Communiqué de presse : le CDAS d'Avon attaque le permis de l’îlot ouest et répond fermement au maire sur le déficit de la ZAC

 

Communiqué de presse :

le CDAS d'Avon attaque le permis de l’îlot ouest et répond fermement au maire sur le déficit de la ZAC

 

 

 

Ce 22 janvier 2025, le tribunal administratif a été saisi par le CDAS et des riverains en ce qui concerne le permis de construire de 45 logements et d'un hôtel de 90 chambres sur l'îlot Ouest de la ZAC de la gare. En effet, dans un courrier très sec daté du 14 janvier et reçu le 22 janvier par l’avocat du CDAS et des riverains concernés, la Ville d’Avon a rejeté le recours gracieux formulé, sans apporter le moindre élément de réponse sur le fond du dossier (densité, esthétique, impact pour le quartier et la ville). Force est de constater que le dialogue annoncé par la mairie n'a pas été suivi d'effet.

C'est dans la presse que la Mairie semble désormais vouloir se battre en prenant à témoin l'opinion : en cas d’échec de ce projet, la commune risquerait de perdre 980 000 €, somme qu’elle serait contrainte de payer à l’aménageur. Elle menace de fermer des services ou d'augmenter des impôts si le projet devait ne pas voir le jour. Mais la Mairie n’est-elle pas victime de sa propre imprudence ?

Le CDAS remet les pendules à l'heure en rappelant que cette situation était parfaitement évitable, qu'il n'a cessé de le dire à la commune et de l'écrire dans la presse. Il est donc inutile de culpabiliser les requérants pour se dédouaner des décisions néfastes prises

 

 

Îlot Ouest : un permis de construire inacceptable

Le CDAS rappelle que le permis est inacceptable en l’état, qu’aucune concertation sur le programme, la densité ou l'esthétique n'a réellement eu lieu, que ce soit avec les associations ou le public. Une telle concertation aurait-elle permis d’éviter un recours contre le permis ? Pas nécessairement, mais cela aurait au moins permis d’engager un dialogue pour tenter de trouver une solution. D’autant plus que les griefs formulés par l’association étaient en partie évitables.

Le projet de construction s'intègre mal dans le quartier, avec des façades sans aucun lien esthétique avec l'environnement existant. Aucune mesure n'est prise pour réduire les nuisances sur le voisinage (perte d’ensoleillement, accroissement des difficultés de circulation, impact visuel). Le projet prévoit la fermeture de la place de la Gare, allant ainsi complètement à l’encontre des recommandations du rapport sur le site patrimonial remarquable, et réduit drastiquement le nombre de places de stationnement pour les riverains et les usagers de la gare. Alors que les abords de la gare sont déjà congestionnés aux heures de pointe, c’est désormais tout un quartier qui risque la thrombose.

 

 

Encore plus de logements qu’à l’origine… et des pertes !

Afin de comprendre la situation actuelle, revenons sur les grandes étapes clés du projet.

2010 : Jean-Pierre Le Poulain, maire d’Avon à cette époque, et sa majorité adoptent un programme comportant 25 300 m² de surface de plancher, avec 292 logements répartis entre l'îlot Est (235 logements) et l’îlot Ouest (57 logements), des commerces (3 000 m²) et un hôtel (1 800 m²).

2014 : Le maire sortant est battu par Marie-Charlotte Nouhaud qui s’engage à réduire le nombre de logements (certains diront même que c'est pour cela qu'elle avait été élue). En apparence, elle baisse la surface globale du projet à 21 800m², mais n’indique pas les objectifs de l’îlot Ouest, ce qui est trompeur. En 2017, elle signera un permis pour l’îlot Est de 16 091 m² avec 258 logements dépassant pour ce secteur le projet initial en nombre de logements. A ce stade, l’opération est déficitaire et la commune doit verser 465 000 € de participation alors qu’une ZAC a pour but d’utiliser les bénéfices pour financer les ouvrages publics comme l'accès PMR à la rue des Yèbles, accès qui se révélera être un véritable fiasco dénoncé par tous.

2024 : la commune repasse le programme total à 23 017 m² (commerce et hôtel compris) en ajoutant à l’îlot Est (achevé), le permis de l’îlot Ouest de 6 917 m² et la construction de 45 logements en échange d'une participation du promoteur. Soit un total de 303 logements désormais :la promesse de réduction est donc démentie par les faits !

 

 

2014 : il était encore temps de mettre un terme à la concession pour préserver le quartier et les finances de la Ville

Le CDAS n'a cessé de demander l'abandon de la concession d'aménagement de la ZAC de la Gare. En 2014, à l'arrivée de Madame Nouhaud aux affaires, le déficit opérationnel (courant à fin 2013) était déjà de 485 406 € composé de 194 195 € d'études récupérables et d'une rémunération d'Aménagement 77 de 244 835 € (50 % du déficit). A ce moment, rien n'était vraiment encore engagé : repartir sur des bases saines était alors tout à fait possible en réutilisant les études.

Le président du CDAS de l'époque, juriste en droit immobilier, notait qu'il était inutile d'avoir un aménageur coûteux et de payer des infrastructures qu'un promoteur pouvait réaliser. La bonne solution était de fixer des règles d'urbanisme précises en matière d’esthétique et de programmation et de laisser l'initiative privée acheter directement les terrains et réaliser les infrastructures et les constructions dans ce cadre. Inutile de jouer les apprentis sorciers en prenant un risque financier.

La mairie d'Avon prétend que, sans la ZAC, elle aurait perdu l'initiative urbanistique et donc la maîtrise de l’esthétique et des choix programmatiques, ce qui est douteux puisqu’elle décide des permis et influe sur le plan local d’urbanisme qui peut imposer ses choix. Sur le plan de l’esthétique, elle a validé par le passé des projets plus que discutables, sans réel lien avec les constructions environnantes. Mais surtout, la mairie oublie opportunément de rappeler que c’est bien elle qui a fait modifier le plan local d'urbanisme en 2016 pour bétonner davantage en rendant possible un projet qui n’aurait pas pu voir le jour sous cette forme sinon.

