| Comité de défense d'action et de sauvegarde d'Avon Association déclarée 27 avril 1976 JO 9 mai 1976 Association agréée Code Urbanisme article L. 132-12 - Arrêté préfectoral 2017/CS/38 du 2 mai 2017 Site : avon-cdas.blogspot.com Courriel : cdas-avon@orange.fr | Fontainebleau Patrimoine Association loi 1901 n° 9741 déclarée au JORF du 11 décembre 1996 p. 5454 Site : fontainebleau-patrimoine.blogspot.fr Courriel : echosbleau@gmail.com Tel : 01 60 74 80 33 24, Bd Thiers 77300 Fontainebleau |
PLAN LOCAL D’URBANISME FONTAINEBLEAU AVON
- MODIFICATION DE DROIT COMMUN - MODIFICATION N° 10
Observations du CDAS d’Avon et de Fontainebleau Patrimoine
sur la délibération 4.1 du conseil municipal de Fontainebleau du 10 juillet 2020 et l'annexe au rapport de présentation dont la note explicative et évolution du contenu de la modification en suite de l’enquête publique portant notamment sur les Subsistances
SOMMAIRE
Sommaire................................................................................................... 1
Introduction............................................................................................... 2
I. Sur le fond du dossier.......................................................................... 3
A. Absence de reprise et de commentaire de la réserve principale du commissaire enquêteur sur l'objectif de la zone......................................................... 3
B. Les possibilites réellement permises en hauteur............................. 5
C. Les aspects architecturaux................................................................ 7
II. Sur la procédure.................................................................................. 8
Conclusions.............................................................................................. 9
Annexe : nos observations concernant les subsistances lors de l'enquête publique (version consolidée.............................................................. 10
Introduction : Sur le projet de modification vu dans sa globalité....... 10
I. Les graves inconvénients du projet de PLU et de ses applications 12
II. Propositions des associations......................................................... 19
III. Aspects formels et juridiques......................................................... 28
Conclusions........................................................................................... 35
Table des matières................................................................................ 36
INTRODUCTION
L'agglomération de Fontainebleau-Avon bénéficie d'un site exceptionnel tant sur le plan environnemental (Forêt de Fontainebleau, boucle de Seine) que sur le plan du patrimoine historique (Palais national). Malgré un cadre urbain contraint mais riche de cette contrainte, les possibilités de croissance modérée n'en existent pas moins notamment sur les terrains militaires aujourd'hui désaffectés.
Alors que l'on devrait s'attendre à ce que les autorités tirent les conséquences de ces incontestables constatations et assurent un développement harmonieux et respectueux du site, dont ils tirent le renom et l'attractivité de leurs communes, il semblerait que les projets actuels aillent à contre sens de l'intérêt général.
Sur les instances de la municipalité de Fontainebleau, l'agglomération a lancé une modification du PLU en vue de rendre possible un projet de densification du sud de l'agglomération avec un mépris pour une bonne qualité urbanistique architecturale et paysagère, sans tenir compte des problèmes de transports ou de service public, sans même penser aux nécessités économiques et sociales, le seul but étant la construction de logements.
Il est tristement remarquable de constater que l'idée même d'avoir un projet de ville, pour qu'il y ait un véritable lien, une cohésion sociale et esthétique entre les différents quartiers, a été ignorée sciemment. Ce projet s'inscrit dans un dommageable aveuglement qui consiste à imposer une architecture inadaptée avec une densité sans mesure, et ce n'est pas la première fois… C'est à croire que l'idée de classer la Ville comme écrin du Palais au titre du Patrimoine mondial n'est en réalité qu'un oxymore absurde destiné à cacher cette trahison.
Une enquête publique s'est tenue avec un avis défavorable de la commune d'Avon riveraine immédiate du site du projet, des associations d'urbanisme compétentes et un ferme avis réservé du commissaire enquêteur.
Malgré ses alertes, par délibération du 10 juillet 2020, le conseil municipal de Fontainebleau demande au Conseil communautaire du pays de Fontainebleau d'adopter la modification amendée du PLU concernant notamment le quartier des Subsistances.
Nos deux associations ont procédé à son analyse.
On notera avant tout qu'il n'a été tenu aucun compte des observations des associations qui portaient sur le principe du projet et son impact sur la circulation, les services publics, en raison de son ampleur. La question de l'architecture et du paysage malgré la présence d'un ensemble monumental international est bafouée. Le lecteur pourra se reporter à notre argumentation complète en annexe sur ces points.
A. ABSENCE DE REPRISE ET DE COMMENTAIRE DE LA RÉSERVE PRINCIPALE DU COMMISSAIRE ENQUÊTEUR SUR L'OBJECTIF DE LA ZONE
Le commissaire-enquêteur a suivi en partie nos conclusions avec cette réserve : " il s'agit dans la modification n°10 du PLU de ne plus classer le site du Parc des Subsistances en zone d'habitat, mais de définir une zone qui soit le réceptacle d'activités (économiques, culturelles, de service, d'enseignement... avec un traitement paysager) (Les réserves s'imposent dans un projet et elles doivent être levées. Faute de quoi, l'avis du Commissaire Enquêteur devient défavorable) ".
Il en est fait rapidement état dans la note de synthèse du conseil municipal mais sans commentaire ni implication.
La seule réponse consiste à indiquer que les possibilités économiques sont supérieures à celles du PLU antérieur (lesquelles ?), ce qui révèle une absence totale de travail d'analyse et de justification. Il en résulte que les promoteurs pourront ne pas en tenir compte.
Il est remarquable de noter que la réserve principale du commissaire enquêteur a été passée sous silence dans la Note explicative et évolution du contenu de la modification en suite de l’enquête publique, Annexe au rapport de présentation (p. 47 et s.).
On notera que l'objectif de la zone, le projet de ville attendu n'est pas clairement précisé : on sait que la municipalité de Fontainebleau veut plus de population et vendre le maximum de surfaces de plancher, mais pour l'analyse économique, l'impact en terme de consommation de services et de transports, c'est l'impasse totale, comme nous l'avions pourtant dénoncé. Nous attendions que la loi fut respectée sur ce point en raison de l'importance de la modification.
On se souviendra, comme nous l'avions exposé au cours de l'enquête publique, que l'ancien Président de la CAPF lors de la modification expéditive de 2014 (prise en compte de l'annulation du projet d'hôpital au Bréau) avait annoncé qu'il envisageait une procédure de révision pour le secteur du Bréau, compte tenu de l'importance du changement.
Nous reproduisons l'extrait pertinent du tableau sur l’Évolution des modifications en cours de procédure/ Prise en compte des observations (p. 47 et s.) :
Site concerné par la modification | Observations PPA | Observations Commissaire Enquêteur reprenant les données d’enquête | Evolution des données de modification |
Av. Maréchal de Villars Site des subsistances | COMMUNE d’AVON Défaut de concertation L’article 10 (hauteurs de construction) manque de précision ASSOCIATIONS : La destination résidentielle est contestée au regard du défaut d’évaluation que le rapport de présentation ne remet pas à niveau. La modification encouragera la spéculation immobilière La hauteur des constructions est réglementée de manière très lâche d’une part, et d’autre part prévoit des hauteurs trop conséquentes Absence de disposition en matière d’esthétique DDT : Prévoir un nombre minimum d’emplacements réservés aux véhicules électriques et à leur alimentation(conformément au CCH actualisé Prévoir la mise en sécurité des carrefours | Préciser les hauteurs de bâtiments Prévoir une règle de stationnement spécifique pour les activités commerciales Mettre en place une charte architecturale pour garantir la qualité des bâtiments Réserve : mise en place d’une concertation pour ce qui concerne l’aménagement global des friches situées au Sud du château, dont celle dite des subsistances | Zone UHb3 maintenue en ayant apporté les précisions suivantes : Destination : la mixité fonctionnelle est maintenue pour répondre aux besoins de développement de la ville en limitant les consommations foncières par des opérations de renouvellement au droit des friches. Art 3 Sécurisation des carrefours par obligation d’intégrer des pans coupés afin d’améliorer desserte et visibilité. Art 6 Implantation en retrait des alignements sur l’avenue Maréchal de Villars et l’espace public à créer. Art 10 Hauteurs de bâtis précisées Les articles concernant les aspects architecturaux restent en l’état compte tenu de la prépondérance de l’avis de M. l’Architecte des Bâtiments de France sur l’ensemble des permis de construire à intervenir. Le règlement est resté en conséquence inchangé Art 12 Règle de stationnement maintenue à l’identique mais qui intègre les prescriptions en matière de stationnement des véhicules électriques Concertation : la concertation sera un préalable à l’urbanisation conformément aux règles du code de l’Urbanisme. |
B. LES POSSIBILITES RÉELLEMENT PERMISES EN HAUTEUR
L'évolution des hauteurs maximales n'est toujours pas satisfaisante et sans doute encore pire que la situation précédant l'enquête publique.
