Cdas COMITE DE DEFENSE, D’ACTION ET DE SAUVEGARDE D’ AVON
Association agréée art. L
132-12-1° Code de l’urbanisme : arrêté préfectoral du 16 septembre 1991
Site : avon-cdas.blogspot.com
Courriel : cdas-avon@orange.fr
Case 18 – Maison dans la
Vallée 1, rue Lola Dommange 77210 Avon
Le
Président
Note : cet avis a été écrit avant la présentation du projet de l'ilôt est le 14/6/2016 : il n'a pas été révisé compte tenu du fait que les éléments apportés lors de la réunion n'ont pas concerné le règlement d'urbanisme.
Note : cet avis a été écrit avant la présentation du projet de l'ilôt est le 14/6/2016 : il n'a pas été révisé compte tenu du fait que les éléments apportés lors de la réunion n'ont pas concerné le règlement d'urbanisme.
Enquête publique modification du Plan local d'urbanisme à
Avon
Observations 20/06/2016
Note : le CDASA et la
FAPVS pourtant agréés n'ont pas été destinataires de la lettre des PPA.
Dossier 1/ ZAC Gare
LE PROJET
La ZAC comprend un programme
d'environ 21 800 m² de surface de plancher réparti sur 2 îlots : ouest (UDz1 : 12 000 m²) et
est (Udz2 : 11 900 m²) tels que repérés aux documents graphiques du PLU.
Une autre procédure de
modification du PLU sera faite lorsque le projet sur l’ilot Ouest (UDz1) aura été défini et retenu. Seul
l’ilot Est en zone UDz2 fait l’objet de la procédure de modification du PLU.
Le programme prévisionnel sur
cet ilot prévoit 16100 m² de surfaces de plancher, soit une densité de 1,4.
Elles se décomposeront en logements libres (8500 m² dont environ la moitié en
logements intermédiaires), résidence sociale (3300 m²), commerces (1300m²),
bureaux (3000m²), espaces verts et stationnements.
Cette répartition indicative
n'apparaît pas dans le PLU et n'est donc pas réglementaire.
La procédure de modification
a été retenue à la place de la révision, car le projet ne changerait pas les
orientations PADD et ne réduirait ni un espace boisé classé ni une protection
paysagère.
On notera la suppression du
gel de la constructibilité sur la zone (caduque de toute façon à compter du 24
novembre 2015).
Synthèse
des modifications
|
disposition projetée
|
commentaire
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UD 6 : accès
|
"Le projet urbain retenu se doit de laisser un
parvis en recul de l’avenue du Général de Gaulle, ainsi qu’une coulée verte
le long de la rue de la petite vitesse".
"En
UDz2, la création de plusieurs accès pourra être autorisée"
|
disposition
en réalité permissive, le parvis et la coulée ne figurant pas en tant que
tels dans le règlement ou les graphiques du PLU : un secteur de plan de masse
aurait permis de l'imposer
|
UD
10 : hauteur
|
"
La hauteur des constructions est mesurée à partir du niveau de la voirie ou
espace public bordant l’unité foncière repéré en fonction du point d’accès au
bâtiment et jusqu'au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et
autres superstructures exclus. "
"
La hauteur maximum autorisée en UDz2 sera de :
-
Rez-de-chaussée + 5 niveaux + attique sur l’Avenue de Général de Gaulle
-
Rez-de-chaussée + 5 niveaux + attique pour la partie Nord de la Rue de la
petite Vitesse à Rez-de-chaussée + 3 niveaux + attique sur la partie Sud de
la rue de la Petite vitesse
-
Rez-de-chaussée + 1 niveau + attique sur la rue des Yèbles"
NDLR
: Un étage-attique est un étage situé au-dessus de l’entablement ou le
dernier étage en retrait d’un immeuble.
|
incapacité
de la commune à maîtriser les hauteurs et la densité de la zone
La
hauteur reste énorme, presque indique à la règle délirante précédente
prévoyait 21 m au faîtage ou à l'acrotère ! (il est vrai à partir du sol
naturel, ce qui fait une différence).