 

La prophétie du CDAS sur la catastrophe annoncée

Ce n'est pas faute pour le Comité d'avoir tenté de ramener les pouvoirs publics à la raison. En mai 2015, dans un communiqué, le président du CDAS avait, à nouveau, solennellement averti la commune des risques qu'elle prenait : "le projet reste globalement inacceptable en termes de densité. Le Comité constate surtout que la Mairie a maintenu un montage financier de la ZAC tout à fait défectueux. Ainsi côté dépenses, on doit compter l'achat du terrain, le coût des études et des prestations de l'aménageur, le coût des constructions et des biens affectés à un service public, les jardins, et, côté recettes, la commercialisation des nouvelles constructions, par laquelle on atteint l'équilibre économique. Bref, le bétonnage paye les dépenses. L'Etat (propriétaire avec RFF) peut faire pression en faisant varier le prix du terrain. Ce processus est dangereux, car si la Ville ne veut rien payer, elle sera obligée de construire massivement, au péril de la qualité de vie des habitants de l'agglomération. Avec le contrat avec Aménagement 77, la Ville s'est enferrée et chaque année la facture gonfle, poussant encore à sur-densifier le site".

Compte tenu des choix fait dès le départ, il fallait s'attendre à ce que la situation financière dérape, obligeant sans cesse à revoir à la hausse les objectifs de densification pour tenter de minimiser les pertes. Une densification à outrance qui aura entraîné une vive réaction des riverains/déclenché une véritable levée de boucliers avec le dépôt d’un recours en contentieux contre le projet de construction de l’îlot Ouest.

 

 

Les mauvais comptes feront-ils les bons procès ?

Les derniers comptes approuvés par le conseil municipal fin 2024 font état d'un déficit de 445 015 € et non de près d’un million comme l’affirme Madame Nouhaud. Ce déficit anormal s'explique par les mauvais choix de la commune, conseillée par Aménagement 77. Il n'est pas inintéressant de noter qu’Aménagement 77 a touché pas moins de 917 659 € de rémunération entre 2010 et 2023, soit 13 % des charges opérationnelles. Des conseils contestables qui finissent par coûter très cher au contribuable !

Il y a d’abord, sous la pression de l'Etat et de la SNCF, une dérive du prix d'acquisition des terrains : évalués initialement à 2,7 M€, ils sont finalement cédés pour 3,6 M€, soit 33 % plus cher. Ensuite, le fait que les infrastructures sont prises en charge par la concession au lieu d’être laissées à la charge des promoteurs ce qui pèse lourdement sur le résultat (2 M€ pour les travaux préparatoires, les voiries et réseaux, les honoraires, soit 30 % des charges !).

Or, cette situation était évitable. Si le CDAS avait été entendu, la mairie aurait mis fin à la concession, conservé les études utiles, modifié le Plan local d’urbanisme pour encadrer très précisément les constructions (sachant qu’il est possible d’aller très loin dans le détail si réelle volonté politique il y a), laisser au secteur privé le soin des opérations de viabilisation et de construction avec un contrôle précis de l’esthétique au moment d’examiner le permis de construire. Tout risque financier et urbanistique eût été écarté.

Cette fuite en avant a conduit à densifier massivement le quartier sur sa partie Est avec des bâtiments à l’esthétique plus que discutable. Désormais, la commune menace le contribuable de devoir payer les pots cassés alors qu’elle n’a ni su se contrôler, ni voulu écouter les conseils raisonnables de spécialistes, tout en payant un aménageur pousse-au-béton !

Afin de sortir de cette impasse, la commune ne devrait-elle pas prendre un avocat et attaquer son aménageur pour insuffisance de conseil ? A défaut, le risque est grand que les Avonnais refusent d’assumer les erreurs de gestion commises par une municipalité qui n’a pas voulu voir le mur dans lequel elle fonce depuis des années.

 

Communiqué du 29/10/2024 : Résidence étudiante de la rue des Archives à Fontainebleau : le Tribunal administratif de Melun rejette la demande de référé-suspension

Par une ordonnance en date du 21 octobre 2024, le juge des référés a rejeté la requête déposée
par des riverains, la Ville d’Avon et le CDAS d’Avon pour suspendre les travaux de construction de
la résidence sociale étudiante de 168 chambres sur le terrain de l’ancienne maison forestière
d’Avon à Fontainebleau.

Dans leur requête pour demander la suspension des travaux, les requérants avaient mis en exergue
les nombreuses insuffisances du projet (absence d’étude concluant à la nécessité de logements
étudiants à Fontainebleau, résidence non intégrée au tissu urbain et au réseau d’enseignement
supérieur de la ville, abattage d’une partie de la haie protégée sans justification, non-respect des
règles d’alignement et de retrait du plan local d’urbanisme, etc.) dans leur requête pour demander
la suspension des travaux.

Le juge des référés a considéré qu’il n’existait pas d’urgence à suspendre l’exécution des travaux
puisqu’il existerait un intérêt public à l’exécution du permis de construire et ne s’est pas prononcé
sur le fond de la requête déposée par les requérants. Pour justifier sa décision, il a essentiellement
pris en considération l’objectif fixé dans le programme local de l’habitat (PLH) par la Communauté
d’agglomération du Pays de Fontainebleau (CAPF), à savoir « proposer une offre adaptée à la
spécificité des jeunes et des étudiants », dans la mesure où il est prévu que le Coeur urbain de
l’agglomération accueille plus de 5 285 étudiants à l’horizon 2025 pour lesquels seules 2000 places
sont disponibles dans les résidences étudiantes existantes.

Rappelons que ce PLH, définitivement adopté le 28 mars 2024, fait l’objet d’un recours auprès de
ce même Tribunal administratif de Melun par la Fédération des Associations de Protection de la
Seine du Sud Seine et Marnais dont le CDAS d’Avon est membre. Il n’aura donc pas fallu attendre
bien longtemps avant que le PLH ne produise ses premiers effets sur Fontainebleau en justifiant la
bétonnisation d’un espace vert de 2 700 m2 au profit d’intérêts privés.

Et ce n’est qu’un début. Les arguments avancés par le juge des référés pour débouter les
requérants ont en effet de quoi faire frémir : l’offre de logements étudiants étant jugée largement
insuffisante pour accueillir les 5 285 étudiants attendus en 2025 dans le Coeur urbain de
l’agglomération, il faut s’attendre désormais – outre les 168 chambres de la rue des Archives – à
ce que la Ville de Fontainebleau délivre de nouveaux permis de construire pour des centaines de
logements étudiants supplémentaires ! A n’en pas douter, les élus trouveront avec le PLH un
moyen bien commode pour justifier tous leurs excès en matière de bétonnisation.

