Bulletin 2023-1

 

Communiqué du 8 décembre 2022 et la rep du 9 janvier 2023 concernant la ZAC de la Gare

Communiqué de presse du 8 décembre 2022

Avon ne veut plus de béton à la ZAC de la Gare

Le Conseil municipal d'Avon va bientôt se prononcer sur la poursuite de ses relations avec Aménagement 77 qui détient la concession d'urbanisme de la zone d’aménagement concerté (ZAC) de la Gare actuellement en cours d'achèvement. L'îlot Ouest - en lieu et place de l’ancienne SERNAM face à la Châtelaine - est désormais concerné avec un projet de bétonnage à la clé.

Le Comité de défense et de sauvegarde d’Avon a constaté le ratage de la première tranche c'est à dire l'îlot Est dit des Yèbles sur le plan de l'urbanisme : les constructions bouchent le paysage, s’avèrent sans rapport avec l'architecture de l'agglomération (celle choisie est sans rapport avec la tradition locale, le site forestier voisin et l'accueil des touristes à la gare) et le programme s'est révélé déficitaire conduisant la commune a engager à nouveau des sommes importantes (de l'ordre de 465.000 €) alors qu’une ZAC vise en principe à faire financer par le privé des équipements publics sans que cela ne coûte le moindre centime à la commune. Il en reste de très discutables avantages pour les Avonnais. Quant à la circulation déjà difficile dans la zone, elle va encore s’intensifier avec l’arrivée des nouveaux habitants comme cela avait déjà été souligné dans une étude commandée par la commune.

La commune envisage désormais un nouveau programme avec une surface de plancher prévisionnelle d’environ 6 600 m² se décomposant comme suit : hôtellerie, commerces, logements, local d’activité ou Hôtel de Police municipal. Après avoir perdu de l’argent avec la première tranche, la commune donne l’impression de vouloir « se refaire » avec une participation des promoteurs pour des équipements publics à hauteur de 1 363 513 €, somme dont le calcul est plus qu'opaque surtout pour des équipements encore à discuter.

Le Comité de défense soutient qu'avant toute décision de cette nature, il est nécessaire, a minima, de réviser en profondeur un projet qui remonte déjà à 12 ans, voire d’envisager sa remise en cause pure et simple. Il conviendrait déjà de mener des études économiques et sociales quant à la pertinence d'une nouvelle tranche et, le cas échéant, de réaliser une véritable consultation du public. L’utilité publique de l'opération esquissée est très contestable à l’heure actuelle et semble avant tout servir les intérêts de l'aménageur et de ses partenaires spécialistes de la promotion immobilière. Quant à l'esthétique ou aux nuisances pour les habitants proches, il n'en est nullement question. Le projet de délibération qu’il est prévu de soumettre au Conseil municipal s’avère d’ailleurs incomplet sur de nombreux points et mérite des précisions.

Le Comité de défense considère que la municipalité avonnaise doit rester cohérente avec ses principes : le fait qu'elle critique à juste titre l'urbanisme démesuré de Fontainebleau à proximité du sud d'Avon (Maison forestière, Subsistances, Héronnières) devrait l'amener à réfréner le bétonnage de l'axe Franklin D. Roosevelt - Gare - Avenue Charles de Gaulle (cette dernière étant déjà impactée par trois opérations immobilières : Basses-loges, Terrasses et Yèbles). A défaut, les élus risquent fort de se discréditer auprès des Avonnais.

Cependant, dans la mesure où rien ne presse, le Conseil municipal peut encore retirer cette délibération et prendre le temps de la réflexion en concertation avec les Avonnais.