Nous avons procédé à un tableau comparatif :
Règle soumise à enquête | Règle après enquête |
En secteur UHb3, la hauteur maximale des bâtiments variera afin de proposer un épannelage en cohérence avec l’espace urbain au Nord et la proximité des espaces naturels plus au Sud. Règle générale : la hauteur des constructions est limitée à 15,00 mètres à l’égout et 18 mètres au faîtage de toiture en pentes. (2m supplémentaires restant possibles pour l’aménagement des acrotères et édicules ou lorsque les rez de chaussée sont dédiés à une activité commerciale) Une hauteur supérieure peut être ponctuellement admise si elle est justifiée par un effectif intérêt architectural. Cette tolérance est soumise à avis exprès de l’Architecte des Bâtiments de France et de l’ensemble des services concernés de la collectivité. | En secteur UHb3, La hauteur des bâtiments est variable en fonction de leur distance par rapport à l’alignement retenu sur l’Avenue Maréchal de Villars et l’espace public de rencontre créée dans sa continuité. Dans la bande de 0 à 50 mètres de l’alignement Règle générale : la hauteur des constructions ne pourra dépasser : - 20.00 mètres au faîtage - 16.00 mètres à l’égout du toit ou à 17,00 mètres jusqu’au point haut de l’acrotère des couvertures ou terrasses ; Dans une bande de construction comprise entre 50 et 120.00 mètres mesurée à partir de l’avenue Règle générale : la hauteur des constructions est limitée à 15.00 mètres au faîtage comme au point haut de l’acrotère des terrasses En fond de parcelle, au-delà de la bande de 120 mètres Règle générale : la hauteur de construction ne pourra dépasser 12.00 mètres au faitage comme au point haut de l’acrotère des terrasses |…] Dispositions particulières : Un dépassement de la hauteur maximale peut être autorisé pour les installations techniques et fonctionnelles pour les parties ne produisant pas de surface de plancher, ainsi que pour les décors (épis de faîtages, couronnements de toitures), dans la limite de 2 mètres supplémentaires et sous réserve que ces éléments techniques soient intégrés à la façade ou à la couverture et ne soient pas visibles depuis l’espace public. Il n’est pas fixé de hauteur maximale pour les conduits de cheminée. |
Nous en tirons le tableau de synthèse :
| | bande de 0 à 50 mètres de l’alignement | bande comprise entre 50 et 120.00 mètres | En fond de parcelle, au-delà de la bande de 120 mètres |
Projet soumis à l'enquête publique | Cas général | - 15,00 mètres à l’égout - 18 mètres au faîtage de toiture en pentes |
Lorsque les rez de chaussée sont dédiés à une activité commerciale | 2m supplémentaires restant possibles pour l’aménagement des acrotères et édicules, soit en gros : - 17,00 mètres à l’égout - 20 mètres au faîtage de toiture en pentes. |
Dérogation générale | Une hauteur supérieure peut être ponctuellement admise si elle est justifiée par un effectif intérêt architectural. |
Projet soumis à l'approbation | Cas général | - 20.00 mètres au faîtage - 16.00 mètres à l’égout du toit - 17,00 mètres jusqu’au point haut de l’acrotère des couvertures ou terrasses | - 15.00 mètres au faîtage comme au point haut de l’acrotère des terrasses | l- 12.00 mètres au faitage comme au point haut de l’acrotère des terrasses |
installations techniques et fonctionnelles pour les parties ne produisant pas de surface de plancher, ainsi que pour les décors (épis de faîtages, couronnements de toitures | 2 mètres supplémentaires, d'où par extrapolation : |
- 22.00 mètres au faîtage - 18.00 mètres à l’égout du toit - 19,00 mètres jusqu’au point haut de l’acrotère des couvertures ou terrasses | - 17.00 mètres au faîtage comme au point haut de l’acrotère des terrasses | l- 15.00 mètres au faitage comme au point haut de l’acrotère des terrasses |
A ce tableau doit s'ajouter les esquisses :
- projet urbain APD d'octobre 2019 :
- note de juin 2020 (p. 38) :
On notera ainsi que l'épannelage suggéré sans être mensonger ne constitue qu'une possibilité parmi d'autres et pas la celle qui valorise au maximum la réglementation envisagée, puisqu'elle inclut des coupures d'urbanisation non imposées par le PLU envisagé. Nous relevons que cet épannelage est déjà très très dense et dépasse le maximum théorique du projet de règlement au 154ème m.
On en tire la synthèse suivante, en fonction de la distance par rapport à l'avenue du Maréchal de Villars :
Malgré les différences tenant notamment à une limitation des pics de hauteur compensée par un étalement des bâtiments qui restent donc en moyenne très hauts : ce qui permet de conserver la même quantité théorique de surface de plancher; le projet de PLU n'en reste donc pas moins inacceptable tant par la densité que les hauteurs permises.
On ajoutera que l'obligation de la réalisation d’un minimum de 15% de logements locatifs aidés par l’Etat, l'emprise au sol n'est pas de nature à rassurer sur la compatibilité de l'occupation avec la cohérence du territoire (50% de la surface totale du terrain si l’occupation est à usage d’équipements et d’activités, 30% de la surface du terrain pour les constructions à usage de logements, avec, dans ce cas, un dépassement pour les équipements, dans la limite totale de 50%).
C. LES ASPECTS ARCHITECTURAUX
Malgré des observations très claires des associations, l'avis tout aussi clair du commissaire-enquêteur, la note persiste à ne pas prendre en considération l'environnement monumental de la zone et d'adopter des mesures architecturales et paysagères : "Les articles concernant les aspects architecturaux restent en l’état compte tenu de la prépondérance de l’avis de M. l’Architecte des Bâtiments de France sur l’ensemble des permis de construire à intervenir. Le règlement est resté en conséquence inchangé" (note précitée, p. 47 et s.).
Outre la faiblesse de l'argument, le fait de se cacher derrière la compétence de l'architecte des bâtiments de France constitue, révérence gardée pour cette institution étatique, une incompétence négative de la partie de l'autorité d'urbanisme qui abandonne ses obligations. On soulignera en outre que l'ABF n'a qu'une compétence limitée au périmètre des 500 m et encore en visibilité et co-visibilité d'un monument historique.
Il s'agit donc en réalité d'un moyen habile pour ne pas réglementer la zone et permettre un grand n'importe quoi.
II. SUR LA PROCÉDURE
La note explicative passe sous silence un incident qui a émaillé la procédure d’enquête publique.
Le 22 novembre 2019, les deux associations portent au registre la communication suivante : "Dans un courriel que nous avons reçu, un jour avant la fin de l’enquête publique, un membre du public nous a adressé le document, ci-joint, document que nous annexons pour la bonne forme à notre avis de ce jour."
Ce document du 14 octobre 2019 sur les intentions urbaines architecturales et paysagères concernant les Subsistances est d’intérêt public, car il révèle les desseins de la Ville de Fontainebleau (agissant sans doute en concertation avec l’agglomération, à l'origine de l'enquête publique) et de ses partenaires, le maître d’ouvrage FIDUCIM..
Ce projet urbain est révélateur des possibilités d'exploitation de la modification envisagée et sans doute en grande partie son inspirateur : dont nous avons tiré la synthèse suivante :
Le règlement projeté avec un rapport de présentation insuffisant | Le projet urbain (avant projet définitif du 14 octobre 2019) et l'analyse de son contexte de développement |
Aucune limitation de la densité | 489 logements, 100 chambres d'hôtel… 30 525 m² de logements, 2095 m² commerces, 1640 m² bureaux, 2245 m² hôtel |
Aucune analyse des effets sur les besoins de service publics (école, assainissement, culture, sports…) | 1280 habitants en moyenne (calcul) Aucun nouvel équipement public prévu ou financé par le promoteur |
Aucun équilibre pour les besoins économiques | Ratio emploi/logements mauvais |
Aucune évaluation des effets sur le trafic à Fontainebleau et Avon | 1096 places de stationnement dans un tour de 4 niveaux représentant 35 685 m² en plus |
Aucune évaluation des besoins en matière de transports : une ligne R déjà saturée et qui sera surchargée encore par des projets urbains (Melun, Dammarie…) | Aucune amélioration du réseau ferré prévue Une route connectera la RD606 et la rue de la Charité au risque d'aggraver les difficultés |
Aucune limitation de hauteur en cas de motif "architectural" | 21 mètres, soit 7 niveaux (R+6) sur rue |
Quelle n’a pas été notre stupéfaction de constater que ce document pourtant annexé à l’observation du 22 novembre 2019 a été supprimé de l’observation publiée sur le site Internet de la CAPF, ce qui constitue une altération d’un registre public ! Il en a été de même pour un autre administré (https://www.pays-fontainebleau.fr/wp-content/uploads/2019/10/BERAT.pdf).
CONCLUSIONS
Nous résumons donc :
- le projet de modification du PLU concernant les subsistances après enquête publique reste toujours aussi inacceptable :
- une densité, une hauteur et une absence de réglementation de l'aspect esthétique à proximité du périmètre monumental, qui fait immédiatement craindre une grave atteinte à l'harmonie architecturale et paysagère.
- l'insuffisance d'évaluation d'impact dans le rapport de présentation modifié, au regard des objectifs d'occupation du sol précisés et de l'augmentation de population pourtant conséquente qui fait craindre des graves difficultés en ce qui concerne la circulation, les transports déjà saturés et les services publics;
- l'insuffisance de publicité et d'extension de l'enquête publique à Avon que le conseil municipal d'Avon n'a pas manqué de souligner.
- la réserve défavorable du commissaire enquêteur concernant le ratio emploi/logements n'a toujours pas été prise en considération
Avon, le 18/7/2020.
Pour le Bureau du CDAS d'Avon | Pour le Directoire de Fontainebleau Patrimoine |
Représentant les deux associations, Dr Guillaume Bricker Docteur en droit public |
Pour plus de lisibilité nous proposons au lecteur la compilation de nos observations lors de l'enquête publique :
- Observations principales du 22 octobre 2019;
- Note complémentaire n° 1 du 30 octobre 2019,
- Note complémentaire n° 2 du 22 novembre 2019,
- Note complémentaire n° 3 du 6 décembre 2019.
