Communiqué de presse :
le CDAS d'Avon attaque le
permis de l’îlot ouest et répond fermement au maire sur le déficit de la ZAC
Ce 22 janvier 2025,
le tribunal administratif a été saisi par le CDAS et des riverains en ce qui
concerne le permis de construire de 45 logements et d'un hôtel de 90 chambres sur
l'îlot Ouest de la ZAC de la gare. En effet, dans un courrier très sec daté
du 14 janvier et reçu le 22 janvier par l’avocat du CDAS et des riverains
concernés, la Ville d’Avon a rejeté le recours gracieux formulé, sans apporter le
moindre élément de réponse sur le fond du dossier (densité, esthétique, impact
pour le quartier et la ville). Force est de constater que le dialogue
annoncé par la mairie n'a pas été suivi d'effet.
C'est dans la presse que
la Mairie semble désormais vouloir se battre en prenant à témoin l'opinion :
en cas d’échec de ce projet, la commune risquerait de perdre 980 000 €,
somme qu’elle serait contrainte de payer à l’aménageur. Elle menace de
fermer des services ou d'augmenter des impôts si le projet devait ne pas voir
le jour. Mais la Mairie n’est-elle pas victime de sa propre imprudence ?
Le CDAS remet les pendules à l'heure en
rappelant que cette situation était parfaitement évitable, qu'il n'a cessé de le
dire à la commune et de l'écrire dans la presse. Il est donc inutile de
culpabiliser les requérants pour se dédouaner des décisions néfastes prises
Îlot Ouest : un permis de construire
inacceptable
Le CDAS rappelle que le
permis est inacceptable en l’état, qu’aucune concertation sur le programme,
la densité ou l'esthétique n'a réellement eu lieu, que ce soit avec les
associations ou le public. Une telle concertation aurait-elle permis d’éviter
un recours contre le permis ? Pas nécessairement, mais cela aurait au
moins permis d’engager un dialogue pour tenter de trouver une solution. D’autant
plus que les griefs formulés par l’association étaient en partie évitables.
Le projet de construction s'intègre mal dans le
quartier, avec des façades sans aucun lien esthétique avec l'environnement
existant. Aucune mesure n'est prise pour réduire les nuisances sur le voisinage
(perte d’ensoleillement, accroissement des difficultés de circulation, impact
visuel). Le projet prévoit la fermeture de la place de la Gare, allant ainsi
complètement à l’encontre des recommandations du rapport sur le site
patrimonial remarquable, et réduit drastiquement le nombre de places de
stationnement pour les riverains et les usagers de la gare. Alors que les abords
de la gare sont déjà congestionnés aux heures de pointe, c’est désormais tout
un quartier qui risque la thrombose.
Encore plus de logements qu’à l’origine…
et des pertes !
Afin de comprendre la situation actuelle,
revenons sur les grandes étapes clés du projet.
2010 : Jean-Pierre Le Poulain,
maire d’Avon à cette époque, et sa majorité adoptent un programme comportant 25
300 m² de surface de plancher, avec 292 logements répartis entre l'îlot Est
(235 logements) et l’îlot Ouest (57 logements), des commerces (3 000 m2)
et un hôtel (1 800 m2).
2014 : Le maire sortant est
battu par Marie-Charlotte Nouhaud qui s’engage à réduire le nombre de logements
(certains diront même que c'est pour cela qu'elle avait été élue). En apparence,
elle baisse la surface globale du projet à 21 800m², mais n’indique pas les
objectifs de l’îlot Ouest, ce qui est trompeur. En 2017, elle signera un permis
pour l’îlot Est de 16 091 m2 avec 258 logements dépassant pour
ce secteur le projet initial en nombre de logements. A ce stade, l’opération
est déficitaire et la commune doit verser 465 000 € de participation alors
qu’une ZAC a pour but d’utiliser les bénéfices pour financer les
ouvrages publics comme l'accès PMR à la rue des Yèbles, accès qui se révélera être
un véritable fiasco dénoncé par tous.
2024 : la commune repasse le
programme total à 23 017 m² (commerce et hôtel compris) en ajoutant à l’îlot
Est (achevé), le permis de l’îlot Ouest de 6 917 m2 et la
construction de 45 logements en échange d'une participation du promoteur. Soit
un total de 303 logements désormais :la promesse de réduction est
donc démentie par les faits !
2014 : il était encore temps de
mettre un terme à la concession pour préserver le quartier et les finances de
la Ville
Le CDAS n'a cessé de demander l'abandon de la
concession d'aménagement de la ZAC de la Gare. En 2014, à l'arrivée de Madame
Nouhaud aux affaires, le déficit opérationnel (courant à fin 2013) était déjà de
485 406 € composé de 194 195 € d'études récupérables et d'une rémunération
d'Aménagement 77 de 244 835 € (50 % du déficit). A ce moment, rien n'était vraiment
encore engagé : repartir sur des bases saines était alors tout à fait
possible en réutilisant les études.