Si le référé-suspension a été rejeté, le permis de construire de la résidence étudiante fait toujours
l’objet d’un recours en contentieux auprès du Tribunal administratif de Melun. Le CDAS d’Avon est
désormais dans l’attente d’une date d’audience.

Le Comité reste convaincu qu’un tel projet de construction n’aurait jamais dû voir le jour dans un
quartier essentiellement pavillonnaire comme celui du Rocher d’Avon. Sans aucun parti pris
politique, le CDAS d’Avon rappelle son attachement à la préservation du cadre de vie des habitants
de l’agglomération.

Communiqué du 23 juillet 2024 : EX-MAISON FORESTIERE D’AVON : PAS DE TREVE OLYMPIQUE

 

Communiqué du 23 juillet 2024

EX-MAISON FORESTIERE D’AVON : PAS DE TREVE OLYMPIQUE

La trêve olympique aura fait long feu. La Société d’économie mixte (SEM) du Pays de Fontainebleau aura simplement attendu le passage de la flamme olympique pour lancer les grandes manœuvres sur le terrain de l’ancienne maison forestière d’Avon dont elle est propriétaire et sur lequel elle prévoit de construire une résidence étudiante de 168 logements.

Comme pour les Jeux Olympiques de Paris, ce lundi 22 juillet sonne un peu comme une répétition avant l’heure pour la SEM. Les premiers camions ont franchi les grilles au petit matin. Peu après, les travaux d’abattage ont commencé. Tous les arbres – essentiellement des épicéas âgés de 20 à 30 ans – alignés le long de la rue des Archives ont été abattus dans la journée.

La SEM avait déjà procédé le 25 juin dernier à des travaux d’embellissement – c’est du moins ce qu’avait laissé entendre à l’époque le maire de Fontainebleau – en prévision du passage de la flamme olympique le 20 juillet, celle-ci devant partir du Centre national des sports de défense (CNSD) avant d’emprunter la rue des Archives. De toute évidence, tout le monde n’a pas la même définition du terme « embellissement », les travaux réalisés s’apparentant davantage à de l’élagage massif !

Rappelons que le CDAS d’Avon et la Ville d’Avon ont attaqué la modification n° 12 du Plan local d’urbanisme (PLU) qui rend notamment possible l’installation de cette résidence étudiante en lieu et place de l’ancienne maison forestière d’Avon. Le CDAS d’Avon considère que cette modification du PLU porte atteinte à la protection des paysages et du cadre de vie par une densification anormale tout en sous-estimant gravement les impacts sur les services publics et les transports dont la saturation est pourtant patente. Le permis de construire délivré par la Ville de Fontainebleau pour la construction de cette résidence étudiante de 168 logements fait également l’objet d’un recours devant le Tribunal administratif de Melun.

Hasard du calendrier, l’abattage de ces arbres intervient le jour même où La République de Seine-et-Marne publie dans ses colonnes un article intitulé « Le Pays de Fontainebleau en pleine lutte pour l’environnement » qui revient sur l’obtention du label « Territoire engagé pour la nature » (TEN) par la Communauté d’agglomération du Pays de Fontainebleau (CAPF).

Délivré par l’Office français de la biodiversité, ce label encourage et valorise les efforts des communes et agglomérations en matière de préservation de la nature. Fière de cette reconnaissance, la CAPF écrit sur son site web « En lien avec l’action 29 du « Plan Climat » de l’agglomération (PCAET), corriger et conserver les corridors écologiques et cœurs de nature, l’objectif de ce projet est de disposer d’un outil capable d’aiguiller la connaissance générale de la biodiversité sur le territoire de l’agglomération. Les actions permettront de valoriser le patrimoine naturel, de sensibiliser les citoyens et les acteurs locaux sur le sujet. ». Au-delà du lapsus commis par la CAPF qui serait savoureux en d’autres circonstances, l’action 29 du PCAET prévoyant en réalité de « conserver et protéger les corridors écologiques et cœurs de nature », le CDAS d’Avon constate que, au travers de sa filiale la SEM, la CAPF ne se prive pas de détruire un espace vert pour des considérations financières avant tout. Et ce, sans tenir compte de l’intérêt général et de l’opposition de nombreux habitants, des associations et de la Ville d’Avon.

Il reste désormais trois ans à la CAPF pour inverser la tendance et conserver le précieux label TEN.

Communiqué de presse du 2 avril 2024 : Résidence étudiante de la rue des Archives à Fontainebleau : le CDAS dépose un recours contentieux contre le permis de construire

 

Résidence étudiante de la rue des Archives à Fontainebleau : le CDAS dépose un recours contentieux contre le permis de construire

Communiqué de presse du 2 avril 2024

Le Comité de défense d'action et de sauvegarde d'Avon (CDAS d’Avon), association de défense de l'environnement et du patrimoine avonno-bellifontains, a déposé un recours devant le Tribunal administratif de Melun contre l’arrêté n° PC 077 186 23 00034 en date du 12 janvier 2024 par lequel le maire de Fontainebleau a accordé un permis de construire à la Société d’économie mixte (SEM) du Pays de Fontainebleau pour la construction d’une résidence étudiante sur le terrain de l’ancienne maison forestière d’Avon sis rue des Archives. Le projet de résidence prévoit 168 logements, un logement régisseur et un parking de 41 places pour les voitures.

La SEM a notamment pour actionnaire, la Ville de Fontainebleau, qui a délivré le permis, et la Communauté d’agglomération du Pays de Fontainebleau (CAPF) qui avait approuvé la délibération n° 2023-148 du 28 septembre 2023 portant modification n° 12 du plan local d’urbanisme (PLU) de Fontainebleau-Avon. Cette modification rend possible l’installation de la résidence étudiante rue des Archives en lisière d’Avon, par dérogation aux règles normales du quartier. Lors de l'enquête publique sur cette modification, le commissaire-enquêteur avait donné un avis défavorable, en raison de l'opposition des habitants, de la Ville d'Avon et des associations de protection du patrimoine naturel et culturel. Un recours devant la Cour administrative d’appel de Paris (CAA) avait déjà été déposé fin 2023 contre cette délibération illégale et illégitime de la CAPF.