Nos observations restent valables.
INTRODUCTION : SUR LE PROJET DE MODIFICATION VU DANS SA GLOBALITÉ
Le projet de modification lancé par la délibération du conseil communautaire du 12 décembre 2018 se concrétise par des évolutions inquiétantes.
Une réunion ouverte aux associations a été organisée le 20 septembre 2019.
Le projet permettrait entre 900 et 1100 logements selon les dires obtenus lors d'une réunion du 20 septembre 2019 avec la Mairie, le CDAS d'Avon et Fontainebleau Patrimoine. Avec un taux moyen d'occupation de 2,3 habitants/logement, l'accroissement théorique de population serait de 2070 à 2530 habitants.
L'impact de cet accroissement de population n'a nullement été analysé.
Si l'on prend un exemple, le secteur des transports et le trafic de voirie, on est étonné de l'imprévoyance de l'autorité. En effet, le taux d'équipement automobile par habitant moyen en Seine et Marne est de 0,49 véhicule/habitant (source : ANFA), cela donnerait un accroissement théorique du parc de 1010-1240 véhicules qui viendront augmenter la charge de voirie déjà saturée.
La question des transports ferroviaires n'a pas été traitée, alors que l'on sait que la ligne R est désormais à son point de saturation.
Le bureau d'étude en charge du projet de modification a prétendu qu'il fallait anticiper les changements de mode de mobilité. Cependant, il a dû reconnaître qu'il ne pouvait préciser, même à long terme, la date où les réseaux et les services publics disponibles dans et au départ de notre agglomération seraient améliorés.
Tout le monde comprend que le facteur limitant de l'urbanisation est, par exemple, le maximum de charge d'une station d'épuration (si elle atteint sa norme, tout accroissement de population entraînera plus d'effluents non traitables et donc des rejets non traités, c'est à dire de la pollution). Malheureusement, l'autorité en charge de la planification d'urbanisme ne comprend pas que le problème est le même et qu'il y a une impossibilité à vouloir augmenter la population alors que la capacité des transports (et services publics en général) ne suit pas.
L'article L151-4 du code de l'urbanisme dans sa version applicable à la présente modification dispose :
"Le rapport de présentation explique les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables, les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement.
Il s'appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, de surfaces et de développement agricoles, de développement forestier, d'aménagement de l'espace, d'environnement, notamment en matière de biodiversité, d'équilibre social de l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements et de services.
En zone de montagne, ce diagnostic est établi également au regard des besoins en matière de réhabilitation de l'immobilier de loisir et d'unités touristiques nouvelles.
Il analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours des dix années précédant l'approbation du plan ou depuis la dernière révision du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrés de modération de la consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le projet d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques.
Il établit un inventaire des capacités de stationnement de véhicules motorisés, de véhicules hybrides et électriques et de vélos des parcs ouverts au public et des possibilités de mutualisation de ces capacités".
Il est donc parfaitement visible que la modification entreprise ne s'appuie pas "sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement économique, […] d'équilibre social de l'habitat, de transports, de commerce, d'équipements et de services".
I. LES GRAVES INCONVÉNIENTS DU PROJET DE PLU ET DE SES APPLICATIONS
Espace vacant de 34 347 m2 envisagé pour des logements des bureaux et du commerce, sans tenir compte des effets sur la population, les services publics.
Le périmètre a été longtemps affecté à un usage militaire (réserves, stockage), il est désormais à l’état de friche (hors un espace de stationnement provisoire réalisé au profit de la Halle et du cinéma).
L’Etat qui est propriétaire de la majeure partie du site a lancé un appel à projet en vue de leur cession. 20 872 m2 ont été cédés par l'Etat : "Les terrains ont été achetés 16.000.000 € par le promoteur" selon la mairie d'Avon.
La modification du PLU permettra la création de logements, de bureaux et de commerces alors que le secteur était affecté aux équipements et aux activités lors de la modification n° 3 du 11 décembre 2014 entérinant le changement d'affectation originaire.
Il faudrait donc se reporter à la modification de 2014 pour évaluer l'impact envisagé, cependant il s'agissait à l'époque de prendre en compte l'abandon du projet d'hôpital. La mise en logements du secteur constitue une innovation à notre avis insuffisamment évaluée.
L'autorité ne peut tirer argument de ce que le site avait déjà été évalué lors d'une précédente ouverture à l'urbanisation pour échapper à son obligation de motivation susvisée, la présente modification précisant de manière beaucoup plus nette les modalités de cette ouverture et la répartition des objectifs d'occupation des sols. Or, l'impact sur les thèmes que le rapport de présentation doit diagnostiquer et évaluer dépend étroitement de la répartition des activités et types d'habitat que l'autorité décide de déterminer. Les conséquences sont éminemment différentes en termes de besoins d'équipements et de services ainsi qu'en terme d'affectation des ressources en voirie et autres infrastructures existantes.
Il nous apparaît donc, comme nous le soulignons dans notre introduction générale, que le rapport de présentation ne satisfait pas les obligations légales.
Nous allons essayer de donner des éléments permettant au public et au commissaire-enquêteur d'évaluer la gravité des changements induits par le projet.
La modification permettra une spéculation immobilière sans avantage pour les habitants de l'agglomération et encore moins les riverains, soit une première tranche de 400 logements (15% log. sociaux) avec 900 habitants annoncés. Plus tard, sans doute, le double, au regard de l'autorisation de bâtir permise par la modification du PLU.
La hauteur des constructions ira jusqu'à 6 niveaux. 18 mètres au faîtage de toiture en pentes, 20 m en toit-terrasse ou lorsque les rez-de-chaussée sont dédiés à une activité commerciale. Pire, une hauteur non limitée en cas de soi-disant intérêt architectural. L'impact sur le voisinage est oublié.
Les hauteurs seront réglementées de manière très lâches et permettent toutes les dérogations : "la hauteur des constructions est limitée à 15,00 mètres à l’égout et 18 mètres au faîtage de toiture en pentes. (2m supplémentaires restant possibles pour l’aménagement des acrotères et édicules ou lorsque les rez de chaussée sont dédiés à une activité commerciale) Une hauteur supérieure peut être ponctuellement admise si elle est justifiée par un effectif intérêt architectural."
Il nous apparaît que l'augmentation sinon la dérégulation des hauteurs ainsi envisagées ne satisfait pas l'objectif de motivation posé par l'article R151-2 du code de l"urbanisme : "Le rapport de présentation comporte les justifications de : […]
2° La nécessité des dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre du projet d'aménagement et de développement durables et des différences qu'elles comportent, notamment selon qu'elles s'appliquent à des constructions existantes ou nouvelles ou selon la dimension des constructions ou selon les destinations et les sous-destinations de constructions dans une même zone ;"
On ajoutera que le site est situé à proximité du sud du Château.
L'absence de disposition en matière d'esthétique nous apparaissent comme ne tirant nullement les conclusions de la constatation de l'existence d'un patrimoine monumental et mondial à proximité.
Malgré la proximité de monuments historiques, on peut craindre pour l'harmonie architecturale.
2. une ville-dortoir à fort impact sur transports & services publics
Le projet aura un fort impact sur la circulation : avec 900 habitants et 0,49 voiture par habitant en S&M (ANFA2018), on aurait 440 voitures supplémentaires, dont beaucoup iront à la gare via Avon ou à Fontainebleau-centre (de plus, une route vers la RD606 sera mise en place, créant un appel d'air).
L'impact sur les transports du surcroît de population occasionné par le projet et les projets territoriaux vosins n'est pas évalué, avec une ligne R SNCF arrivant à saturation !
Cette affirmation est confirmée par le Schéma Directeur de la ligne R présenté au Conseil d’Administration du STIF de février 2015 :
"Les missions suivantes de la ligne R présentent des trains avec des taux d’occupation des places assises > à 90% pour des trajets de 25 minutes ou plus : - les liaisons depuis Montargis et Montereau en heure de pointe pour le sens de la pointe entre Melun et Paris ;"
Il est visible que l'autorité n'a pas tenu compte des projets d'autres collectivités qui vont encore aggraver la charge des trains à compter de Melun comme la ZAC DE VOISENON dit 'Woody' (2300 logements pour la 1ère tranche) ou LE CLOS SAINT LOUIS à Dammarie (2000 logements supplémentaires).
Le projet renforce le caractère de ville-dortoir avec ratio emplois / logements déséquilibré.
La concurrence pour les commerces du Vieil Avon n'a pas été prise en considération ni même évoquée : il y a donc un risque de porter atteintes aux objectifs du Projet d'aménagement et de développement durable (PADD) qui invite pourtant à les préserver :
- "Maintenir et développer les activités commerciales
La zone de chalandise se décompose en trois niveaux : l’agglomération elle-même, le cercle des communes riveraines et le bassin de vie entre Melun, Nemours et Montereau. Le tissu commercial des deux communes répond à ces zones d’attraction.
La disposition des zones commerciales s’inscrit dans des espaces traditionnels ou des lieux d’échange organisés : le centre ville de Fontainebleau, le pôle gare et l’axe Franklin Roosevelt, la zone d’activités d’Avon et les cœurs de village d’Avon." (p. 8).
- "Les moyens d’y parvenir : […] En renforçant des pôles commerciaux (centre de Fontainebleau, axe du village d’Avon, Butte Montceau, Gare, Fougères)."