 

Note de synthèse de la délibération du 13 décembre 2022

POINT 2 – ZAC DES YEBLES DE CHANGIS : APPROBATION D’UNE CONVENTION DE PARTICIPATION AUX EQUIPEMENTS PUBLICS – ILOT OUEST

Rapporteur : Madame Françoise BOURDREUX-TOMASCHKE

 

Conformément aux engagements inscrits dans le dossier de réalisation de la ZAC des Yèbles de Changis, un programme de construction à usage mixte est envisagé, comme suit :

•                     • Hôtellerie 3 étoiles

•                     • Commerces

•                     • Hôtel de police

•                     • Logements

 

Ce programme immobilier serait réalisé par le promoteur Duval Développement Ile-de-France, et les espaces publics associés seraient réalisés par l’aménageur, la SEM Aménagement 77.

En application de l'article L 311- 4 du code de l'urbanisme et suivants, il est nécessaire de déterminer les conditions de participation du promoteur au coût des équipements publics de la ZAC.

Conformément au cadre déterminé par le traité de concession d’aménagement, l’aménageur doit parvenir aux conditions économiques d’équilibre lui permettant de réaliser ses missions contractuelles, et notamment la réalisation des équipements publics.

Le promoteur a quant à lui été retenu pour réaliser un programme immobilier dans un contexte de dialogue quadripartite ayant inclus la ville d’Avon, l’aménageur, le promoteur et le propriétaire foncier (groupe SNCF).

Considérant la volonté partagée par toutes les parties de parvenir au double objectif de rationalisation des coûts et des démarches, et de juste prise en considération du cadre économique de chacun, il en est ressorti le souhait exprimé par tous que la cession foncière soit opérée directement entre l’actuel propriétaire foncier (groupe SNCF) et le promoteur.

Aussi, et suivant les termes du code de l’urbanisme, les parties ont convenu de la rédaction d’une convention de participation pour déterminer le cadre contractuel au sein duquel le montant et les conditions de versement de la participation du promoteur seront réalisés auprès de l’aménageur, en accord avec la ville d’Avon, autorité concédante de la ZAC des Yèbles de Changis.

Conformément à la réglementation en vigueur, la convention ci-annexée constituera une pièce obligatoire du permis de construire à déposer.

En complément, une convention dite « de coordination » sera conclue ultérieurement entre l’aménageur et le promoteur afin d’établir les conditions précises de la coordination des chantiers des deux parties. En respect de la réglementation, cette convention de coordination ne traitera aucunement des enjeux financiers ici exposés, et demeurera donc bien distincte de la convention de participation.

Au regard de la destination de la construction et du bilan financier prévisionnel de la ZAC, ainsi que du projet de construction tel qu’il a été validé par l’aménageur et la commune d’Avon, le montant de la participation due par le promoteur s’élève à 1 363 513 €.

Le montant de cette participation est susceptible d’être révisé en cas d’évolution du projet de construction ayant reçu l’accord préalable des parties prenantes.

Aucune participation de la ville d’Avon n’est envisagée et prévue.

Ce point a été présenté à la commission « Cadre de Vie » réunie le 5 décembre 2022.

Il est donc proposé à l’assemblée :

- d’approuver le projet de convention de participation aux équipements de la ZAC des Yèbles de Changis tel qu’annexé,

- d’autoriser Madame le Maire à signer cette convention et tout autre document s’y afférent, et à effectuer toutes les démarches nécessaires à sa mise en oeuvre.

 

 

 Convention de participation

Îlot Ouest – ZAC des Yèbles de Changis

Commune d’Avon

 

Entre les soussignés

La Ville d’Avon, représentée par Madame le Maire, dûment habilitée à cet effet par une délibération en date du … décembre 2022,

ci-après dénommée la « Ville »,

D’une part

Et

La société dénommée « DUVAL DEVELOPPEMENT ILE-DE-FRANCE», Société par Actions Simplifiées (SAS) au capital de 420.000,00 €, dont le siège social est à PARIS (75116), 45 avenue Georges Mandel, identifiée au SIREN sous le numéro 498.507.763 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS ci-après dénommée le « Promoteur »,

D’autre part

Est également intervenue à la présente convention de participation, en vertu du Traité de concession d’aménagement signé le 28 septembre 2010, la société d’Economie Mixte (SEM) Aménagement 77 au capital de 6 378 128 Euros, inscrite au RCS de Melun sous le numéro 304 099 732, dont le siège social est situé à MELUN (77000), rue Dajot, représentée par M. François CORRE, Directeur Général,

ci-après dénommée l’« Aménageur ».

