Cdas COMITE DE DEFENSE, D’ACTION ET DE SAUVEGARDE D’AVON
Association agréée art. L 132-12-1° Arrêté préfectoral 2017/CS/38 du 2 mai 2017
Site : avon-cdas.blogspot.com Courriel : cdas-avon@orange.fr
Case 18 – Maison dans la Vallée 1, rue Lola Dommange 77210 Avon
Avon, le 7 juillet 2022
Enquête publique conjointe
portant sur les projets de révision allégée n°3 et modification n°11 du Plan Local d’Urbanisme de Fontainebleau-Avon
uniquement sur Avon
Du 7 juin 2022 jusqu’au 8 juillet 2022
Observations du Comité de défense
Sommaire
I. Réaménagement de la zone d'activité économique de Valvins
Conclusions
2. Sur l'incohérence de l'article 10 du secteur UEd
3. Demandes complémentaires
a) Zone UFb : nouveau EVP : parc du Prieuré des Basses-Loges
Proposition
Nécessité absolue de ce classement
b) Zone UCb : rectification d'une erreur / complément d'un EVP
Conclusions
La commune a transmis fin décembre 2021 au CDAS un Diagnostic relatif à la Révision allégée n°3 du PLU de Fontainebleau-Avon (document interne d'une réunion technique de la CAPF du 22.09.2021). Son objectif : le réaménagement qualitatif de la zone d'activité d'économique de Valvins. Une réunion vidéo s'est tenue le 13 janvier 2022.
Ce projet de révision a été motivé par le transfert du magasin ALDI à la place du garage RENAULT qui sera rasé. Le dernier espace vert protégé gêne visiblement la transformation de la zone.
= Faisabilité.
La faisabilité est douteuse et pas immédiate. L'étude ne procède en effet ni à l'analyse des besoins et des moyens sur le plan économique et social, ce qui paraît gênant pour une Zone d'activités économiques (ZAE). Par ailleurs, elle ne présente pas les moyens juridiques et financiers qui permettraient l'homogénéisation esthétique et environnementale de la zone, ainsi que les voiries nouvelles. C'est pourtant décisif, car on ne peut le faire seulement via un document d'urbanisme. Tout dépend, comme on va le voir, du département et des propriétaires ou alors il faudra être très patient ou payer.
= Accès et circulation.
L'étude déplore les accès depuis l'avenue de Valvins et pousse visiblement à la création d'une voirie centrale.
Le CDAS a largement insisté depuis plus de 6 ans sur la nécessité d'avoir des trottoirs dignes de ce nom permettant au public des Fougères d'accéder aux magasins de nécessité.
Ajoutons que la commune d'Avon ne fait pas son autocritique sur ce point, avec nombre de mobiliers urbains empiétant sur les passages. La création d'un vrai trottoir sinon d'une piste cyclable sur l'avenue est retenue par le plan, mais l'exécution dépend de la maîtrise foncière de la route et de l'alignement des propriétés voisines pour élargir les trottoirs, maîtrise qui est de la seule compétence du département.
Donc l'exécution concrète dépendra de la bonne volonté du département, qui n'est pas tenu par le calendrier de la commune ; ou alors il faudra payer… La commune veut néanmoins le renforcement des accès à la voie cyclable du bornage.
= Esthétique et paysagisme.
L'étude a raison lorsqu'elle souligne l'incohérence et l’hétérogénéité visuelle des différents magasins, ateliers, maisons transformées en bureaux… dénoncées depuis longtemps par le CDAS. Quant au centre d'affaires ODEON, surhaussé d'ailleurs encore récemment, il trouve grâce aux yeux de la CAPF : "Marqué des caractères architecturaux des années 70, il s’impose dans le paysage, presque comme un symbole, dans une zone en quête d’identité", ce qui peut se discuter à proximité des Basses Loges. On se méfiera néanmoins de la volonté d'avoir un "marqueur" en entrée de ville au niveau du Relais des Pêcheurs. L'étude prône la végétalisation des parkings et des voies, mais cela dépend surtout de la bonne volonté des propriétaires ou de la précision des futurs permis.
= Urbanisme.
Le projet permet surtout l'urbanisation des derniers terrains restants, avec la suppression du dernier espace vert protégé (EVP) souvenir des jardins maraîchers, dont l'étude fait peu cas, pas plus que de l'histoire.
A cet égard, "La MRAe recommande d’examiner et présenter les solutions alternatives au déclassement total de l’espace vert protégé localisé en partie sud de la zone d’activités et, à défaut d’envisager une solution permettant d’éviter un tel déclassement, ou d’étudier une solution alternative de déclassement partiel."