Les études attendues sur une augmentation de population de cette intensité n'ont pas été faites correctement :
- Aucune étude n'est présentée sur la scolarisation des enfants.
- Quid des surcoûts induits en terme de services publics et d'assainissement, payés aussi par tous les habitants de l'agglomération ?
Dans un courriel que nous avons reçu, un jour avant la fin de l’enquête publique, un membre du public nous a adressé un document, qui n'a pas été publié d’ailleurs sur le site de l’agglomération (https://www.pays-fontainebleau.fr/wp-content/uploads/2019/10/BERAT.pdf), document que nous annexons pour la bonne forme à notre avis de ce jour.
Ce document du 14 octobre 2019 sur les intentions urbaines architecturales et paysagères concernant les Subsistances est d’intérêt exemplaire, car il révèle les desseins de la Ville de Fontainebleau (agissant sans doute en concertation avec l’agglomération, à l'origine de l'enquête publique) et de ses partenaires, le maître d’ouvrage FIDUCIM, comme OPUS URBAIN qui a été chargé de l’aménagement – très discutable - de la Place de la République et de la rue du Château.
Il est évident que ce document fait suite aux discussions qui ont mené à fixer les règles soumises à l’enquête publique et matérialiser le projet que ces dernières permettront si la modification entreprise est adoptée par le conseil communautaire. L'observation des hauteurs permises est particulièrement symptomatique de cette conjonction entre les autorités et le maître d'ouvrage et de la soumission de vision réglementaire à un projet spécifique.
Les services de l'Etat dans leur avis du 18 octobre 2019 ont souligné d'ailleurs par une phrase sibylline que le projet de subsistances, dont on peut supposer que l'Etat avait connaissance, n'avait pas été communiqué aux personnes publiques associées et aux associations consultées : "Lors de la réunion de présentation, en date du 20 septembre 2019, la collectivité n'a pas présenté le projet d'aménagement du site des Subsistances".
Il est particulièrement regrettable que le public n’ait pas eu connaissance de ce document. Le fait que l’administration l’eut gardé secret constitue une pratique particulièrement déloyale à l’égard des habitants, des élus locaux, et du commissaire-enquêteur.
Nos associations ont eu très peu de temps pour l’analyser et en tirer la substantifique moelle. S'il est entendu que l'enquête publique ne porte pas sur le projet, a contrario, l'enquête porte sur les possibilités de construction, ce que ce projet illustre dramatiquement. Nous prenons bien en considération qu’il s’agit d’un projet, mais suffisamment avancé pour être considéré comme proche de ce qui va être permis : il est écrit APD, soit avant projet définitif, , correspondant à la phase « dossier de demande de permis de construire ». Il s’agit donc aujourd’hui, en totale contradiction avec le Code de l’Urbanisme, d’adapter des règles à un projet et non de définir des règles permettant l’élaboration d’un projet cohérent.
Nos conclusions précédentes sont non seulement confirmées mais confortées par une illustration de l'application du projet de modification dans ce qu’il a de plus inacceptable : surdensité (849 logements), recours massif à l’automobile (1096 places), absence d'évaluation des impacts et des besoins en terme de voirie et de services publics.
Le programme (p. 29) porte sur 489 logements soit 30.525 m² de surface de plancher (moyenne 62 m² par logement) se décomposant ainsi :
- 237 logements collectifs (îlots A et B) représentant 15.345 m² de surface de plancher ;
- 74 logements collectifs sociaux (Îlots C) représentant 4755 m² de surface de plancher ;
- 78 villas collectives (îlot E) représentant 4615 m² de surface de plancher ;
- 100 habitats intermédiaires (îlot F) représentant 5770 m² de surface de plancher.
Il implique la création de 904 places de stationnement, en application des règles du PLU, sans que l’on puisse déterminer si ce nombre est suffisant au regard de la réalité des usages.
En terme de répartition de tailles de logements, on aurait : 4 T1; 212 T2; 212 T3; 55 T4; 6 T5. Il sera noté que le projet ne prévoit que 1,23% de logements de 5 pièces et aucun de 6 pièces, ce qui ne favorise pas l’implantation de famille. Les 2 et 3 pièces sont des « produits investisseurs ».
Selon les fourchettes d’occupation moyenne par type d’appartements (https://www.fonction-publique.gouv.fr/archives/home20020121/bases/logement_index.htm) on peut calculer une estimation de la population attendue :
Il en résulterait une population comprise entre 829 et 1736 habitants soit 1282 habitants en moyenne, ce qui est plus que suffisant pour corroborer largement notre estimation basse au regard des 400 logements annoncés (900 habitants minimum).
Le projet prévoit la création de 1680 m² de surfaces commerciales nouvelles (îlots A et D) avec 415 m² de réserves soit 2095 m² au total de commerce. Il est prévu 57 places de stationnement, ce qui paraît assez faible.
L'évaluation de l'impact des commerces sur le commerce existant à proximité n'est absolument pas évalué.
1640 m² de bureaux sont prévus (îlot D) avec 38 places réglementaires, ce qui est tout aussi faible.
Un hôtel restaurant est prévu avec 100 chambres représentant 2245 m² (y compris les services : 67 places) et la restauration pour 300 m² (30 places).
Le stationnement est ventilé en 776 places pour le logement représentent 27185 m², auquel s’ajoute un parking en silo de 320 places destinées au stationnement pour le commerce et les services des îlots A, B et D représentant 8500 m² de surface, le tout représente 1096 places.
Notre évaluation initiale du nombre de véhicules est largement dépassée et son impact absolument pas évalué.
Compte tenu de la typologie proposée, 80% des futurs occupants seront des « migrants journaliers » et pour des raisons d’emplois évidentes travailleront sur Paris, et donc prendront le train. Il en résultera des déplacements en voitures individuelles (le transport en commun desservant le quartier est de petite capacité aujourd’hui) qui traverseront les quartiers résidentiels d’Avon.
Au total, le projet prévoit la construction de 36775 m² de surface de plancher pour les logements, commerces et services et implique réglementairement 1096 places de stationnement représentant 35685 m², soit une surface globale de 72460 m².
Avec un terrain d'une surface de 34 347 m2, on arrive avec une occupation des sols de 2,1. Il est évident que la densité proposée surpasse de très loin tout ce qui existe à Fontainebleau.
La critique selon laquelle le rapport de présentation était insuffisant au regard des exigences légales d'évaluation des besoins et des effets en terme de voirie, transports, services publics est hélas confortée à la vue du projet.
Bien que le projet de règlement ne le prévoit pas, la composition est faite en épannelage (p. 19), consistant en une dégressivité des hauteurs par rapport à la voirie, avec un R+6 en front de rue. Cette dégressivité est relative lorsque l'on observe la vue en coupe p. 24 qui montre que le front situé à 18m (+ ou – 1 m) passe à 21 m avec le bloc des restaurants hôtels, bureaux et commerces pourtant à 74 m de la rue.
Une telle composition est particulièrement agressive surtout en relation avec la proximité du quartier des Héronnières, classé au titre des monuments historiques. Il eut été plus habile au contraire d'atténuer l'effet de masse par une progression inverse. Cela n'en reste pas moins inacceptable.
Le style (p. 14 et s.) est sans rapport avec l'idée d'entrée du pays de Fontainebleau (d'art et d'histoire) : la question de l'identité locale est oubliée. L'architecture n'est pas personnalisée en fonction de l'environnement. La solution proposée est applicable n'importe où ailleurs. Force est de constater que c'est vite oublier l'existence d'une architecture traditionnelle d'Ile de France qui représente une valeur touristique indéniable. C'est un manque cruel dans le projet qui tourne le dos à l'histoire.
Il n'y a aucun aspect relationnel entre l'architecture proposée et le cadre historique de la Ville de Fontainebleau ou l'origine forestière puis militaire du site. La seule reprise est la hauteur basée sur un bâtiment isolé de la caserne Lariboisière (19m), encore que la densité et la position des immeubles ne crée pas un tel effet de masse. En d'autres termes, ce qui est acceptable pour le service de la Défense nationale ne l'est nullement pour des logements, sans compter que la proportion n'est absolument pas comparable (présence de vastes cours atténuant l'effet de masse).
Extrait de la page 14 du document du 14 octobre 2019 :
Sur l'aspect paysager, le lecteur n'est pas dupe du verdissement à la marge de ce qu'il reste d'emprise au sol.
Quant au silo en 4 niveaux (R+3), faute de représentation, on peut craindre pour son intégration dans le site.
Ajoutons que le petit bâtiment des subsistances qui serait conservé est totalement écrasé par cette sur-densité.
Encore une fois, si l'enquête ne porte pas sur le projet, il est évident qu'un tel projet est permis par le projet de règlement, ce qui démontre par l'exemple l'absurdité de la modification entreprise. Il est évident que si c'est le projet que l'autorité a en tête, il convient d'apporter d'urgence des amendements à un règlement bien trop lâche et permissif qui n'apportera que des inconvénients non seulement sur le plan de l'insuffisance de réflexion mais encore sur le plan de l'esthétique attendue dont un secteur patrimonial remarquable.
II. PROPOSITIONS DES ASSOCIATIONS
Nous proposons que le règlement sous amendé selon les éléments suivants, qui avaient été préparé avant la communication du document du 14 octobre 2019.
Ces préconisations sont applicables sans considération pour le contenu du document précité.