Le comité considère que l'accueil des étudiants est souhaitable pour l’attractivité de l’agglomération et son dynamisme. Il est essentiel de leur proposer des logements adaptés à proximité des universités, de développer l’activité économique pour les inciter à rester durablement sur le territoire, tout en préservant le cadre de vie des habitants déjà présents et le patrimoine.

Aucune étude sérieuse n'a été réalisée par les pouvoirs publics sur les problèmes spécifiques soulevées comme les besoins en transports, en services ou la bonne intégration dans le tissu urbain, alors qu'il existe nombre de logements vacants qui auraient pu être repris à cette fin sociale. Chaque commune fait son projet sans coordination comme la Ville d'Avon à la gare ou la Ville de Fontainebleau rue des Archives. Une réflexion sur un vrai campus n'a jamais émergé, la priorité de la CAPF étant de bétonner les terrains militaires sans penser à l'avenir économique de l'agglomération.

Or, le projet de résidence étudiante sur le terrain de l’ancienne maison forestière d’Avon ne répond en rien à ces préoccupations.

Au contraire, la construction d’un bâtiment de 15 mètres de haut, avec une architecture totalement anachronique par sa densité et son esthétique comparativement au quartier existant, essentiellement constitué de pavillons avec un ou deux étages au maximum, va porter atteinte au caractère de la ville.

Quant aux conditions de circulation et de stationnement, déjà difficiles dans cette zone, elles vont s’en trouver encore un peu plus dégradées, d'autant que le parking est sous-dimensionné. Soulignons enfin le fait que les futurs étudiants qui intègreront cette résidence ne disposent pas de transports en commun suffisants.

Enfin, à l’heure où les élus ne cessent de parler de transition écologique, sacrifier un îlot de verdure de 2700 m2 en pleine ville ne semble guère les émouvoir face aux intérêts financiers de la SEM dont la CAPF et la Ville de Fontainebleau sont actionnaires.

Le CDAS d’Avon regrette à nouveau le refus de la concertation avec les habitants et les associations et souhaite une remise à plat du projet malgré les positions jusqu’au-boutistes de la CAPF et de la Ville de Fontainebleau qui ont conduit à cette situation.

C’est désormais au Tribunal administratif de Melun qu’il appartient de trancher.

Communiqué de presse du 6 décembre 2023 : Modification n°12 du PLU de Fontainebleau-Avon : le CDAS dépose un recours contentieux

Modification n°12 du PLU de Fontainebleau-Avon :

le CDAS dépose un recours contentieux

Communiqué de presse du 6 décembre 2023

Le CDAS d’Avon, association de défense de l'environnement et du patrimoine avonno-bellifontains, a déposé un recours devant la Cour administrative d’appel de Paris (CAA)[1] contre la délibération n° 2023-148 du 28 septembre 2023 de la Communauté d’agglomération du Pays de Fontainebleau (CAPF) qui a approuvé la modification n° 12 du plan local d’urbanisme (PLU) de Fontainebleau-Avon.

La délibération attaquée avait notamment pour objectif d’adapter le PLU afin de permettre :

·         L’installation de deux résidences étudiantes à Fontainebleau (la première en lisière d’Avon, rue du Rocher, en lieu et place de l’ancienne maison forestière d’Avon, et la seconde rue du Docteur Clément Matry à proximité immédiate de la Chapelle de la Sainte-Famille),

·         La réalisation de nouveaux équipements sportifs sur le secteur du stade Philippe MAHUT (secteur Nba notamment pour répondre aux ambitions « terre de jeux 2024 »).

 

Le CDAS considère que cette modification porte atteinte à la protection des paysages et du cadre de vie par une densification anormale, tant au sud d’Avon qu'à proximité de la Chapelle de l'Hôpital, tout en sous-estimant gravement les impacts sur les services publics et les transports dont la saturation est pourtant patente. L'esthétique inadaptée des opérations préexistantes et des projets dévoilés ne peut que constituer un désastre pour la renommée de l'agglomération.

 

Force est de constater que la CAPF favorise les seuls intérêts particuliers des promoteurs (dont sa filiale la SEM du Pays de Fontainebleau) sans tenir compte de l'intérêt général et de l'opposition de nombreux habitants, des associations et de la Ville d'Avon.

 

Concernant le projet de résidence étudiante rue du Rocher, le maire de Fontainebleau reconnaissait dans la République de Seine-et-Marne du 10 juillet 2023 : « Le projet a toutes les chances de déboucher sur des contentieux, alors nous avons tout intérêt à envisager des alternatives ». Un permis (retiré depuis) était pourtant délivré le 27 juillet 2023 ! Le commissaire enquêteur a lui-même relevé dans ses conclusions du 3 août 2023 « la tension conflictuelle ressentie au cours des permanences » concernant le projet de résidence étudiante rue du Rocher et le profond sentiment des riverains de ne pas être écoutés. Il a alerté l’autorité sur les conséquences qu’aurait un tel projet et a émis une réserve non levée qui s'est donc transformée en avis défavorable.

Le CDAS était prêt à discuter de ces alternatives et avait saisi dans ce sens la Commission de conciliation en matière d’élaboration des documents d’urbanisme le 13 septembre 2023 auprès de la préfecture. Alors qu’il en avait été dès le début personnellement informé par le Président du CDAS, le président de la CAPF a refusé d'en tenir compte en inscrivant l’approbation de la modification n° 12 du PLU à l'ordre du jour du Conseil communautaire du 28 septembre 2023. Le 25 septembre 2023, le Président du CDAS d’Avon a porté à la connaissance des conseillers communautaires plusieurs éléments justifiant le retrait de l’ordre du jour ou à défaut un vote défavorable. Sans succès malheureusement.

Dès lors, compte tenu du passage en force de la CAPF et du mépris affiché pour les habitants des deux communes, le CDAS d’Avon n’avait plus d’autre choix que de déposer un recours pour contester l’adoption de cette modification du PLU. Le CDAS d’Avon regrette profondément cette situation, conséquence du jusqu’au boutisme du président de la CAPF et de la Ville de Fontainebleau dans cette affaire.

C’est désormais à la Cour administrative d’appel de Paris de se prononcer sur ce recours.