Préambule :

Aux termes d'un Traité de Concession d’Aménagement en date du 28 septembre 2010, passé en application des articles L.300-4 et L.300-5 du code de l'urbanisme, la collectivité publique locale d’AVON a confié à l’Aménageur l'aménagement de la zone d'aménagement concerté (ZAC) des Yèbles de Changis sise à Avon (77210). Cette concession d’aménagement a fait l’objet de divers avenants dont deux ayant notamment pour objet de modifier la durée de concession afin d’étendre sa durée jusqu’au 28 septembre 2024.

Conformément au cadre déterminé par le Traité de Concession d’aménagement, les dossiers de création et de réalisation de la ZAC, et en lien avec le programme des équipements publics, l’Aménageur doit parvenir aux conditions économiques d’équilibre lui permettant de réaliser ses missions contractuelles et notamment la réalisation des équipements publics.

Le Promoteur a quant à lui été retenu pour réaliser un programme immobilier dans un contexte de dialogue quadripartite ayant inclus la Ville d’Avon, l’Aménageur et le propriétaire foncier (groupe SNCF).

Dans le cadre de la réalisation de la ZAC sur cet îlot dit « Ouest », certains terrains ne seront pas cédés directement par l’aménageur. En effet, à l’issue de ce dialogue quadripartite, les parties se sont entendues sur la cession directement au Promoteur des emprises de terrain à bâtir mentionnées au « i » de l’article 1 ci-après et détenues par le groupe SNCF.

Cette volonté est partagée par toutes les Parties afin de parvenir au double objectifs de rationalisation des coûts et des démarches, et de juste prise en considération du cadre économique de chacun.

Aussi, et suivant les termes du code de l’urbanisme, les Parties sont convenus de la rédaction de la présente convention de participation pour déterminer le cadre contractuel au sein duquel le montant et les conditions de versement de la participation du Promoteur seront réalisés auprès de l’Aménageur, en accord avec la Ville d’Avon autorité concédante de la Zac de l’éco-quartier des Yèbles de Changis.

Conformément à la réglementation en vigueur, la présente convention constituera une pièce obligatoire du permis de construire à déposer.

En complément, une convention dite « de coordination » sera conclue ultérieurement entre l’Aménageur et le Promoteur afin d’établir les conditions précises de la coordination des chantiers des deux parties. En respect de la réglementation, cette convention de coordination ne traitera aucunement des enjeux financiers ici exposés, et demeurera donc bien distincte de la convention de participation.

 

Ceci expose, il est convenu ce qui suit :

 

ARTICLE 1 – DESIGNATION DU TERRAIN CONCERNE

Le programme de construction envisagé par le Promoteur a pour assiette foncière un ensemble de terrains sur le territoire de la Commune de AVON (Seine et Marne) (77210), d'une superficie approximative globale d’environ 5.604 m², devant provenir de l’acquisition concomitante :

i                      i) à concurrence d’environ 5.264 m², correspondant à une partie à détacher de la parcelle cadastrée section A numéro 1710, lieudit « 9017 PL DE LA GARE », appartenant aux entités issues du groupe SNCF

ii                     ii) à concurrence d’environ 340m², correspondant à une partie à détacher de la parcelle cadastrée section A numéro 1713, lieudit « AV DU GENERAL DE GAULLE», d’une contenance cadastrale non garantie de 0ha 5a 47ca.

 

Et tel que l’emprise du terrain est figurée sur le plan établi par le cabinet de Géomètre-Expert Philippon en date du 10 novembre 2022 demeuré ci-annexé. (Annexe n°1 - Plan d’emprise du Terrain).

