Communiqué de presse :
le CDAS d'Avon attaque le permis de l’îlot ouest et répond fermement au maire sur le déficit de la ZAC
Ce 22 janvier 2025, le tribunal administratif a été saisi par le CDAS et des riverains en ce qui concerne le permis de construire de 45 logements et d'un hôtel de 90 chambres sur l'îlot Ouest de la ZAC de la gare. En effet, dans un courrier très sec daté du 14 janvier et reçu le 22 janvier par l’avocat du CDAS et des riverains concernés, la Ville d’Avon a rejeté le recours gracieux formulé, sans apporter le moindre élément de réponse sur le fond du dossier (densité, esthétique, impact pour le quartier et la ville). Force est de constater que le dialogue annoncé par la mairie n'a pas été suivi d'effet.
C'est dans la presse que la Mairie semble désormais vouloir se battre en prenant à témoin l'opinion : en cas d’échec de ce projet, la commune risquerait de perdre 980 000 €, somme qu’elle serait contrainte de payer à l’aménageur. Elle menace de fermer des services ou d'augmenter des impôts si le projet devait ne pas voir le jour. Mais la Mairie n’est-elle pas victime de sa propre imprudence ?
Le CDAS remet les pendules à l'heure en rappelant que cette situation était parfaitement évitable, qu'il n'a cessé de le dire à la commune et de l'écrire dans la presse. Il est donc inutile de culpabiliser les requérants pour se dédouaner des décisions néfastes prises
Îlot Ouest : un permis de construire inacceptable
Le CDAS rappelle que le permis est inacceptable en l’état, qu’aucune concertation sur le programme, la densité ou l'esthétique n'a réellement eu lieu, que ce soit avec les associations ou le public. Une telle concertation aurait-elle permis d’éviter un recours contre le permis ? Pas nécessairement, mais cela aurait au moins permis d’engager un dialogue pour tenter de trouver une solution. D’autant plus que les griefs formulés par l’association étaient en partie évitables.
Le projet de construction s'intègre mal dans le quartier, avec des façades sans aucun lien esthétique avec l'environnement existant. Aucune mesure n'est prise pour réduire les nuisances sur le voisinage (perte d’ensoleillement, accroissement des difficultés de circulation, impact visuel). Le projet prévoit la fermeture de la place de la Gare, allant ainsi complètement à l’encontre des recommandations du rapport sur le site patrimonial remarquable, et réduit drastiquement le nombre de places de stationnement pour les riverains et les usagers de la gare. Alors que les abords de la gare sont déjà congestionnés aux heures de pointe, c’est désormais tout un quartier qui risque la thrombose.
Encore plus de logements qu’à l’origine… et des pertes !
Afin de comprendre la situation actuelle, revenons sur les grandes étapes clés du projet.
2010 : Jean-Pierre Le Poulain, maire d’Avon à cette époque, et sa majorité adoptent un programme comportant 25 300 m² de surface de plancher, avec 292 logements répartis entre l'îlot Est (235 logements) et l’îlot Ouest (57 logements), des commerces (3 000 m2) et un hôtel (1 800 m2).
2014 : Le maire sortant est battu par Marie-Charlotte Nouhaud qui s’engage à réduire le nombre de logements (certains diront même que c'est pour cela qu'elle avait été élue). En apparence, elle baisse la surface globale du projet à 21 800m², mais n’indique pas les objectifs de l’îlot Ouest, ce qui est trompeur. En 2017, elle signera un permis pour l’îlot Est de 16 091 m2 avec 258 logements dépassant pour ce secteur le projet initial en nombre de logements. A ce stade, l’opération est déficitaire et la commune doit verser 465 000 € de participation alors qu’une ZAC a pour but d’utiliser les bénéfices pour financer les ouvrages publics comme l'accès PMR à la rue des Yèbles, accès qui se révélera être un véritable fiasco dénoncé par tous.
2024 : la commune repasse le programme total à 23 017 m² (commerce et hôtel compris) en ajoutant à l’îlot Est (achevé), le permis de l’îlot Ouest de 6 917 m2 et la construction de 45 logements en échange d'une participation du promoteur. Soit un total de 303 logements désormais :la promesse de réduction est donc démentie par les faits !
2014 : il était encore temps de mettre un terme à la concession pour préserver le quartier et les finances de la Ville
Le CDAS n'a cessé de demander l'abandon de la concession d'aménagement de la ZAC de la Gare. En 2014, à l'arrivée de Madame Nouhaud aux affaires, le déficit opérationnel (courant à fin 2013) était déjà de 485 406 € composé de 194 195 € d'études récupérables et d'une rémunération d'Aménagement 77 de 244 835 € (50 % du déficit). A ce moment, rien n'était vraiment encore engagé : repartir sur des bases saines était alors tout à fait possible en réutilisant les études.