La doctrine administrative et artistique des abords confirme qu'il n'est pas interdit l'introduction d'éléments de caractère contemporain, dans des villes patrimoniales, mais sous des conditions draconiennes de tenir le plus grand compte du respect :
- du cadre existant;
- de l'organisation spatiale existante, notamment son parcellaire et son échelle au regard de la qualité et la valeur d'ensemble des constructions existantes;
- le respect de l'harmonie de l'ensemble
- des proportions;
- de la forme;
- des dispositions des volumes;
- des matériaux traditionnels.
La charte internationale sur la conservation et la restauration des monuments et des sites (charte de Venise 1964) adoptée au IIe Congrès international des architectes et des techniciens des monuments historiques à Venise en 1964 et adoptée par ICOMOS en 1965 :
"Article 13. Les adjonctions ne peuvent être tolérées que pour autant qu'elles respectent toutes les parties intéressantes de l'édifice, son cadre traditionnel, l'équilibre de sa composition et ses relations avec le milieu environnant."
La Charte Européenne pour le patrimoine architectural adoptée par le Conseil de l'Europe des 21-25 octobre 1975 indique :
- "7. [...] Il convient de noter que cette conservation intégrée n'est pas exclusive de toute architecture contemporaine dans les ensembles anciens, mais celle-ci devra tenir le plus grand compte du cadre existant, respecter les proportions, la forme et la disposition des volumes ainsi que les matériaux traditionnels."
- "9. Le concours de tous est indispensable à la réussite de la conservation intégrée. Bien que le patrimoine architectural soit la propriété de tous, chacune de ses parties est à la merci de chacun. Chaque génération ne dispose d'ailleurs du patrimoine qu'à titre viager. Elle est responsable de sa transmission aux générations futures. L'information du public doit être d'autant plus développée que les citoyens ont le droit de participer aux décisions concernant leur cadre de vie."
La charte internationale pour la sauvegarde des villes historiques (charte de Washington 1987) adoptée par L’Assemblée Générale d’ICOMOS à Washington D.C., octobre 1987 :
"10. Au cas où il serait nécessaire d'effectuer des transformations d'immeubles ou d'en construire des nouveaux, toute adjonction devra respecter l'organisation spatiale existante, notamment son parcellaire et son échelle, ainsi que l'imposent la qualité et la valeur d'ensemble des constructions existantes. L'introduction d'éléments de caractère contemporain, sous réserve de ne pas nuire à l'harmonie de l'ensemble, peut contribuer à son enrichissement."
La DDT dans sa note précitée a indiqué : "Le règlement ne prévoit pas de réglementation pour les constructions situées à l'angle de deux voies. Il serait donc pertinent que le règlement prescrive un pan coupé (d'une largeur à déterminer) perpendiculaire à la bissectrice de l'angle des deux voies qui devra être observé pour toute nouvelle opération d'aménagement, et ce pour des raisons de sécurité routière."
Il nous apparaît que les plans du PLU ne comprennent pas cet emplacement réservé à créer.
Dispositions actuelles Zonage actuel UHb2 | Projet de modification Zone UHb3 |
50% de la surface totale du terrain si l’occupation est à usage d’équipements et d’activités. 30% de la surface du terrain pour les constructions à usage de logements, avec, dans ce cas, un dépassement pour les équipements, dans la limite totale de 50%. | Non prévu |
Préconisations
Le maintien de la règle actuelle, sinon la réduction des emprises possibles.
Exposé des motifs : l'absence de réglementation de l'emprise au sol est très critiquable, car elle permet une densité trop forte et dégradante du paysage. Aucune justification n'est réellement donnée pour contourner cette règle, qui au contraire est en incohérence totale avec la rapport de présentation qui précise : "Créer un îlot sous forme de « parc habité »."(p. 55 du rapport) .
La suppression potentielle de tout espace libre est incohérente également avec l'actualisation de l'évaluation environnementale sur les Incidences positives : "Déminéralisation partielle du site." En effet, si l'on admet que l'APD du 14 octobre 2019 se concrétisait, puisque conforme (en principe et sous toutes réserves) à la modification entreprise, l'impact serait négatif, puisque paradoxalement la minéralisation augmenterait.
Il est d'ailleurs nécessaire, pour confirmer les orientations sur les espaces verts libres de l'OAP de maintenir la règle d'emprise au sol, qui sans cela seraient condamnés.
Dispositions actuelles Zonage actuel UHb2 | Projet de modification Zone UHb3 |
La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant (terrain naturel avant travaux), et jusqu'au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. En secteur UHb2, la hauteur maximale des bâtiments est variable en fonction de la distance par rapport au parc du château : • Dans la bande de 0 à 30 mètres : zone inconstructible (pour mémoire). • Dans la bande de 30 à 130 mètres : la hauteur maximale des bâtiments est fixée à : o 7 mètres à l’égout et 12 mètres au faîtage de toiture en pentes ; o 8 mètres à l’acrotère de terrasse ; • Au-delà de 130 mètres : la hauteur maximale des bâtiments est fixée à 12 mètres à l’égout et 15 mètres au faîtage de toiture en pentes. 2m supplémentaires possibles pour l’aménagement des acrotères et édicules | La hauteur des constructions est mesurée à partir du sol existant (terrain naturel avant travaux), et jusqu'au sommet du bâtiment, ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures exclus. En secteur UHb3, la hauteur maximale des bâtiments variera afin de proposer un épannelage en cohérence avec l’espace urbain au Nord et la proximité des espaces naturels plus au Sud. Règle générale : la hauteur des constructions est limitée à 15,00 mètres à l’égout et 18 mètres au faîtage de toiture en pentes. (2m supplémentaires restant possibles pour l’aménagement des acrotères et édicules ou lorsque les rez de chaussée sont dédiés à une activité commerciale) Une hauteur supérieure peut être ponctuellement admise si elle est justifiée par un effectif intérêt architectural. Cette tolérance est soumise à avis exprès de l’Architecte des Bâtiments de France et de l’ensemble des services concernés de la collectivité. |
Préconisations
- La hauteur maximale est limitée à 9,00 mètres à l'égout du toit et 14,00 mètres au faîtage.
- La hauteur est limitée à 10,00 mètres à l’acrotère ou garde-corps pour les couvertures en terrasses
Note : Nous ne revenons pas sur l'absurdité d'une absence de limite, déjà dénoncée.
Comme l'indique la DDT dans sa note précitée : la hauteur définie des constructions à venir est incohérente et ce d'autant plus que ce secteur est limitrophe aux zones UCa1 et Ucd de la commune d'AVON qui limitent au maximum les hauteurs à 14 mètres au faîtage.
Nous préconisons le retour à la référence de cette zone.
On notera que la zone UDC qui est la plus proche à l'ouest (Bréau) déjà très dense est bien plus limitée que le projet.
Dispositions actuelles Zonage actuel UHb2 | Projet de modification Zone UHb3 |
Dispositions générales : les constructions nouvelles ou aménagées doivent avoir par leurs dimensions, leur architecture et la nature des matériaux, un aspect compatible avec le caractère des lieux avoisinants afin de préserver l’intérêt de la zone. Les toitures : sous réserve d’insertion au paysage urbain, l’un des types de couverture suivants pourra être utilisé : • Terrasses, sous réserve que le matériau de couvrement soit traité de manière qualitative, notamment lorsqu’elles sont susceptibles d’être placées sous des vues plongeantes ; • Toitures en pentes, couverte d'aspects relatifs aux matériaux suivants o Tuiles plates d'aspect terre-cuite ; o Ardoise naturelle ; o Tuile mécanique, d'aspect terre-cuite, notamment pour l’extension de bâtiments couverts en tuiles mécaniques ; o Métal (zinc ou acier pré-laqué) sous réserve que l’aspect du métal ne soit pas brillant ; o Verre, d'aspect verre "blanc" ou faiblement teinté. Les matériaux : pour éviter l'aspect disparate des diverses constructions, une unité des matériaux est à rechercher. Les matériaux destinés à être recouverts (briques creuses, parpaings, etc.) doivent l'être d'enduit lissé, taloché ou gratté de ton clair, mais blanc pur exclu. Les clôtures : un seul portail est admis par voie bordant l’unité foncière ou le lot issu d’une division foncière autorisée, sauf contrainte technique ou de sécurité. La largeur des portails est limitée à 3,60m entre tableaux ; une adaptation peut être accordée pour les rues étroites. Les clôtures sur voie ou espace public et en limites séparatives ne sont pas obligatoires. Néanmoins, si une clôture s'avère nécessaire, elle devra avoir un caractère essentiellement végétal. Elle sera constituée de grillage doublé de végétaux et d'une hauteur de 1,60 m au maximum. Le long des espaces publics, les plantations seront effectuées sur l’emprise privative, en limite de propriété, la grille venant s’insérer entre la haie et l’espace privé. On privilégiera la clôture par mur bahut surmonté d’une grille, d’un grillage ou d’une lisse, au droit de l’espace public. Toutefois, en secteur UHb2, on pourra faire appel à un mur maçonné dont la hauteur pourra dépasser 1,60m, pour assurer la continuité de l’espace public urbain. | Sans changement |
Préconisations
Une harmonie doit être recherchée avec le contexte urbain par les rythmes des travées et des percements, par leur proportion en hauteur et par les rapports entre les niveaux. Tout élément anecdotique, « modeux », compliqué est à proscrire.
L’architecture est un tout cohérent et non une succession d’éléments mis bout à bout (toiture, façade, menuiserie, occultation, etc…).
Volume général
L’épannelage proposé dans les articles S. A. 6 à S. A. 10 inclus, a pour objet de mettre en place des formes urbaines identiques à celles qui constituent le tissu existant. Le volume général sera simple, sans saillie et sans défoncé excessif.
