déboucher sur une proposition d'un nouveau plan de circulation est insuffisante,  CAA Versailles, 3 août 2010, Cne de Noisy-le-Grand, no 08VE02168: AJDA 2010. 2279; DAUH 2011, p. 256, no 372).

l'aspect des constructions : Le document d'urbanisme est particulièrement décevant sur l'aspect des constructions : la commune a été incapable de définir un cahier des charges architectural et paysager clair précis et inconditionnel qui permette d'avoir une vision. L'intégration dans le territoire aurait du être recherchée, pour se réapproprier les formes traditionnelles, même réinterprétées en contemporain. Même si la présentation du 14/6 était fructueuse, on ne peut que déplorer cette absence de réglementation, véritable filet de sécurité. La commune, sans conseil avisé, s'en remet ainsi aux seules propositions des promoteurs candidats.

les hauteurs et les vues : On trouve 3 secteurs avec des hauteurs différentes (7 niveaux, 5 niveaux et 3 niveaux), mais leur délimitation est absolument floue et imprécise, ce qui est particulièrement inquiétant sur l'application de la règle.

La hauteur maximale à 7 niveaux notamment sur l'avenue du général de Gaule ou le nord  de la rue de la petite vitesse permet de bloquer toute vue vers la vallée ou réciproquement la forêt : l'ensemble sera particulièrement étouffant.

les emplacements des constructions et la densité : aucune règle de limitation de densité n'est prévue à part un espace libre de 15 % , les emplacements des bâtiments sont laissés libres : un secteur de plan de masse aurait été utile pour fixer d'avance les espaces libres, les vues.

les espaces verts : Là encore, le projet ne tient pas ses promesses, les espaces libres en terre sont limités à la portion congrue (15 %  du terrain) et la plantation encore plus réduite (au min. 6 % du terrain). La "coulée verte" est donc un étroit couloir.

la qualité d'éco-quartier : cette qualité est usurpée faute de correspondre au label (charte européenne de Leipzig ou charte nationale de 2012). La ville n'a fait aucune démarche pour s'inscrire dans cette perspective. Aucune disposition du PLU ne porte sur cette question.

Il est visible que la commune n'a tenu compte d'aucune des observations du CDASA (à reprendre pour l'enquête publique).

Avis défavorable

Le Président,

Dr Guillaume Bricker

Cdas COMITE DE DEFENSE, D’ACTION ET DE SAUVEGARDE D’ AVON

Association agréée art. L 132-12-1° Code de l’urbanisme : arrêté préfectoral du 16 septembre 1991

Site : avon-cdas.blogspot.com Courriel : cdas-avon@orange.fr

Case 18 – Maison dans la Vallée 1, rue Lola Dommange 77210 Avon

Le Président                                                              

Enquête publique modification du Plan local d'urbanisme à Avon

Observations 20/06/2016

Note : le CDASA et la FAPVS pourtant agréés n'ont pas été destinataires de la lettre des PPA.

Dossier 2/ Zone UCc

LE PROJET

Il s'agit de permettre le remplacement d'un HLM rue du Viaduc comptant 16 logements de 12m à l’égout et 15m au faîtage qui sera à démolir.

La communauté de communes envisage d'augmenter de 25 % les règles fixant les limites des hauteurs, emprise, et gabarits des immeubles destinés aux logements sociaux sur le terrain entouré en rouge.

	UCc actuel	Nouveau secteur rouge (+ 25 %)
Hauteur	La hauteur maximale est limitée à 6,00 mètres à l'égout du toit et 11,00 mètres au faîtage. La hauteur est limitée à 7,00 à l’acrotère ou garde-corps pour les couvertures en terrasses.	La hauteur maximale est limitée à 7,50 mètres à l'égout du toit et 13,75 mètres au faîtage. La hauteur est limitée à 8,75 à l’acrotère ou garde-corps pour les couvertures en terrasses.
Emprise	L'emprise au sol de l'ensemble des constructions ne devra pas excéder 30 % de la surface totale du terrain.	L'emprise au sol de l'ensemble des constructions ne devra pas excéder 37,5 % de la surface totale du terrain.

NOTRE AVIS

Le dossier ne comporte pas le projet exact ni les correspondances avec le gestionnaire de HLM promoteur, ce qui est regrettable puisque l'on ne peut en apprécier la portée.

Nous sommes favorables aux logements sociaux insérés dans l'ensemble du territoire, gage de réelle mixité sociale et nous avons pour objectif de faire respecter équitablement l'harmonie architecturale et paysagère dans la commune.