Le président du CDAS de l'époque, juriste en droit immobilier, notait qu'il était inutile d'avoir un aménageur coûteux et de payer des infrastructures qu'un promoteur pouvait réaliser. La bonne solution était de fixer des règles d'urbanisme précises en matière d’esthétique et de programmation et de laisser l'initiative privée acheter directement les terrains et réaliser les infrastructures et les constructions dans ce cadre. Inutile de jouer les apprentis sorciers en prenant un risque financier.
La mairie d'Avon prétend que, sans la ZAC, elle aurait perdu l'initiative urbanistique et donc la maîtrise de l’esthétique et des choix programmatiques, ce qui est douteux puisqu’elle décide des permis et influe sur le plan local d’urbanisme qui peut imposer ses choix. Sur le plan de l’esthétique, elle a validé par le passé des projets plus que discutables, sans réel lien avec les constructions environnantes. Mais surtout, la mairie oublie opportunément de rappeler que c’est bien elle qui a fait modifier le plan local d'urbanisme en 2016 pour bétonner davantage en rendant possible un projet qui n’aurait pas pu voir le jour sous cette forme sinon.
La prophétie du CDAS sur la catastrophe annoncée
Ce n'est pas faute pour le Comité d'avoir tenté de ramener les pouvoirs publics à la raison. En mai 2015, dans un communiqué, le président du CDAS avait, à nouveau, solennellement averti la commune des risques qu'elle prenait : "le projet reste globalement inacceptable en termes de densité. Le Comité constate surtout que la Mairie a maintenu un montage financier de la ZAC tout à fait défectueux. Ainsi côté dépenses, on doit compter l'achat du terrain, le coût des études et des prestations de l'aménageur, le coût des constructions et des biens affectés à un service public, les jardins, et, côté recettes, la commercialisation des nouvelles constructions, par laquelle on atteint l'équilibre économique. Bref, le bétonnage paye les dépenses. L'Etat (propriétaire avec RFF) peut faire pression en faisant varier le prix du terrain. Ce processus est dangereux, car si la Ville ne veut rien payer, elle sera obligée de construire massivement, au péril de la qualité de vie des habitants de l'agglomération. Avec le contrat avec Aménagement 77, la Ville s'est enferrée et chaque année la facture gonfle, poussant encore à sur-densifier le site".
Compte tenu des choix fait dès le départ, il fallait s'attendre à ce que la situation financière dérape, obligeant sans cesse à revoir à la hausse les objectifs de densification pour tenter de minimiser les pertes. Une densification à outrance qui aura entraîné une vive réaction des riverains/déclenché une véritable levée de boucliers avec le dépôt d’un recours en contentieux contre le projet de construction de l’îlot Ouest.
Les mauvais comptes feront-ils les bons procès ?
Les derniers comptes approuvés par le conseil municipal fin 2024 font état d'un déficit de 445 015 € et non de près d’un million comme l’affirme Madame Nouhaud. Ce déficit anormal s'explique par les mauvais choix de la commune, conseillée par Aménagement 77. Il n'est pas inintéressant de noter qu’Aménagement 77 a touché pas moins de 917 659 € de rémunération entre 2010 et 2023, soit 13 % des charges opérationnelles. Des conseils contestables qui finissent par coûter très cher au contribuable !
Il y a d’abord, sous la pression de l'Etat et de la SNCF, une dérive du prix d'acquisition des terrains : évalués initialement à 2,7 M€, ils sont finalement cédés pour 3,6 M€, soit 33 % plus cher. Ensuite, le fait que les infrastructures sont prises en charge par la concession au lieu d’être laissées à la charge des promoteurs ce qui pèse lourdement sur le résultat (2 M€ pour les travaux préparatoires, les voiries et réseaux, les honoraires, soit 30 % des charges !).
Or, cette situation était évitable. Si le CDAS avait été entendu, la mairie aurait mis fin à la concession, conservé les études utiles, modifié le Plan local d’urbanisme pour encadrer très précisément les constructions (sachant qu’il est possible d’aller très loin dans le détail si réelle volonté politique il y a), laisser au secteur privé le soin des opérations de viabilisation et de construction avec un contrôle précis de l’esthétique au moment d’examiner le permis de construire. Tout risque financier et urbanistique eût été écarté.
Cette fuite en avant a conduit à densifier massivement le quartier sur sa partie Est avec des bâtiments à l’esthétique plus que discutable. Désormais, la commune menace le contribuable de devoir payer les pots cassés alors qu’elle n’a ni su se contrôler, ni voulu écouter les conseils raisonnables de spécialistes, tout en payant un aménageur pousse-au-béton !
Afin de sortir de cette impasse, la commune ne devrait-elle pas prendre un avocat et attaquer son aménageur pour insuffisance de conseil ? A défaut, le risque est grand que les Avonnais refusent d’assumer les erreurs de gestion commises par une municipalité qui n’a pas voulu voir le mur dans lequel elle fonce depuis des années.