Le président du CDAS de
l'époque, juriste en droit immobilier, notait qu'il était inutile d'avoir un
aménageur coûteux et de payer des infrastructures qu'un promoteur pouvait
réaliser. La bonne solution était de fixer des règles d'urbanisme précises en
matière d’esthétique et de programmation et de laisser l'initiative privée acheter
directement les terrains et réaliser les infrastructures et les constructions
dans ce cadre. Inutile de jouer les apprentis sorciers en prenant un risque
financier.
La mairie d'Avon prétend que, sans la ZAC, elle
aurait perdu l'initiative urbanistique et donc la maîtrise de l’esthétique
et des choix programmatiques, ce qui est douteux puisqu’elle décide des permis
et influe sur le plan local d’urbanisme qui peut imposer ses choix. Sur le
plan de l’esthétique, elle a validé par le passé des projets plus que
discutables, sans réel lien avec les constructions environnantes. Mais surtout,
la mairie oublie opportunément de rappeler que c’est bien elle qui a fait
modifier le plan local d'urbanisme en 2016 pour bétonner davantage en rendant
possible un projet qui n’aurait pas pu voir le jour sous cette forme sinon.
La prophétie du CDAS sur la catastrophe
annoncée
Ce n'est pas faute pour le Comité d'avoir tenté
de ramener les pouvoirs publics à la raison. En mai 2015, dans un communiqué, le
président du CDAS avait, à nouveau, solennellement averti la commune des
risques qu'elle prenait : "le projet reste globalement
inacceptable en termes de densité. Le Comité constate surtout que la Mairie
a maintenu un montage financier de la ZAC tout à fait défectueux. Ainsi
côté dépenses, on doit compter l'achat du terrain, le coût des études et des
prestations de l'aménageur, le coût des constructions et des biens affectés à
un service public, les jardins, et, côté recettes, la commercialisation des nouvelles
constructions, par laquelle on atteint l'équilibre économique. Bref, le bétonnage
paye les dépenses. L'Etat (propriétaire avec RFF) peut faire pression en
faisant varier le prix du terrain. Ce processus est dangereux, car si la Ville
ne veut rien payer, elle sera obligée de construire massivement, au péril de la
qualité de vie des habitants de l'agglomération. Avec le contrat avec
Aménagement 77, la Ville s'est enferrée et chaque année la facture gonfle,
poussant encore à sur-densifier le site".
Compte
tenu des choix fait dès le départ, il fallait s'attendre à ce que la situation financière
dérape, obligeant sans cesse à revoir à la hausse les objectifs de
densification pour tenter de minimiser les pertes. Une densification à outrance
qui aura entraîné une vive réaction des riverains/déclenché une véritable levée
de boucliers avec le dépôt d’un recours en contentieux contre le projet de construction
de l’îlot Ouest.
Les mauvais comptes feront-ils les bons
procès ?
Les derniers comptes
approuvés par le conseil municipal fin 2024 font état d'un déficit de 445 015 €
et non de près d’un million comme l’affirme Madame Nouhaud. Ce déficit anormal
s'explique par les mauvais choix de la commune, conseillée par Aménagement 77. Il
n'est pas inintéressant de noter qu’Aménagement 77 a touché pas moins de 917
659 € de rémunération entre 2010 et 2023, soit 13 % des charges
opérationnelles. Des conseils contestables qui finissent par coûter très cher
au contribuable !
Il y a d’abord, sous la
pression de l'Etat et de la SNCF, une dérive du prix d'acquisition des
terrains : évalués initialement à 2,7 M€, ils sont finalement cédés pour 3,6
M€, soit 33 % plus cher. Ensuite, le fait que les infrastructures sont prises
en charge par la concession au lieu d’être laissées à la charge des promoteurs
ce qui pèse lourdement sur le résultat (2 M€ pour les travaux préparatoires,
les voiries et réseaux, les honoraires, soit 30 % des charges !).
Or, cette situation
était évitable. Si le CDAS avait été entendu, la mairie aurait mis fin à
la concession, conservé les études utiles, modifié le Plan local d’urbanisme
pour encadrer très précisément les constructions (sachant qu’il est possible d’aller
très loin dans le détail si réelle volonté politique il y a), laisser au
secteur privé le soin des opérations de viabilisation et de construction avec
un contrôle précis de l’esthétique au moment d’examiner le permis de construire.
Tout risque financier et urbanistique eût été écarté.
Cette fuite en avant a
conduit à densifier massivement le quartier sur sa partie Est avec des
bâtiments à l’esthétique plus que discutable. Désormais, la commune menace le
contribuable de devoir payer les pots cassés alors qu’elle n’a ni su se
contrôler, ni voulu écouter les conseils raisonnables de spécialistes, tout en
payant un aménageur pousse-au-béton !
Afin de sortir de cette impasse, la commune ne
devrait-elle pas prendre un avocat et attaquer son aménageur pour insuffisance de
conseil ? A défaut, le risque est grand que les Avonnais refusent d’assumer
les erreurs de gestion commises par une municipalité qui n’a pas voulu voir le
mur dans lequel elle fonce depuis des années.