Toiture
Le couronnement des volumes nouveaux sera réalisé soit :
1- par une toiture à la française entre pignons. La croupe est autorisée si le bâtiment existant est en discontinuité par rapport aux limites séparatives
2- par des éléments de terrasse se composant avec des éléments de toitures à la française dans la mesure où la surface des terrasses ne dépasse pas 30 % de la surface totale du bâtiment
3- les couvertures peuvent être en ardoises naturelles, en zinc, en cuivre ou en plomb ; les pentes sont celles imposées par les techniques de pose et les documents techniques unifiés (D. T. U)
4- les combles à la Mansart sont interdits sauf dans des cas exceptionnels où un raccordement avec des bâtiments existants comportant des dispositions de cette nature rendrait de tels arrangements souhaitables et admissibles. Le traitement « faux Mansart » est interdit.
5- les lucarnes rampantes de grande dimension dont la façade est plus large que haute, sont interdites
6- les murs des étages attiques traités en toiture comme les matériaux de toitures utilisés en habillage de murs sont interdits .
Exemple d'habillage d'attique interdit :
Façade
Composition
Les différents niveaux, éléments constitutifs de la façade, doivent être composés entre eux et non traités comme des éléments répétitifs superposés.
Le rythme et les proportions des percements doivent tenir compte des dominantes caractéristiques du contexte préexistant (exemple : le premier étage est souvent l’élément principal de la composition de la façade).
Matériaux
Les matériaux de façade doivent être cohérent avec l’architecture du bâtiment. Ils peuvent être mats et colorés dans les tons compatibles avec les caractéristiques générales locales ou en harmonie avec l’environnement.
Les façades peuvent être enduites au plâtre peint ou au mortier de sable et chaux ou tout autre matériau ayant reçu l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France. La pierre est permise s'il existe des exemples.
Les placages en marbre, les pâtes de verre, les revêtements de terre cuite, sont interdits, ainsi que tout enduit mécanique dont l’aspect serait étranger à celui des enduits traditionnels de Fontainebleau.
Percements
Les façades doivent :
- soit être composées comme un mur percé et non comme une ossature vitrée. Les pleins dominent nettement sur les vides et dans leur ensemble doivent être plus hauts que larges. Les balcons totalement en saillie sont proscrits.
- soit être la résultante d’une architecture contemporaine, intégrée, sobre et cohérente pouvant être issue d’une démarche type architecture organique par exemple et dans ce cas pourront être composées de « pleins et de vides » bien proportionnés ; « L'architecture organique est une philosophie architecturale qui s'intéresse à l'harmonie entre l'habitat humain et le monde « naturel » au moyen d'une approche conceptuelle à l'écoute de son site et intégrée à lui, faisant du bâtiment et de son mobilier une composition unifiée et intriquée à son environnement. » : il est évident qu'une large concertation est nécessaire avant sa mise en œuvre.
Accessoires de façades
Les accessoires de façades sont interdits, pour garder la cohérence avec l’architecture.
Menuiseries
Les menuiseries, sont aussi simples que possible, en bois ou en métal. Les petits carreaux et les verres d'un seul tenant sont proscrits.
Occultation des baies
Lorsque la présence des persiennes contribue au caractère général des façades, leur maintien peut être exigé. Les autres baies recevront des volets intérieurs dans la mesure où les embrasements le permettent.
Les volets repliables en tableau et volets roulants sont interdits. Les autres volets sont admis sous réserve qu’ils ne soient pas à projection et que les menuiseries des baies aient été prévues pour en recevoir les guides.
Devantures commerciales
Composition
Le parti d’aménagement des devantures commerciales doit respecter la composition générale des façades existantes : les rez-de-chaussée forment avec les étages qui les dominent un tout bâti, un ensemble architectural complet et cohérent. Les commerces, en rez-de-chaussée, constituent la base de l’immeuble, et à ce titre, le gros-œuvre des commerces doit donner l’apparence d’une continuité dans la descente des charges. La recherche de cette impression visuelle conduit à retrouver des ouvertures dont les proportions vont du rectangle nettement plus haut que large, au rectangle assez proche du carré. Les longues baies horizontales sont proscrites.
Devanture en tableau
Si le gros-œuvre du rez-de-chaussée a été conçu pour être apparent, il sera remis à jour et restauré conformément aux prescriptions du paragraphe ci-avant : façade, matériaux. Dans ce cas les devantures sont installées en retrait du nu de la façade de telle façon que les tableaux du rez-de-chaussée soient nettement plus importants que ceux des étages.
Devantures en applique
Si le gros-œuvre n’a pas été conçu pour être vu, il doit être habillé par une devanture traitée en applique, celle-ci est de type menuisé en bois, métal, ou tout autre produit donnant une apparence similaire. Les devantures en applique traitées en maçonnerie rapportée : pierre en placage, carrelage, etc… ne sont pas autorisées.
Hauteur
La hauteur de la devanture ne peut dépasser le niveau du plancher du premier étage, laissant dégager appuis et allèges des fenêtres. . Stores, bannes, auvents Les stores et bannes sont autorisées à condition d’avoir été prévus dans la composition de la devanture et d’être escamotables. Leur saillie ne doit pas dépasser la largeur du trottoir diminuée de 0,50 m, et ne peut excéder en aucun cas 2 m. Leurs jouées ne doivent pas être indépendantes du store ; elles disparaitront lorsque le store sera replié. Les stores fixes, sur ossature ou en matériaux rigides, sont interdits. Les stores sont choisis dans des tons en camaïeu de beige, ocre, vert ou bleu.
Coloration
La coloration des devantures sera traitée de préférence en camaïeu et conformément au nuancier déposé au Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine.
Commerce en étage
Lorsqu’un commerce est situé en étage, il ne peut se signaler que par la pose de lambrequin en toile entre tableau. Lorsqu’il est situé en même temps en rez-de-chaussée et en étage, seul le rez-de-chaussée peut servir d’appel commercial, à moins que la composition d’origine ne fournisse d’autres indications.
Commerce sous plusieurs immeubles
Lorsqu’un commerce est situé en étage, il ne peut se signaler que par la pose de lambrequin en toile entre tableau. Lorsqu’il est situé en même temps en rez-de-chaussée et en étage, seul le rez-de-chaussée peut servir d’appel commercial, à moins que la composition d’origine ne fournisse d’autres indications.
Dispositions actuelles Zonage actuel UHb2 | Projet de modification Zone UHb3 |
Les espaces restés libres après implantation des constructions, et non occupés par des aires de stationnement doivent faire l'objet d'un traitement paysager. 30% minimum des espaces non bâtis devront être traités en espaces verts plantés. Ce pourcentage s’applique après déduction : • Des bâtiments et/ou des constructions ; • Des aires de stationnement quel que soit leur traitement de sol, imposées par l’application de l’article 12. En clôture, les haies vives sont recommandées. | Une promenade paysagère d’une emprise moyenne de 25m de largeur débouche au droit du périmètre et se poursuivra au travers du secteur UHb3 en maintenant une traverse dont l’emprise ne pourra être inférieure à 10,00m Un cheminement paysager complétera le parc urbain et rejoindra celui qui longe la future voie Nord / Sud structurante. |
Préconisations
Le maintien du dispositif actuel en attendant une étude paysagère plus sérieuse.
Plusieurs suggestions pour une utilisation rationnelle des terrains militaires :
- un établissement universitaire et son campus, dont la presse a fait écho, serait plus rationnel sur les Subsistances que sur d'autres quartiers militaires qui permettront moins le développement des surfaces de logements étudiants directement liés.
- un équipement sportif de type nautique : la piscine intercommunale est saturée, alors que les équipements du CNSD ne sont pas accessibles par toutes les bourses.
Il est évident que toutes autres propositions ne pourront être valides qu'après une étude sérieuse et un débat public le plus large.
Le choix de la collectivité de laisser acheter par un opérateur privé des terrains d'intérêt communautaire particulièrement intéressants sans étude préalable sur le plan économique, social, de la mobilité ou encore de l'emploi constitue une erreur de jugement, mais également une illégalité lorsque cette absence se traduit dans des manquements aux obligations prévues légalement par le code de l'urbanisme pour le contenu du rapport de présentation.
Ainsi, il eut été habile de choisir un autre mode de réalisation par exemple en faisant financer les équipements collectifs en tout ou partie par le promoteur dans le cadre d'une zone d'aménagement concerté (article L. 311-4 du code de l"urbanisme).
Nous annexons le projet de promesse de vente entre l’État et le promoteur (qui a été diffusé publiquement sur le site du ministère en charge des domaines).
La réunion publique du 4 décembre a montré d'une part que l'urbaniste ne se sentait pas autorisée à définir précisément l'emplacement de la placette prévue (ce qui est un peu incompréhensible !). D'autre part, plusieurs intervenants ont suggéré d'améliorer la cohésion sociale et territoriale avec Avon.
C'est dans cet esprit que nous suggérons que la commune de Fontainebleau définisse un emplacement réservé dans l'angle nord-est de l'emprise des Subsistances pour qu'y soit aménagée, en concertation avec Avon, une place commune, qui engloberait la partie déjà aménagée sur Avon, il y a une vingtaine d'années, devant l'Espace Gambetta, et l'espace nécessaire, pris sur Fontainebleau, pour constituer une vraie place, lieu de rencontre entre Avonnais et Bellifontains.