Il conviendrait de favoriser un projet qui soit respectueux du voisinage : le projet à autoriser, comme le bâtiment précédent, constituent des anomalies qu'il convient de refuser pour rechercher des constructions plus basses et moins denses, à mieux répartir sur le terrain avec un traitement paysager adapté, pour assurer une qualité de vie aux habitants comme au voisinage.

La forme du terrain permet de l'envisager sereinement : l'augmentation des hauteurs, emprise et du gabarit est donc inutile.

Avis défavorable

Le Président,

Dr Guillaume Bricker

Bulletin 2016-3

Enquête publique ZAC Gare

PLU

FONTAINEBLEAU

AVON

 enquête publique sur la modification du PLU :

- sur règlement zone UDz liée à la ZAC des Yèbles de Changis à la gare d'Avon

- sur la zone UCc pour démolition et reconstruction d'une résidence de logements  sociaux à Avon

du samedi 4 juin 2016

au mercredi 6 juillet  2016

commissaires enquêteurs :

MM. Gérard FOUCHY et Jean Pierre MAILLARD

Bulletin 2015-3

Observations du CDAS sur la sélection des architectes de la ZAC

Comité de défense d'action et de sauvegarde d'Avon

Association déclarée le 9/05/1976 agréée code de l'urbanisme le 16/09/1991

Site : avon-cdas.blogspot.com Courriel : cdas-avon@orange.fr

Case 18 – Maison dans la Vallée 1, rue Lola Dommange 77210 Avon

Zone d'aménagement concerté des Yèbles de Changis

Réunion du jeudi 29 octobre 2015 à 15H00

Observations préalables du Comité

Le CDASA a été invité à cette réunion par le Maire d'Avon dans le but de mettre au point une liste sélective d'architectes qui seront chargés des la maitrise d'œuvre des constructions des promoteurs désignés. Le but affiché de ce choix est d'assurer la qualité de la réalisation.

I. Sur les rapports entre le programme et le choix des architectes

Le CDASA a envoyé plusieurs lettres d'observations et a participé à l'ensemble des débats et animations proposés, mais n'a pas obtenu de réponse écrite à ses demandes notamment de concertation (pris au sens de la Charte de la concertation du Ministère de l'Environnement). La commune a indiqué qu'elle y avait répondu en réunion publique. A cet égard, le CDASA estime que compte tenu de la technicité des réponses attendues (d'un point de vue financier, architectural, paysager et économique, de l'étude des alternatives) sa demande n'a pas été satisfaite.
Dans la mesure où le CDASA n'a pas été invité réellement à débattre des objectifs, des contraintes financières et techniques, des options économiques, des éléments du contenu du programme, la portée de la réunion proposée est évidemment réduite à une question de détail d'exécution, dont il ne méconnait pas l'importance, mais qui est littéralement surplombée par les éléments fondamentaux du programme. Bref, on demande au CDASA son avis sur une question secondaire sans lui avoir demandé son avis sur les questions principales.

II. Sur le Cahier des Prescriptions urbaines, architecturales et paysagères

L'article L. 311-6 du code de l'urbanisme précise que les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone. (voir l'article 12.3 2° de la concession).
Malgré sa demande, le CDASA n'a pas été invité à donner un avis sur le cahier des charges architecturales et paysagères qui serait envisagé pour la réalisation de la ZAC et qui constitue pour lui un autre élément fondamental. Il est estime que le concédant aurait eu tout intérêt à se doter d'un architecte conseil autonome et particulièrement compétent en matière de patrimoine.

III Sur le principe de la sélection d'architectes imposée aux promoteurs

Le CDASA fait ainsi une réserve de principe en estimant qu'il eut été plus utile d'avoir un cahier des charges architectural particulièrement précis sous le contrôle d'un architecte-coordonnateur compétent et appointé par la Ville, ce qui lui paraît plus efficace que d'imposer le choix des architectes aux aménageurs sur une liste restreinte.
Sans émettre d'opposition formelle au procédé qui d'ailleurs ne relève pas à proprement parler de ses compétences, le CDASA se demande le fondement légal du procédé et si l'exclusion des architectes non retenus par l'autorité publique, sans procédure d'appel d'offre, et la restriction à la liberté de choix des promoteurs, ne constituent pas une source contentieuse. En effet, autant il est du ressort de l'administration, du chef de sa police administrative et de sa qualité de concédant, d'imposer un cahier des charges avec des prescriptions précises, d'approuver les projets d'architecture des acquéreurs au moment des cessions et d'en assurer le respect, autant on peut se demander si l'imposition d'un architecte (sur une liste ou non) ne constitue pas une atteinte à la liberté de choix du maitre d'ouvrage, personne privée (article 19 du code de déontologie de la profession d'architecte). Cette question relève bien sûr de la seule responsabilité du concédant.