Le CDAS invite les lecteurs à soutenir son action pour la sauvegarde de la qualité de notre ville : http://avon-cdas.blogspot.com/p/faire-un-don.html

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[1]              Du fait d'une loi d'exception, la CAA est compétente en premier et dernier ressort concernant les recours qui touchent de près ou de loin à l'organisation des Jeux Olympiques.

Communiqué de presse commun du 14 février 2023 / Bétonnage à la gare et dans l'agglomération : les ONG appellent à la responsabilité

  

Comité de défense d'action et de sauvegarde d'Avon Association déclarée 27 avril 1976 JO 9 mai 1976 Association agréée Code Urbanisme article L. 132-12 - Arrêté préfectoral 2017/CS/38 du 2 mai 2017 Site : avon-cdas.blogspot.com    Courriel : cdas-avon@orange.fr Maison dans la Vallée, case 18   27, rue du Vieux Ru - 77210 Avon

Fontainebleau Patrimoine Association loi 1901 n° 9741 déclarée au JORF du 11 décembre 1996 p. 5454 Site : fontainebleau-patrimoine.blogspot.fr Courriel : echosbleau@gmail.com  24, Bd Thiers 77300 Fontainebleau

 

Communiqué de presse commun du 14 février 2023

Bétonnage à la gare et dans l'agglomération : les ONG appellent à la responsabilité

 

       Le CDAS d’Avon et Fontainebleau Patrimoine appellent solennellement le public et les élus à demander l'abandon des opérations de bétonnage à la gare, sur l'axe majeur de l’agglomération, et au-delà de la politique d'urbanisme actuelle, qui, à part pour les promoteurs, ne présente guère d’avantages.

Après l'îlot Ouest de la zone d’aménagement concertée (ZAC) de la Gare (6 600 m² auxquels il faut ajouter 21 800 m² dont 260 logements pour l’îlot Est), la commune s’apprête à contracter le 15 février 2023 avec l’Etablissement public foncier d'Ile de France (EPFIF) pour un programme de 6 350 m² initialement, rue de la gare – programme modifié en catastrophe pour être moins précis – ainsi que pour la recherche de terrains Avenue Dorion aux Fougères.

·         De graves inconvénients, des arguments discutables

L'augmentation de population impliquera un surcroît de trafic, avec une ligne R saturée, des services publics insuffisants, des ressources énergétiques et en eau sous tension. Le Maire l'a d’ailleurs reconnu publiquement en s’opposant à des projets (Bellefontaine, logements étudiants près du CNSD). L'artificialisation des espaces libres a des effets négatifs en termes climatiques (îlots de chaleur), sans parler des esthétiques inadaptées pour une agglomération d'art et d'histoire. Démolir les logements de la rue de la gare pour cause d’indécence ne tient pas, car la commune peut les faire mettre en conformité, si avéré. La commune et l'EPFIF, prétextant la présence de quelques immeubles de grande hauteur dans cette zone, tentent de justifier des constructions aussi hautes. En réalité, le quartier est surtout constitué de maisons avec un ou deux étages et de jardins. Le même argument fallacieux a déjà été utilisé pour la ZAC, la caserne Chataux ou les logements étudiants près du CNSD.

·         Objectifs de construction : embarrassée, la mairie tente une manœuvre déloyale

Dans une vidéo du 10 février 2023, le Maire d'Avon fait croire que rien n'est figé : "Je n'ai de totale certitude ni moi ni les élus ni les services sur la programmation définitive". Or, les conventions sont très claires : le programme de la ZAC Ouest prévoit une "surface de plancher prévisionnelle d’environ 6 600 m²" et le projet initial de convention rue de la gare stipule clairement : " le programme comportera environ 6 350 m²". Un chiffre trop précis pour la mairie.

Suite à la communication du CDAS du 06/02/2023 dénonçant ces opérations, le service urbanisme a cru malin, pour sauver la face, de modifier, 3 jours après, les objectifs de la convention de la rue de la gare : désormais ce sera 60 logements, 300 m² de commerce et une résidence étudiante (sans plus de précision). Cette manœuvre a échoué : la suppression de la précision de la surface annoncée ne change en rien la réalité du bétonnage à venir ni son intensité !

·         "Concertation" : la mairie en fera une lorsque tout sera décidé

Le Maire dit : "Je ne souhaite pas communiquer publiquement, mais une communication publique et une réunion publique vous sera proposée dès que les choses seront définitives, ça me paraît une question d'honnêteté".

N’aurait-il pas été plus honnête d’organiser une réunion publique avant que les choses ne soient "définitives" ? Autrement dit, il n’y aura pas de vraie concertation. Pour modifier des objectifs déjà arbitrairement fixés, la solution est donc que les Avonnais et les Bellifontains, tous concernés, obtiennent de leurs élus de réviser cette politique de bétonnage qui présente de graves inconvénients, avec une concertation préalable.

·         Equilibre économique : il faudra sans doute modifier le règlement d'urbanisme

La commune soutient qu'elle fera moins pire que des promoteurs privés. Or, elle va user de moyens qu'un promoteur n'a pas. Une étude de l'EPFIF démontre en effet que le projet de la rue de la gare ne pourra être équilibré qu'en modifiant le PLU ("Au regard du cadre réglementaire actuel, les limites de hauteur et de densité ne permettent pas de trouver un équilibre financier quelque soit le scénario d’assiette foncière envisagé.", "L’étude montre que le passage d’un cadre réglementaire autorisant un R+2 à un R+4 […] permettrait d’équilibrer l’opération.") ou en ayant au moins recours à la préemption qui est à la seule disposition d'une mairie (sinon l'expropriation).

·         Vers 4 000 logements de plus : une responsabilité devant l'Histoire et la population

Fontainebleau n'est hélas pas épargnée par des projets encore plus nombreux (551 logements aux Subsistances, logements nouveaux près de l'hôpital, programme de 675 HLM des foyers de Seine-et-Marne, 165 logements étudiants près du CNSD, entre 800 et 1200 logements aux Héronnières...). Pour l'agglomération, on arriverait ainsi à 4000 logements supplémentaires sans le consentement des habitants, avec des constructions très denses et des architectures déconnectées de l’existant, sans prise en compte des besoins en termes de services publics et de transports.

Les associations estiment qu'il faut un moratoire d'urgence sur les projets immobiliers des deux communes pour remettre à plat publiquement la politique d'urbanisme, revenir à une modération urbaine et à la défense du patrimoine et de la qualité de vie des habitants. Des alternatives existent !