En
hauteur avec une fourchette de 2-3 m par niveau :
Ave de Gaulle : 14-21 m
R. petite vitesse nord :
14-21 m
R. petite vitesse sud :
10-15 m
R. des yèbles : 6-9 m
danger
de la règle selon le gridauh : " L’expression de la hauteur en niveaux
présente cependant un certain nombre
d’inconvénients
qui conduisent à en déconseiller l’usage. D’une part, comme il a été dit,
elle est difficilement contrôlable dans la mesure où les planchers ne
figurent pas nécessairement dans la demande de permis de construire. D’autre
part et surtout, son application est parfois incertaine dans la mesure où les
hauteurs des niveaux à l’intérieur du bâtiment peuvent varier et que la règle
d’urbanisme ne peut régir l’aménagement intérieur des constructions. Par
conséquent, la seule façon d’éviter de trop grands écarts est de fixer, en
plus du nombre de niveaux, une hauteur maximale en mètres, sachant que ces
deux règles sont cumulatives"
|
UD
11 : architecture
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"Pour
permettre l’adaptation du projet sans contraindre son architecture […] des
dispositions différentes peuvent être admises dans le cadre d’une création
architecturale, sous condition d’insertion à l’environnement"
|
incapacité
de la commune de rédiger un cahier des charges architectural, pire, elle
accepte une déréglementation totale
|
UD
12 : stationnement
|
"le
nombre de stationnement ne peut excéder 1 place par logement, et pour les logements
sociaux 0,5 place"
|
c'est
la stricte et regrettable application de l'article L 123-1-13 du code de
l’urbanisme et de l'article 12 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014
|
UD
13 : espaces libres
|
règle
générale : " Les espaces restés libres après implantation des
constructions doivent faire l'objet d'un traitement paysager (minéral ou
végétal)." "40% minimum des espaces non bâtis devront être traités
en espaces verts plantés."
"Pour
UDz2, un coefficient de pleine terre de 15% sur l’unité foncière sera
demandé"
|
c'est
la surface donc de la "coulée verte", dont la surface de
plantation sera donc de 40 %
des 15 % laissés en terre soit 6 % de plantation ! c'est un minimum, le reste pouvant être en
minéral !
|
NOTRE AVIS
Il y a lieu de noter que le
PLU n'encadre que les autorisations de construction alors que la commune et son
concessionnaire mènent les opérations d'aménagements, dont le contenu est
évidemment plus large que les règles d'urbanismes.
Cohérence PLU/ZAC,
justification du parti : On ne
dispose pas du projet retenu qui sera présenté en cours d'enquête le 14 juin
2016, pas plus que du dossier de réalisation, (article R. 311-7 CU), et du
programme des équipements publics (article R. 311-8 CU) qui d'ailleurs n'ont
toujours pas été adoptés par le conseil municipal. Or, si le programme doit
être in fine conforme au PLU, on voit bien que le PLU découle en réalité du
projet déjà arrêté (secrètement) par la collectivité.
Le
parti d'urbanisation n'est justifié par aucune analyse, notamment de la répartition
entre économique/habitation.
Le
changement du projet en cours de route mériterait une nouvelle concertation
légale puisque le contenu de la ZAC a été modifié (article R. 311-2 et R.
311-12 CU : parallélisme des formes de la modification) et que le dossier de
création présentait de graves insuffisances (Une étude d'impact ne proposant
aucune mesure immédiate de réduction des nuisances dues à la circulation
routière nouvelle et renvoyant à une étude ultérieure susceptible de déboucher
sur une proposition d'un nouveau plan de circulation est insuffisante, CAA Versailles, 3 août 2010, Cne de
Noisy-le-Grand, no 08VE02168: AJDA 2010. 2279; DAUH 2011, p. 256, no
372).
l'aspect des constructions : Le document d'urbanisme est particulièrement
décevant sur l'aspect des constructions : la commune a été incapable de définir
un cahier des charges architectural et paysager clair précis et inconditionnel
qui permette d'avoir une vision. L'intégration dans le territoire aurait du
être recherchée, pour se réapproprier les formes traditionnelles, même
réinterprétées en contemporain. Même si la présentation du 14/6 était
fructueuse, on ne peut que déplorer cette absence de réglementation, véritable
filet de sécurité. La commune, sans conseil avisé, s'en remet ainsi aux seules
propositions des promoteurs candidats.
les hauteurs et les vues : On trouve 3 secteurs avec des hauteurs différentes (7
niveaux, 5 niveaux et 3 niveaux), mais leur délimitation est absolument floue
et imprécise, ce qui est particulièrement inquiétant sur l'application de la
règle.