IV Proposition d'architectes

Ces préalables étant soulignés et conservés en tête, sans d'ailleurs méconnaitre les difficultés de négociation de la commune (notamment causées par le type de montage juridique conservé), le CDASA considère néanmoins que la Ville fait preuve d'une ouverture sur ce point particulier et souligne cet effort, auquel le Comité veut bien répondre de manière constructive.

La République du 8 juin 2015 : avis du CDASA sur le projet de la zac

Communiqué de presse du 27 mai 2015 : ZAC Gare

Comité de défense d'action et de sauvegarde d'Avon

Association déclarée le 9/05/1976 agréée code de l'urbanisme le 16/09/1991

Site : avon-cdas.blogspot.com Courriel : cdas-avon@orange.fr

Case 18 – Maison dans la Vallée 1, rue Lola Dommange 77210 Avon

Communiqué de presse sur la ZAC de la Gare d'Avon

Le Comité de défense d'Avon se déclare, en l'état du dossier, défavorable au projet de Zone d'aménagement "concerté" de la gare, trop dense et mal concerté.

Le Comité fait des propositions constructives pour sortir par le haut du dossier.

Concertation sans réponse

Le Comité de défense d'action et de sauvegarde d'Avon a essayé de jouer à fond la carte de la "concertation" telle qu'elle a été proposée par le Maire d'Avon : deux réunions de dialogue direct avec le Maire, une participation assidue aux réunions publiques et aux sorties avec l'animateur désigné par la Ville, publication de 4 courriers d'observations motivées et précises (avon-cdas.blogspot.com).

Le Comité est au regret de constater que ses observations n'ont pas été entendues ni n'ont même fait l'objet d'une réponse, ce qui est anormal. Seule l'étude de circulation a fini par être obtenue. Le Comité n'a pas été invité au comité de pilotage. Le tourisme n'a pas été pris en compte, l'avis des riverains a été négligé.  Il n'y a pas eu de travail précis sur le financement, les besoins, et les orientations.

La phase de pseudo concertation se termine et aucune alternative n'a été étudiée sérieusement : la concertation "réglementaire" qui va suivre n'a aucune chance de faire modifier le projet déjà bouclé.

Danger financier et programmation défectueuse

Malgré quelques améliorations (réduction du nombre de logements, mini-square, etc.), le projet reste globalement inacceptable en terme de densité. Le Comité constate surtout que la Mairie a maintenu un montage financier de la ZAC tout à fait défectueux.

Ainsi côté dépenses, on doit compter l'achat du terrain, le coût des études et des prestations de l'aménageur, le coût des constructions et des biens affectés à un service public, les jardins, et, côté recettes, la commercialisation des  nouvelles constructions, par laquelle on atteint l'équilibre économique. Bref, le bétonnage paye les dépenses.

L'Etat (propriétaire avec RFF) peut faire pression en faisant varier le prix du terrain. Ce processus est dangereux, car si la Ville ne veut rien payer, elle sera obligée de construire massivement, au péril de la qualité de vie des habitants de l'agglomération. Avec le contrat avec Aménagement 77, la Ville s'est enferrée et chaque année la facture gonfle, poussant encore à sur-densifier le site.

Le contenu même du programme est inquiétant :

- la densité est trop forte, ne respecte pas le style traditionnel et l'intérêt du site,

- l'étude de circulation démontre un accroissement significatif du trafic dans le secteur de la gare, déjà saturé aux heures de pointe sur un axe surchargé;

- les projets de bureaux n'ont fait l'objet d'aucune étude de marché, alors qu'il y en a beaucoup de vide à proximité, et la preuve de leur inadaptation n'est pas rapportée,

- l'accueil des touristes (château et forêt) est un enjeu majeur totalement oublié,

- l'aspect paysager et architectural est négligé, pour faire des économies;

- les vues sur la Vallée et la Forêt seront fermées, encaissant les voiries.

- enfin, les améliorations par rapport au projet précédent, comme l'auberge de jeunesse, ne verront le jour que si le prix des terrains est bien abaissé.

Propositions

Le Comité, qui veut néanmoins donner sa chance au dialogue, propose :

- l'application de la charte de la concertation et la réalisation d'une véritable étude de viabilité économique des projets de bureaux,

- que des alternatives soient enfin étudiées sérieusement avec un chiffrage précis, un impact environnemental et économique (constructions, pas de construction, variation entre différents types d'équipements)

- la révision totale du projet tant sur le montage financier, la densité, ainsi que les options environnementales et paysagères

Contribution n° 4 du CDAS à la ZAC Gare

Réunion publique du 13 avril 2015 : ZAC : Etude de circulation

Réunion publique du 13 avril 2015 : ZAC : plan masse

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