 

 

 

 

Pièces justificatives

 

Etude de faisabilité de l'EPFIF

 

 

 

Convention EPFIF-Ville d'Avon soumise au Conseil municipal du 15/02/2023

 

Première version : Commission municipale du cadre de vie (06/02/2023)

Deuxième version : Conseil municipal (envoi du 09/02/2023)

 

 

 

 

Communiqué du 8 décembre 2022 et la rep du 9 janvier 2023 concernant la ZAC de la Gare

Communiqué de presse du 8 décembre 2022

Avon ne veut plus de béton à la ZAC de la Gare

Le Conseil municipal d'Avon va bientôt se prononcer sur la poursuite de ses relations avec Aménagement 77 qui détient la concession d'urbanisme de la zone d’aménagement concerté (ZAC) de la Gare actuellement en cours d'achèvement. L'îlot Ouest - en lieu et place de l’ancienne SERNAM face à la Châtelaine - est désormais concerné avec un projet de bétonnage à la clé.

Le Comité de défense et de sauvegarde d’Avon a constaté le ratage de la première tranche c'est à dire l'îlot Est dit des Yèbles sur le plan de l'urbanisme : les constructions bouchent le paysage, s’avèrent sans rapport avec l'architecture de l'agglomération (celle choisie est sans rapport avec la tradition locale, le site forestier voisin et l'accueil des touristes à la gare) et le programme s'est révélé déficitaire conduisant la commune a engager à nouveau des sommes importantes (de l'ordre de 465.000 €) alors qu’une ZAC vise en principe à faire financer par le privé des équipements publics sans que cela ne coûte le moindre centime à la commune. Il en reste de très discutables avantages pour les Avonnais. Quant à la circulation déjà difficile dans la zone, elle va encore s’intensifier avec l’arrivée des nouveaux habitants comme cela avait déjà été souligné dans une étude commandée par la commune.

La commune envisage désormais un nouveau programme avec une surface de plancher prévisionnelle d’environ 6 600 m² se décomposant comme suit : hôtellerie, commerces, logements, local d’activité ou Hôtel de Police municipal. Après avoir perdu de l’argent avec la première tranche, la commune donne l’impression de vouloir « se refaire » avec une participation des promoteurs pour des équipements publics à hauteur de 1 363 513 €, somme dont le calcul est plus qu'opaque surtout pour des équipements encore à discuter.

Le Comité de défense soutient qu'avant toute décision de cette nature, il est nécessaire, a minima, de réviser en profondeur un projet qui remonte déjà à 12 ans, voire d’envisager sa remise en cause pure et simple. Il conviendrait déjà de mener des études économiques et sociales quant à la pertinence d'une nouvelle tranche et, le cas échéant, de réaliser une véritable consultation du public. L’utilité publique de l'opération esquissée est très contestable à l’heure actuelle et semble avant tout servir les intérêts de l'aménageur et de ses partenaires spécialistes de la promotion immobilière. Quant à l'esthétique ou aux nuisances pour les habitants proches, il n'en est nullement question. Le projet de délibération qu’il est prévu de soumettre au Conseil municipal s’avère d’ailleurs incomplet sur de nombreux points et mérite des précisions.

Le Comité de défense considère que la municipalité avonnaise doit rester cohérente avec ses principes : le fait qu'elle critique à juste titre l'urbanisme démesuré de Fontainebleau à proximité du sud d'Avon (Maison forestière, Subsistances, Héronnières) devrait l'amener à réfréner le bétonnage de l'axe Franklin D. Roosevelt - Gare - Avenue Charles de Gaulle (cette dernière étant déjà impactée par trois opérations immobilières : Basses-loges, Terrasses et Yèbles). A défaut, les élus risquent fort de se discréditer auprès des Avonnais.

Cependant, dans la mesure où rien ne presse, le Conseil municipal peut encore retirer cette délibération et prendre le temps de la réflexion en concertation avec les Avonnais.

 

Note de synthèse de la délibération du 13 décembre 2022

POINT 2 – ZAC DES YEBLES DE CHANGIS : APPROBATION D’UNE CONVENTION DE PARTICIPATION AUX EQUIPEMENTS PUBLICS – ILOT OUEST

Rapporteur : Madame Françoise BOURDREUX-TOMASCHKE

 

Conformément aux engagements inscrits dans le dossier de réalisation de la ZAC des Yèbles de Changis, un programme de construction à usage mixte est envisagé, comme suit :

•                     • Hôtellerie 3 étoiles

•                     • Commerces

•                     • Hôtel de police

•                     • Logements

 

Ce programme immobilier serait réalisé par le promoteur Duval Développement Ile-de-France, et les espaces publics associés seraient réalisés par l’aménageur, la SEM Aménagement 77.

En application de l'article L 311- 4 du code de l'urbanisme et suivants, il est nécessaire de déterminer les conditions de participation du promoteur au coût des équipements publics de la ZAC.

Conformément au cadre déterminé par le traité de concession d’aménagement, l’aménageur doit parvenir aux conditions économiques d’équilibre lui permettant de réaliser ses missions contractuelles, et notamment la réalisation des équipements publics.

Le promoteur a quant à lui été retenu pour réaliser un programme immobilier dans un contexte de dialogue quadripartite ayant inclus la ville d’Avon, l’aménageur, le promoteur et le propriétaire foncier (groupe SNCF).

Considérant la volonté partagée par toutes les parties de parvenir au double objectif de rationalisation des coûts et des démarches, et de juste prise en considération du cadre économique de chacun, il en est ressorti le souhait exprimé par tous que la cession foncière soit opérée directement entre l’actuel propriétaire foncier (groupe SNCF) et le promoteur.

Aussi, et suivant les termes du code de l’urbanisme, les parties ont convenu de la rédaction d’une convention de participation pour déterminer le cadre contractuel au sein duquel le montant et les conditions de versement de la participation du promoteur seront réalisés auprès de l’aménageur, en accord avec la ville d’Avon, autorité concédante de la ZAC des Yèbles de Changis.

Conformément à la réglementation en vigueur, la convention ci-annexée constituera une pièce obligatoire du permis de construire à déposer.