Dans un avenir plus lointain, suivant les évolutions des besoins … et des mentalités, cette place pourra être un peu agrandie en aménageant mieux l'entrée de la rue de la Charité, des deux côtés, et l'entrée de la rue Gambetta.
Dans l'immédiat, il ne semble pas opportun que l'arrêt de bus avenue de Villars, dans le sens vers la gare, soit pris dans le retrait de 10 m projeté, mais soit intégré dans la future place.
Nous laissons ouverte la question de savoir si la place souhaitée par nous doit se substituer ou s'ajouter à la placette prévue côté cinémas.
III. ASPECTS FORMELS ET JURIDIQUES
Constitue un vice de forme et de procédure le fait de choisir une procédure inadaptée pour l'évolution d'un plan local d'urbanisme.
Le choix de la procédure est gouverné notamment par l’article L. 153-31 du code de l’urbanisme :
"Le plan local d'urbanisme est révisé lorsque l'établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide :
1° Soit de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables ;
2° Soit de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;
3° Soit de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance".
Le rapport de présentation de la modification n° 10 précise : " La procédure dont il est question ne relève pas de la révision car aucun des points listés dans l’article L153-31 du Code de l’Urbanisme n’est concerné. " (p. 6).
Nous estimons qu’au contraire l’évolution entreprise aurait du entraîner la modification du PADD, en raison des rapports étroits qu’il existe entre le PADD et le règlement.
Comme le dit le Conseil d’État : " aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la délibération du 12 mars 2009 par laquelle la commune de Lattes a approuvé la révision de son plan d'occupation des sols et sa transformation en plan local d'urbanisme : " Les plans locaux d'urbanisme (...) comportent un projet d'aménagement et de développement durable qui définit les orientations générales d'aménagement et d'urbanisme retenues pour l'ensemble de la commune. (...) Les plans locaux d'urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions ".
Contrairement à ce que soutiennent les requérantes, ces dispositions ne se bornent pas à prévoir un simple rapport de compatibilité entre le règlement et le projet d'aménagement et de développement durable du plan local d'urbanisme.
Par suite, en jugeant que le classement de l'ensemble du secteur litigieux en zone agricole opéré par le règlement était incohérent avec l'orientation n° 16 de ce projet, qui prévoyait dans ce secteur des zones d'extension économique et d'équipement nécessitant, au moins partiellement, une urbanisation, sans qu'aucune autre de ses orientations justifie le parti retenu, la cour, qui n'a pas pour autant exigé la conformité du règlement au projet d'aménagement et de développement durable, n'a pas commis d'erreur de droit ni méconnu son office " (décisions Montpellier Méditerranée Métropole du 2 octobre 2017, req. N° 398322, 398323, 398324).
Dans les circonstances de notre affaire, il convient de se reporter au rapport de présentation (p. 34) de la modification ayant concernée le même site (dite prise en compte de l’abandon du projet de plate-forme hospitalière sur le quartier du Bréau à Fontainebleau) et approuvée par délibération du 11 décembre 2014 :
" Suite à remise en question par les instances nationales, courant 2012, le projet de construction d’une plate-forme hospitalière sur le quartier du Bréau a été officiellement annoncé comme abandonné par l’agence régionale de santé au 1er semestre 2013 au bénéfice d’une restructuration de l’hôpital in situ. Aujourd’hui, l’hôpital est en cours d’étude de ce projet de restructuration avec identification de l’évolution des différents bâtiments qui le constituent.
Sur le quartier du Bréau, différents projets sont en phase opérationnelle ou pré-opérationelle tel que la construction du pôle loisirs (cinéma, aire de jeux et restauration) et la restructuration du parc de logements des Foyers de Seine-et-Marne. Cependant, si la vaste emprise initialement destinée au projet hospitalier est toujours destinée à faire l’objet d’une mutation urbaine, elle n’a pas encore donné lieu à l’émergence d’un projet alternatif. Une actualisation du schéma directeur de quartier identifiée en 2010 doit être mise à l’étude. Cette remise en question d’une vaste emprise du quartier sud de l’agglomération a pour incidence la mise en attente d’autres sites voués à muter à ses abords, tels que le Clos des Ebats, le quartier des Héronnières ou les Subsistances militaires.
S’il est encore trop tôt pour identifier une évolution de zonage et d’orientation d’aménagement et de programmation sur ce secteur urbain voué à muter, il est cependant nécessaire que certaines pièces du P.L.U. soient déjà mises en cohérence avec l’histoire des projets en traduisant formellement la suppression des mentions relative au déplacement de l’hôpital au Bréau ainsi que la reconversion urbaine du site actuel.
C’est pour cela qu’il est profité de la présente procédure de modification pour apporter des premières corrections au plan local d’urbanisme : rapport de présentation et pièces à caractère réglementaire (plan de zonage, orientation d’aménagement et de programmation).
Suite à l’abandon du projet d’hôpital, doivent être remises en question les orientations urbaines d’évolution du quartier. Une réflexion doit de nouveau être engagée quant à l’avenir de cette vaste emprise foncière à forts enjeux à l’échelle de l’ensemble de la communauté de communes du Pays de Fontainebleau.
Ce n’est qu’à l’issue de cette réflexion que les orientations du projet d’aménagement et de développement durable (P.A.D.D.) relatives à la reconversion des terrains militaires et en particulier du quartier du Bréau pourront être modifiées, dans le cadre d’une procédure adaptée et à une échelle plus globale (plan local d’urbanisme intercommunal à l’échelle de la CCPF), pour tenir compte des nouveaux objectifs urbains assignés à cette partie du territoire de Fontainebleau. C’est pourquoi, la présente procédure de modification ne comprend aucune modification du P.A.D.D. Elle porte uniquement sur le rapport de présentation, l’orientation d’aménagement et de programmation du quartier du Bréau et le plan de zonage ".
Il ressort bien de l'analyse de l'agglomération que toute évolution et ouverture des terrains militaires à l'urbanisation doit être précédée ou concomitante d'un changement du PADD au regard même de l'importance de ladite évolution.
Or, force est de constater que l'agglomération permet une modification sans prendre le soin d'un changement du PADD qui contient certes des orientations sur les prolégomènes d'une nécessité de changement d'affectation des terrains militaires mais nullement les orientations sur le contenu avéré de ses changements : le débat obligatoire sur ce que l'on veut pour l'avenir de ses terrains clé du futur de l'agglomération n'a pas eut lieu et les habitants comme les élus en sont privés.
Rapport de présentation de la modification de 2014 (extraits)
Le département de Seine et Marne dans son avis du 3 octobre 2014 avait d’ailleurs confirmé la nécessité de modifier le PADD lorsque serait aborder l’ouverture à l’urbanisation concrète des terrains militaires du sud de l’agglomération :
"Dans la réflexion de reconversion de ce quartier et au PLU, le principe de la desserte de ce quartier par deux carrefours doit être explicite. De plus, toute urbanisation et/ou densification devra être précédée d'une réactualisation de l'étude de circulation du secteur sud des casernes de Fontainebleau/Avon. Cette étude devra aboutir à la définition d'un nouveau plan et des emprises nécessaires (emplacements réservés) et prendre en compte le périmètre de la forêt de protection pour la réalisation de ces carrefours. La reconversion de ce quartier devra également s'accompagner d'une étude " entrée de ville ".
La Communauté de communes et la commune sont invitées à prendre l'attache de l'Agence Routière Territoriale de Moret-Veneux afin de travailler le plus en amont possible sur les impacts routiers de chacun des projets.
Enfin, une révision future du PLU devra permettre de travailler à la cohérence des différentes pièces du PLU, notamment en modifiant le PADD.
Avis du Département
Le Département émet un avis favorable sous réserve de la prise en compte des observations formulées ci-dessus. "
Cet avis confirme l’a nécessité d’étude de circulation routière au regard du projet de raccordement à la RD606 présenté dans le dossier de la présente enquête publique (et dont nous contestons l’atteinte à la forêt domaniale par ailleurs), ce raccordement relevant d’ailleurs d’une future autorisation administrative qui n’a pas encore donnée.
Avis du 3 octobre 2014 du département de Seine et Marne (extraits)
Plusieurs voix autorisées ou techniquement compétentes, ainsi que nos associations dans une lettre précédente, ont suggéré que l'autorité avait commis une erreur de procédure en choisissant la modification plutôt que la révision.
Il pourrait être objecté qu'en application de l'article L. 153-1 du code de l'urbanisme : "le plan local d'urbanisme couvre l'intégralité du territoire : 1° De l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, de document d'urbanisme en tenant lieu et de carte communale", et qu'ainsi la procédure de révision serait trop lourde car engagée sur les 26 communes.
Cependant, dans la mesure où la communauté d'agglomération a été créée au 1er janvier 2017 à la suite de la fusion de plusieurs intercommunalités, il est loisible d'user de la possibilité d'avoir un plan local intercommunal partiel, comme l'article L. 153-3 le permet : "Par dérogation aux articles L. 153-1 et L. 153-2 et pendant une période de cinq ans à compter de sa création, une communauté de communes ou d'agglomération issue d'une fusion entre un ou plusieurs établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière de plan local d'urbanisme, document en tenant lieu et carte communale et un ou plusieurs établissements publics de coopération intercommunale ne détenant pas cette compétence peut prescrire la révision d'un plan local d'urbanisme existant sans être obligée d'engager l'élaboration d'un plan local d'urbanisme couvrant l'ensemble de son périmètre".