La hauteur maximale à 7 niveaux notamment sur l'avenue du
général de Gaule ou le nord de la rue
de la petite vitesse permet de bloquer toute vue vers la vallée ou
réciproquement la forêt : l'ensemble sera particulièrement étouffant.
les emplacements des constructions et la densité :
aucune règle de limitation de densité n'est prévue à part un espace libre de 15
% , les emplacements des bâtiments sont laissés libres : un secteur de plan de
masse aurait été utile pour fixer d'avance les espaces libres, les vues.
les espaces verts : Là encore, le projet ne tient pas ses promesses, les
espaces libres en terre sont limités à la portion congrue (15 % du terrain) et la plantation encore plus
réduite (au min. 6 % du terrain). La "coulée verte" est donc un
étroit couloir.
la qualité d'éco-quartier : cette qualité est usurpée faute de correspondre au
label (charte européenne de Leipzig ou charte nationale de 2012). La ville n'a
fait aucune démarche pour s'inscrire dans cette perspective. Aucune disposition
du PLU ne porte sur cette question.
Il est visible que la commune
n'a tenu compte d'aucune des observations du CDASA (à reprendre pour l'enquête
publique).
Avis défavorable
Le Président,
Dr Guillaume Bricker
Cdas COMITE DE DEFENSE, D’ACTION
ET DE SAUVEGARDE D’ AVON
Association agréée art. L
132-12-1° Code de l’urbanisme : arrêté préfectoral du 16 septembre 1991
Site : avon-cdas.blogspot.com
Courriel : cdas-avon@orange.fr
Case 18 – Maison dans la
Vallée 1, rue Lola Dommange 77210 Avon
Le
Président
Enquête publique modification du Plan local d'urbanisme à
Avon
Observations 20/06/2016
Note : le CDASA et la FAPVS pourtant agréés n'ont pas
été destinataires de la lettre des PPA.
Dossier
2/ Zone UCc
LE PROJET
Il s'agit de permettre le
remplacement d'un HLM rue du Viaduc comptant 16 logements de 12m à l’égout et
15m au faîtage qui sera à démolir.
La communauté de communes
envisage d'augmenter de 25 % les règles fixant les limites des hauteurs,
emprise, et gabarits des immeubles destinés aux logements sociaux sur le
terrain entouré en rouge.
UCc actuel
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Nouveau secteur rouge
(+ 25 %)
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Hauteur
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La hauteur maximale est
limitée à 6,00 mètres à l'égout du toit et 11,00 mètres au faîtage.
La hauteur est limitée à
7,00 à l’acrotère ou garde-corps pour les couvertures en terrasses.
|
La hauteur maximale est
limitée à 7,50 mètres à l'égout du toit et 13,75 mètres au faîtage.
La hauteur est limitée à
8,75 à l’acrotère ou garde-corps pour les couvertures en terrasses.
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Emprise
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L'emprise au sol de
l'ensemble des constructions ne devra pas excéder 30 % de la surface totale
du terrain.
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L'emprise au sol de
l'ensemble des constructions ne devra pas excéder 37,5 % de la surface totale
du terrain.
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NOTRE AVIS
Le
dossier ne comporte pas le projet exact ni les correspondances avec le
gestionnaire de HLM promoteur, ce qui est regrettable puisque l'on ne peut en
apprécier la portée.
Nous
sommes favorables aux logements sociaux insérés dans l'ensemble du territoire,
gage de réelle mixité sociale et nous avons pour objectif de faire respecter
équitablement l'harmonie architecturale et paysagère dans la commune.
Il
conviendrait de favoriser un projet qui soit respectueux du voisinage : le
projet à autoriser, comme le bâtiment précédent, constituent des anomalies
qu'il convient de refuser pour rechercher des constructions plus basses et
moins denses, à mieux répartir sur le terrain avec un traitement paysager
adapté, pour assurer une qualité de vie aux habitants comme au voisinage.
La
forme du terrain permet de l'envisager sereinement : l'augmentation des
hauteurs, emprise et du gabarit est donc inutile.
Avis défavorable
Le Président,
Dr Guillaume Bricker