En complément, une convention dite « de coordination » sera conclue ultérieurement entre l’aménageur et le promoteur afin d’établir les conditions précises de la coordination des chantiers des deux parties. En respect de la réglementation, cette convention de coordination ne traitera aucunement des enjeux financiers ici exposés, et demeurera donc bien distincte de la convention de participation.

Au regard de la destination de la construction et du bilan financier prévisionnel de la ZAC, ainsi que du projet de construction tel qu’il a été validé par l’aménageur et la commune d’Avon, le montant de la participation due par le promoteur s’élève à 1 363 513 €.

Le montant de cette participation est susceptible d’être révisé en cas d’évolution du projet de construction ayant reçu l’accord préalable des parties prenantes.

Aucune participation de la ville d’Avon n’est envisagée et prévue.

Ce point a été présenté à la commission « Cadre de Vie » réunie le 5 décembre 2022.

Il est donc proposé à l’assemblée :

- d’approuver le projet de convention de participation aux équipements de la ZAC des Yèbles de Changis tel qu’annexé,

- d’autoriser Madame le Maire à signer cette convention et tout autre document s’y afférent, et à effectuer toutes les démarches nécessaires à sa mise en oeuvre.

 

 

 Convention de participation

Îlot Ouest – ZAC des Yèbles de Changis

Commune d’Avon

 

Entre les soussignés

La Ville d’Avon, représentée par Madame le Maire, dûment habilitée à cet effet par une délibération en date du … décembre 2022,

ci-après dénommée la « Ville »,

D’une part

Et

La société dénommée « DUVAL DEVELOPPEMENT ILE-DE-FRANCE», Société par Actions Simplifiées (SAS) au capital de 420.000,00 €, dont le siège social est à PARIS (75116), 45 avenue Georges Mandel, identifiée au SIREN sous le numéro 498.507.763 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS ci-après dénommée le « Promoteur »,

D’autre part

Est également intervenue à la présente convention de participation, en vertu du Traité de concession d’aménagement signé le 28 septembre 2010, la société d’Economie Mixte (SEM) Aménagement 77 au capital de 6 378 128 Euros, inscrite au RCS de Melun sous le numéro 304 099 732, dont le siège social est situé à MELUN (77000), rue Dajot, représentée par M. François CORRE, Directeur Général,

ci-après dénommée l’« Aménageur ».

Préambule :

Aux termes d'un Traité de Concession d’Aménagement en date du 28 septembre 2010, passé en application des articles L.300-4 et L.300-5 du code de l'urbanisme, la collectivité publique locale d’AVON a confié à l’Aménageur l'aménagement de la zone d'aménagement concerté (ZAC) des Yèbles de Changis sise à Avon (77210). Cette concession d’aménagement a fait l’objet de divers avenants dont deux ayant notamment pour objet de modifier la durée de concession afin d’étendre sa durée jusqu’au 28 septembre 2024.

Conformément au cadre déterminé par le Traité de Concession d’aménagement, les dossiers de création et de réalisation de la ZAC, et en lien avec le programme des équipements publics, l’Aménageur doit parvenir aux conditions économiques d’équilibre lui permettant de réaliser ses missions contractuelles et notamment la réalisation des équipements publics.

Le Promoteur a quant à lui été retenu pour réaliser un programme immobilier dans un contexte de dialogue quadripartite ayant inclus la Ville d’Avon, l’Aménageur et le propriétaire foncier (groupe SNCF).

Dans le cadre de la réalisation de la ZAC sur cet îlot dit « Ouest », certains terrains ne seront pas cédés directement par l’aménageur. En effet, à l’issue de ce dialogue quadripartite, les parties se sont entendues sur la cession directement au Promoteur des emprises de terrain à bâtir mentionnées au « i » de l’article 1 ci-après et détenues par le groupe SNCF.

Cette volonté est partagée par toutes les Parties afin de parvenir au double objectifs de rationalisation des coûts et des démarches, et de juste prise en considération du cadre économique de chacun.

Aussi, et suivant les termes du code de l’urbanisme, les Parties sont convenus de la rédaction de la présente convention de participation pour déterminer le cadre contractuel au sein duquel le montant et les conditions de versement de la participation du Promoteur seront réalisés auprès de l’Aménageur, en accord avec la Ville d’Avon autorité concédante de la Zac de l’éco-quartier des Yèbles de Changis.

Conformément à la réglementation en vigueur, la présente convention constituera une pièce obligatoire du permis de construire à déposer.

En complément, une convention dite « de coordination » sera conclue ultérieurement entre l’Aménageur et le Promoteur afin d’établir les conditions précises de la coordination des chantiers des deux parties. En respect de la réglementation, cette convention de coordination ne traitera aucunement des enjeux financiers ici exposés, et demeurera donc bien distincte de la convention de participation.

 

Ceci expose, il est convenu ce qui suit :

 

ARTICLE 1 – DESIGNATION DU TERRAIN CONCERNE

Le programme de construction envisagé par le Promoteur a pour assiette foncière un ensemble de terrains sur le territoire de la Commune de AVON (Seine et Marne) (77210), d'une superficie approximative globale d’environ 5.604 m², devant provenir de l’acquisition concomitante :

i                      i) à concurrence d’environ 5.264 m², correspondant à une partie à détacher de la parcelle cadastrée section A numéro 1710, lieudit « 9017 PL DE LA GARE », appartenant aux entités issues du groupe SNCF

ii                     ii) à concurrence d’environ 340m², correspondant à une partie à détacher de la parcelle cadastrée section A numéro 1713, lieudit « AV DU GENERAL DE GAULLE», d’une contenance cadastrale non garantie de 0ha 5a 47ca.

 

Et tel que l’emprise du terrain est figurée sur le plan établi par le cabinet de Géomètre-Expert Philippon en date du 10 novembre 2022 demeuré ci-annexé. (Annexe n°1 - Plan d’emprise du Terrain).

Il est ici rappelé que la superficie exacte de la parcelle à acquérir par le Promoteur est susceptible d’évoluer, notamment à la baisse, afin de tenir compte des impératifs du groupe SNCF. L’évolution exacte de la superficie de cette emprise ne devra pas entrainer pas de modification substantielle dans les conditions de réalisation du projet, faute de quoi un avenant à la présente convention sera alors sollicitée.