Il est d'ailleurs permis de faire remarquer que la commune d'Héricy a déjà bénéficié d'une révision de son PLU sans qu'il y ait une révision portant sur les 26 communes (https://www.pays-fontainebleau.fr/wp-content/uploads/2019/09/2019-106-Bilan-concertation-arret-projet-r%C3%A9vision-generale-PLU-Hericy.pdf).
L'absence d'enquête publique à Avon pourtant concerné par les évolutions en bordure immédiate de son territoire nous apparaît comme une erreur manifeste d'appréciation de l'autorité en privant les populations concernées par les nuisances susceptibles d'être générées par le projet.
Il s'agit d'ailleurs d'un inconvénient plus que véniel sinon mortel, car le PLU est commun aux deux villes, et a toujours, sauf cas isolé, fait l'objet d'une évolution étudiée en commun. Il appert donc que malgré la volonté affichée par le maire de Fontainebleau de réfléchir à un accroissement de la gestion commune (sinon d'aller à une fusion que nous n'appelons pas forcément de nos vœux), cette démonstration cède à la volonté plus réelle d'exclure une partie de la population de l'agglomération de la gestion d'affaires qui la regardent pourtant directement compte tenu de son voisinage.
Par ailleurs, les associations soulignent l'indigence de la délibération prescrivant la modification du PLU en raison d'une insuffisante définition des objectifs poursuivis, privant ainsi les conseillers communautaires ayant participé au lancement d'une information dont ils auraient dû avoir connaissance pour délibérer et débattre en connaissance de cause.
Les associations notent que le Conseil municipal d'Avon a donné un avis défavorable le 24 septembre 2019 :
- aux motifs "que la ville d'Avon [n'avait] eu aucune visibilité ni possibilité de concertation sur cette opération, en limite directe avec le quartier du Vieil Avon "
- "[Mme le Maire d'Avon] s'oppose à cette modification du PLU qui dévalorisera […] le foncier dans le quartier du vieil Avon".
Certes, un projet doit être trouvé aux Subsistances, site qui a été laissé se dégrader par l’État, mais sûrement pas n'importe quoi et pas sans concertation préalable avec les Avonnais. La mairie de Fontainebleau devra prendre en compte l'opinion des riverains, premiers concernés par les nuisances et rééquilibrer le ratio emplois / logements.
Lors de la réunion publique, où nos associations étaient représentées par Jacqueline Descotils, Yves Gillet et Jean Vuaillat, il est apparu que la municipalité de Fontainebleau précisait que le projet d'intention du 14 octobre 2019 n'avait pas un caractère définitif et même qu'il existait d'autres possibilités. Cette note n'a pas été présentée au public, mais lors de cette réunion.
A cet égard, il est toujours apparu aux yeux des associations que les intentions de la commune de Fontainebleau étaient de bétonner au maximum et dans le cadre du nouveau règlement proposé qui comme cela a été analysé permet non seulement un tel projet mais encore plus.
Ce refus d’assumer cette intention démontre le caractère inacceptable d’un règlement qui le permettrait.
Au-delà du débat sur l'existence où non de projets cachés par la municipalité, il remarquable de noter que le maire n'a cessé de donner des lignes directrices orales sur les projets, sans valeur et sans jamais les traduire en terme réglementaire. La commune peut difficilement protester de sa bonne foi, dans la mesure où elle modifie le règlement sans préciser officiellement et par écrit ses intentions réelles.
Parmi les autres remarques on doit noter que la même autorité s’est dit officiellement incapable de mesurer l’impact en matière de transport de son projet.
Cette reconnaissance d’une telle impuissance - ou d’une volonté de ne pas savoir déguisée - ne peut qu’effrayer le public et est particulièrement grave, d’autant plus que la Loi fait obligation au rapport de présentation d'analyser les effets du plan local d'urbanisme, largement modifié en l'espèce.
L'absence de communication par les autorités d'un document d'importance pour que le public comme l'APD du 14 octobre 2019 sur les intentions urbaines architecturales et paysagères concernant les Subsistances puisse se prononcer en toute connaissance de cause constitue une très grave violation de l'idée de démocratie participative.
L'article L. 153-41 code de l'urbanisme renvoie à l'article L. 123-1 du code de l'environnement et suivants qui affirme : "L'enquête publique a pour objet d'assurer l'information et la participation du public ainsi que la prise en compte des intérêts des tiers lors de l'élaboration des décisions […]. ". L'intervention de ce document nouveau pourrait justifier la mise en œuvre d'une prolongation prévue à l'article L. 123-9 du code précitée. Le code a été violé en privant d'informations déterminantes les participants et n'a pas mis en mesure le commissaire-enquêteur d'exercer son droit à la communication des renseignements prévu à l'article L. 123-13 du code précitée. L'arrêt rendu le 25 février 2015 par le Conseil d'Etat est particulièrement sévère avec les atteintes à la bonne information des habitants : "la méconnaissance de ces dispositions n'est toutefois de nature à vicier la procédure et donc à entraîner l'illégalité de la décision prise à l'issue de l'enquête publique que si elle n'a pas permis une bonne information de l'ensemble des personnes intéressées par l'opération ou si elle a été de nature à exercer une influence sur les résultats de l'enquête et, par suite, sur la décision de l'autorité administrative".
CONCLUSIONS
Il est donc évident que la communauté d’agglomération est incohérente dans sa démarche actuelle et qu’elle entend saucissonner le projet d’évolution des terrains militaires, sans vision globale et en toute incohérence avec ses propres constations de 2014, mais aussi en violation de la Loi.
Ne pas considérer que la révision du PADD et donc du PLU eut été nécessaire au vu de l’avis même de la CAPF reviendrait à considérer que ladite Communauté aurait donné des informations mensongères lors de la précédente enquête publique, ce qui ne peut se concevoir. Il est donc plus logique de considérer que la voie choisie pour la présente évolution n'est pas conforme à la procédure légalement attendue.
L'insuffisance même des études d'impact sur la circulation et les transports doit encore une fois être soulignée.
Le Comité de défense d'action et de sauvegarde d'Avon
et Fontainebleau Patrimoine,
Par ces motifs,
Proposent au commissaire-enquêteur de rendre l'avis suivant :
- DEFAVORABLE en ce qui concerne les autres modifications (notamment concernant le site des subsistances) considérant :
- l'insuffisance d'évaluation d'impact dans le rapport de présentation modifié, au regard des objectifs d'occupation du sol précisés et de l'augmentation de population pourtant conséquente qui en découle, en ce qui concerne la circulation, les transports et les services publics;
- l'incohérence entre la volonté de préserver des espaces libres et leur ouverture à l'urbanisation notamment dans le secteur proche de l'ex polyclinique;
- l'insuffisance de publicité et d'extension de l'enquête publique à Avon que le conseil municipal d'Avon n'a pas manqué de souligner
Pour le Bureau du CDAS d'Avon | Pour le Directoire de Fontainebleau Patrimoine |
Représentant les deux associations, Dr Guillaume Bricker Docteur en droit public |
Le 7 février 1931, l'architecte conservateur du Château de Fontainebleau exigeait le classement parmi les sites du secteur du Bréau et de l'environnement des Héronnières en vue d'assurer la conservation et la protection des vues.
Sommaire
Introduction
I. Sur les modifications du projet après enquête
A. Absence de reprise et de commentaire de la réserve principale du commissaire enquêteur sur l'objectif de la zone
B. Les possibilites réellement permises en hauteur
C. Les aspects architecturaux
II. Sur la procédure
Conclusions
Annexe : nos observations concernant les subsistances lors de l'enquête publique (version consolidée)
Introduction : Sur le projet de modification vu dans sa globalité
I. Les graves inconvénients du projet de PLU et de ses applications
A. Une projet à un impact fort sans évaluation
1. un bétonnage surdimensionné
2. une ville-dortoir à fort impact sur transports & services publics
a) Les transports et la circulation
b) Le commerce pré-existant du Vieil Avon menacé par le futur quartier et l'économie
c) Insuffisance des études d'impact sur les services publics
B. Les dangereuses potentialités révélées par les intentions urbaines architecturales et paysagères du 14 octobre 2019 (document transmis le 21 novembre 2019 par un tiers)
1. Analyse du programme
Logement
Commerce et services
Stationnement global
Déplacement
Vision globale
2. Composition architecturale et aspect esthétique
II. Propositions des associations
A. Préconisations architecturales règlementaires
1. Le contemporain et les abords des monuments historiques
2. Recommandations portant sur le réglement
ARTICLE 6 - Implantation des constructions
ARTICLE 9 - Emprise au sol des constructions
ARTICLE 10 - Hauteur maximum des constructions
ARTICLE 11 - Aspect extérieur
ARTICLE 13 Espaces libres
B. Contre-propositions
1. Sur les orientations du site
2. Sur le mode de réalisation
3. Sur la possibilité d'emplacements réservés.
III. Aspects formels et juridiques
A. La procédure choisie d'évolution du PLU est illégale
1. Rappel juridique sur les procédures d'évolution
2. L’évolution nécessitait de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables (PADD)
a) L’opinion même de l’agglomération en 2014
b) L’avis du département en 2014
3. Sur l'idée d'une mise en révision du PLU préférentiellement à la procédure actuelle
B. Les difficultés de la concertation et de l'enquête publique
1. Insuffisance du périmètre de consultation du public impacté
2. La mairie d'Avon est défavorable
3. Notes sur la réunion publique
4. Non communication d'un document important
Conclusions
Table des matières
Annexe : avis de 1931 de l'architecte conservateur