On constate la suppression du coefficient d'emprise au sol remplacé par un coefficient de 20 % en pleine terre et 40 % en coefficient de biotope (mais qui admet les toits végétalisés), moins convaincants, ainsi que par l'abaissement des obligations en matière de stationnement, sur lequel on a des doutes. Néanmoins, la volonté de traiter de manière écologique une immense zone imperméable de toits, d'activités et de parkings est prônée dans l'étude, espérons qu'elle sera suivie d'effets, mais cela suppose d'attendre que chaque propriétaire se conforme au PLU au fur et à mesure des nouveaux projets, ce qui risque d'être long…
Il est donc facile de conclure que la priorité apparente donnée à l'environnement emballe surtout un projet de restructuration commerciale de la zone. Les améliorations attendues par le public en termes de circulation des piétons sinon des vélos ne dépendent pas en réalité des opérateurs économiques mais des pouvoirs publics qui traînent les pieds.
Le secteur UEd est le Secteur situé sur l'avenue du Général-de-Gaulle, accueillant habitat, activités tertiaires (commerces, services, bureaux) et artisanat.
Il est exact qu'il existe une incohérence dans la rédaction de l'article 10 du secteur Ued. Tel qu'il est rédigé, le règlement laisse un "vide" réglementaire quant aux règles applicables entre 20 mètres et 30 mètres. En l'état, on pourrait penser qu'il n'y a aucune règle de hauteur imposée entre 20 mètres et 30 mètres.
Cependant, sous couvert de rectification de cette incohérence, l'autorité en profite pour porter la première bande de 20 à 30 mètres.
Aucune justification n'est apportée à cette extension des possibilités de construction, alors que dans la majorité des zones, lorsqu'il existe une telle bande constructible, elle est de 20 mètres seulement.
Un certain nombre de modification de détail nous paraissent urgentes.
Lors de l'Enquête publique modification n° 7 du Plan local d'urbanisme à Avon du 30 janvier au 28 février 2018, nous avions formulé en substance la proposition qui suit :
Nous discutons sur le secteur UFb qui ne bénéficie pas de protection suffisante. Il est situé à proximité de la zone de Valvins qui fait l'objet d'une montée de la pression immobilière.
Le long de la rue des Basses-Loges se trouve le parc du prieuré des Basses Loges et notamment le Paradou de Gurdjieff, qui est un bâtiment historique avonnais (fortement lié à la vie de Katherine Mansfield) qui mériterait une restauration plutôt qu'un environnement bétonné.
Il nous sera permis de reprendre la présentation que la commune fait de ce site SUR Internet :
" En 1456, les religieux reprirent la terre de Changis, fief très important d’Avon. Pendant plus d’un siècle et demi, malgré les guerres et les calamités diverses, le Prieuré continua de remplir les intentions de ses donateurs. Lorsque les Carmes de Touraine s’y établirent en 1632, la vocation charitable du Prieuré disparut. Des difficultés surgirent, des procès, et il fallut attendre les donations d’Anne d’Autriche et de Louis XIV pour voir une renaissance des bâtiments. Celle de la reine Marie-Thérèse permit de créer, au sein du Prieuré, un ermitage avec cloître, chapelle particulière, et six cellules de moines. En 1791, l’ensemble des bâtiments fut vendu comme bien national ; l’acquéreur Pierre Philibert Giot, négociant à Paris, paya l’ensemble 22000 livres. Il fut nommé Maire d’Avon le 25 floréal an VIII (1800). L’église et l’ermitage furent démolis et le Prieuré converti en maison de campagne, ce qu’il demeura jusqu’au début du XXème siècle. Quelques personnages célèbres y vécurent : Alexandre Corréard, ingénieur et libraire, resté célèbre comme naufragé de la Méduse ; l’avocat Labori, défenseur de Dreyfus, y donna de brillantes réceptions. Enfin, en 1922, sa veuve loua puis vendit le Prieuré à Gurdjieff pour y installer son "Institut" où Katherine Mansfield mourut le 9 janvier 1923. Après avoir été la propriété d’un particulier, puis occupé par l’armée allemande en 1940, le Prieuré fut acheté par la Caisse Régionale d’Assurance Maladie après la guerre et transformé en maison de convalescence. Par la suite, elle construisit dans le parc un nouvel établissement laissant le Prieuré à l’abandon au point qu’il faillit être démoli.