 

ARTICLE 2 – OBJET DES TRAVAUX

Le Promoteur envisage de réaliser, sur le terrain mentionné à l’article 1, un programme de construction à usage mixte pour une surface de plancher prévisionnelle d’environ 6 600 m² SdP se décomposant comme suit :

•                      • Hôtellerie

•                      • Commerces

•                      • Logements

•                      • Local d’activité ou CINASPIC, dont la destination prévisionnelle est de type Hôtel de Police municipal.

 

Le programme exact des constructions résultera de l’arrêté du Maire d’Avon accordant le permis de construire au Promoteur.

Le cas échéant, en cas de demande de permis de construire modificatif, le programme définitif des constructions résultera des arrêtés du Maire accordant les permis de construire modificatifs.

 

ARTICLE 3 – MONTANT DE LA PARTICIPATION

Au regard de la destination de la construction et du bilan financier prévisionnel de la ZAC, ainsi que du projet de construction d’une surface de plancher d’environ 6.600 m² tel qu’il a été validé par l’Aménageur et la commune d’Avon, le montant de la participation due par le Promoteur s’élève à un million trois cent soixante-trois mille cinq cent treize euros (1 363 513 €).

Le montant de cette participation est susceptible d’évoluer dans l’hypothèse où le projet du Promoteur évolue, le cas échéant avec l’indispensable accord préalable des autres parties prenantes. Dès lors, les parties se rapprocheront afin de définir l’ajustement éventuel, à la hausse ou à la baisse, du montant de la participation ci-dessus fixé.

 

ARTICLE 4 – MODALITES DE VERSEMENT

4.1. - Compte tenu des modalités de financement de la ZAC, en application du traité de concession d’aménagement signé le 28 septembre 2010, et à la demande de la Ville, le Promoteur s’engage à verser le montant de la participation prévue par la présente convention directement à l’Aménageur, selon les modalités ci-après définies.

4.2. - Le Promoteur s’engage à verser la totalité de la participation au coût des équipements publics de la zone dans les 7 jours suivant l’acquisition par ses soins du dernier terrain d’assiette du projet de construction, sur production d’une facture par l’Aménageur.

Il est dès lors expressément convenu entre les parties qu’en cas de non acquisition du terrain d’assiette du programme de construction par le Promoteur comme en cas de non obtention du permis de construire autorisant la construction, les présentes seront caduques et de nul effet sans formalité et sans indemnité.

4.3. - Dans le cas d’un permis de construire modificatif, le paiement ou le remboursement de l’ajustement éventuel, à la hausse ou à la baisse, du montant de la participation interviendra dans le mois suivant le caractère définitif dudit permis de construire modificatif sur production d’une facture par l’Aménageur.

4.4. - Passée la date d’échéance, les sommes dues au titre de la présente convention de participation, à quelque titre que ce soit, porteront intérêt au taux de l’intérêt légal à la date d’échéance, majoré de cinq points, sans qu'il soit besoin d’une mise en demeure, et sans que le paiement de ces intérêts dégage le Promoteur de son obligation de payer à la date prévue à l’Aménageur, lequel conserve, de même que la Ville, la faculté de l’y contraindre et d’exiger des dommages-intérêts.

4.5. - En cas de retrait d’un permis de construire modificatif modifiant la surface de plancher du projet, les sommes réglées à la hausse ou à la baisse suivant l’article 4.3 seront restituées dans le mois par la Partie concernée, à compter de la date à laquelle le Promoteur aura informé l’Aménageur du retrait de permis.

 

ARTICLE 5 – TRAVAUX D’AMENAGEMENT A LA CHARGE DE L’AMENAGEUR

Il est rappelé que l’Aménageur exécutera sur l’îlot Ouest – comme précédemment sur l’îlot Est - des travaux d’aménagement qui seront étroitement concertés avec les autres Parties, validés par la Ville, et conformes au cadre contractuel et réglementaire de la ZAC.

 

ARTICLE 6 – TRANSFERT DU PERMIS – MUTATION - SUBSTITUTION

La présente convention est opposable non seulement au Promoteur, mais également à ses ayant-droits, à quelque titre que ce soit, et notamment à toute filiale porteuse de projet.

Dès lors que le terrain ci-avant désigné et les constructions s’y trouvant seraient pour tout ou partie vendus, ou qu’ils feraient l’objet de contrats conférant des droits réels à un tiers, ou encore en cas de transfert de permis de construire notamment à une éventuelle société filiale porteuse du projet, les obligations résultant de la présente convention seront transférées de plein droit aux bénéficiaires de ces ventes ou transferts. Le Promoteur s’engage à faire insérer dans les actes afférents, l’obligation pour son acquéreur ou tout autre tiers détenteur des droits réels d’exécuter et de transmettre aux acquéreurs successifs, les obligations résultant de la présente convention de participation auxquelles il n’aurait pas été satisfait.

Le Promoteur sera tenu solidairement avec ses successeurs du paiement des fractions de participation non encore effectuées à la date de l’acte de vente ou de tout autre acte conférant une partie des droits réels ou encore à la date de transfert du permis de construire.

 

ARTICLE 7 – LITIGES

Tout litige résultant de l’application de la présente convention de participation et ses suites sera du ressort du tribunal administratif de Melun.

Sans préjudice des recours ouverts par l’article L. 332-30 du Code de l’Urbanisme, toute réclamation contentieuse devra avoir été précédée à peine d’irrecevabilité d’une réclamation gracieuse adressée à la Ville dans un délai de deux mois à compter de la réception par le Promoteur de la notification de l’ajustement.

 

ARTICLE 8 – EFFETS

8.1.- La signature de la présente convention ne préjuge pas des délais d’instruction de la demande de permis de construire déposée par le Promoteur, ni de la décision qui sera prise à l’issue de cette instruction.

8.2.- Si par impossible une stipulation quelconque de la présente convention était entachée d’illégalité, la constatation de ladite illégalité n’emporterait pas, sauf indivisibilité, la nullité du surplus.

 

ARTICLE 8 – ELECTION DE DOMICILE

Pour l’exécution de la présente convention de participation, les parties intervenantes font élection de domicile :

• pour la Ville, à l’Hôtel de Ville

• pour le Promoteur, en son siège social

• pour l’Aménageur, en son siège social

 

Fait le … 2022, à Melun

En 3 exemplaires originaux (dont une pièce annexe)

Pour la VILLE Pour le PROMOTEUR

Pour l’AMENAGEUR