En 1991, sous l’impulsion de Geneviève Martin et Jean-Marie Simon, le Prieuré est inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.
[On ajoutera que la demande en a été faite par le CDAS d'Avon dont Mme Geneviève Martin était le président à l'époque et appuyée notamment par M. Gérard Dorlé, autre ancien président du Comité.
L'arrêté d'inscription est ici : http://avon-cdas.blogspot.com/1991/07/arrete-du-11-juillet-1991-portant.html].
En 1992, l’Association des Amis du Prieuré des Basses-Loges fut fondée, dans le but d’en assurer la sauvegarde en proposant de le transformer en espace culturel public. En 1999, le Prieuré des Basses-Loges a été acquis par un promoteur immobilier qui l’a transformé en appartements locatifs.
Aujourd’hui, dégagé des constructions annexes ajoutées au fil du temps, le Prieuré a retrouvé son harmonie architecturale et demeure ainsi un des fleurons de notre patrimoine."
Nous souhaitons que la commune aille au-delà et protège le parc du Prieuré des Basses-Loges, plutôt que d'avoir une insuffisante protection de la zone.
Nous suggérons un espace vert protégé sur le parc :
Lors de l'enquête modificative n° 7du plan local d'urbanisme, le CDAS avait donc proposé le classement intégral du Parc du Prieuré des Basses Loges en espaces verts protégés (inconstructibles).
Le rapport du commissaire-enquêteur donne, pages 40-41, la réponse reçue de la commune d'Avon, maître d'ouvrage :
« Un classement en espace vert protégé (EVP) rendrait inconstructible le terrain recouvert par cette servitude. Cette extension de servitude sur la parcelle de l’UGECAM n'est pas écartée dans l'avenir, mais nécessite une étude naturaliste des espaces verts sur l'ensemble du territoire, envisagée pour le mandat suivant. Le terrain en question est déjà protégé car l'ABF. (Architecte des Bâtiments de France), [le Prieuré des Basses Loges est classé Monument historique]. L’ABF a émis des avis interdisant toutes constructions sur le parc (jardin à la française) protégeant le cône de vue depuis le Prieuré des Basses Loges ».
Ce n'est point sur cette question pseudo naturaliste, qui est un atermoiement, que nous fondons notre demande, mais sur l'esthétique et l'historique de la zone.
Mais il y a pire. Dans sa réponse ci-dessus, la commune d'Avon ne dit pas que, six mois avant, le 28 juin 2018, avec l'accord de l'ABF. elle a délivré, à Bouygues-Immobilier, un permis de construire pour la création d'un EHPAD (établissement pour l’hébergement des personnes âgées dépendantes) de 85 places, avec une surface de plancher de 4 827 m², au sein de ce site le long de la rue Bezout.
La religion du commissaire-enquêteur de l'époque a donc été surprise par la mauvaise foi de la commune.
On jugera négativement de l'intégration du projet dans le cône de vue par rapport au bâtiment inscrit depuis 1991 :
Par chance ce néfaste projet, à l'esthétique en déconnexion totale avec l'importance du site, a été abandonné (mais ce n'est grâce ni à l'ABF ni à la commune). Mais il peut toujours ressurgir.
Nous relevons l'opinion suivante dans le dossier actuel :
"La MRAe recommande de présenter les enjeux pour le paysage et le patrimoine, liés notamment au site classé de la forêt de Fontainebleau et au monument historique du prieuré des Basses Loges, et de justifier la compatibilité des évolutions prévues dans le cadre du projet de révision
avec ces enjeux".
Nous demandons la prise en considération de cette demande.
Une propriété de cette zone comporte une incohérence dans la protection des espaces verts protégés, le parc de la Villa Antoinette n'ayant pas de classement à l'ouest de la propriété.
Aucune raison ne justifie cette différence de traitement et on peut supposer qu'il s'agit d'une erreur.
Plan de zonage
Photographie aérienne
Nous proposons de rectifier cette incohérence en rétablissant l'EVP le long de la voie privée fermée à la circulation publique Pasteur-Morley :
Nous invitons le commissaire enquêteur à rendre l'avis suivant :
- donne un avis favorable avec la réserve expresse que l'aménagement prioritaire du trottoir la voirie départementale de Valvins soit considéré comme une priorité absolue par les pouvoirs publics
- donne un avis défavorable à la suppression de l'EVP de la zone de Valvins
- recommande la protection du parc du Prieuré des Basses-Loges
- recommande la rectification d'une erreur / complément d'un EVP en Zone UCb (Villa Antoinette)
Le bureau du CDAS d’Avon