Il est ici rappelé que la superficie exacte de la parcelle à acquérir par le Promoteur est susceptible d’évoluer, notamment à la baisse, afin de tenir compte des impératifs du groupe SNCF. L’évolution exacte de la superficie de cette emprise ne devra pas entrainer pas de modification substantielle dans les conditions de réalisation du projet, faute de quoi un avenant à la présente convention sera alors sollicitée.

 

ARTICLE 2 – OBJET DES TRAVAUX

Le Promoteur envisage de réaliser, sur le terrain mentionné à l’article 1, un programme de construction à usage mixte pour une surface de plancher prévisionnelle d’environ 6 600 m² SdP se décomposant comme suit :

•                      • Hôtellerie

•                      • Commerces

•                      • Logements

•                      • Local d’activité ou CINASPIC, dont la destination prévisionnelle est de type Hôtel de Police municipal.

 

Le programme exact des constructions résultera de l’arrêté du Maire d’Avon accordant le permis de construire au Promoteur.

Le cas échéant, en cas de demande de permis de construire modificatif, le programme définitif des constructions résultera des arrêtés du Maire accordant les permis de construire modificatifs.

 

ARTICLE 3 – MONTANT DE LA PARTICIPATION

Au regard de la destination de la construction et du bilan financier prévisionnel de la ZAC, ainsi que du projet de construction d’une surface de plancher d’environ 6.600 m² tel qu’il a été validé par l’Aménageur et la commune d’Avon, le montant de la participation due par le Promoteur s’élève à un million trois cent soixante-trois mille cinq cent treize euros (1 363 513 €).

Le montant de cette participation est susceptible d’évoluer dans l’hypothèse où le projet du Promoteur évolue, le cas échéant avec l’indispensable accord préalable des autres parties prenantes. Dès lors, les parties se rapprocheront afin de définir l’ajustement éventuel, à la hausse ou à la baisse, du montant de la participation ci-dessus fixé.

 

ARTICLE 4 – MODALITES DE VERSEMENT

4.1. - Compte tenu des modalités de financement de la ZAC, en application du traité de concession d’aménagement signé le 28 septembre 2010, et à la demande de la Ville, le Promoteur s’engage à verser le montant de la participation prévue par la présente convention directement à l’Aménageur, selon les modalités ci-après définies.

4.2. - Le Promoteur s’engage à verser la totalité de la participation au coût des équipements publics de la zone dans les 7 jours suivant l’acquisition par ses soins du dernier terrain d’assiette du projet de construction, sur production d’une facture par l’Aménageur.

Il est dès lors expressément convenu entre les parties qu’en cas de non acquisition du terrain d’assiette du programme de construction par le Promoteur comme en cas de non obtention du permis de construire autorisant la construction, les présentes seront caduques et de nul effet sans formalité et sans indemnité.

4.3. - Dans le cas d’un permis de construire modificatif, le paiement ou le remboursement de l’ajustement éventuel, à la hausse ou à la baisse, du montant de la participation interviendra dans le mois suivant le caractère définitif dudit permis de construire modificatif sur production d’une facture par l’Aménageur.

4.4. - Passée la date d’échéance, les sommes dues au titre de la présente convention de participation, à quelque titre que ce soit, porteront intérêt au taux de l’intérêt légal à la date d’échéance, majoré de cinq points, sans qu'il soit besoin d’une mise en demeure, et sans que le paiement de ces intérêts dégage le Promoteur de son obligation de payer à la date prévue à l’Aménageur, lequel conserve, de même que la Ville, la faculté de l’y contraindre et d’exiger des dommages-intérêts.

4.5. - En cas de retrait d’un permis de construire modificatif modifiant la surface de plancher du projet, les sommes réglées à la hausse ou à la baisse suivant l’article 4.3 seront restituées dans le mois par la Partie concernée, à compter de la date à laquelle le Promoteur aura informé l’Aménageur du retrait de permis.

 

ARTICLE 5 – TRAVAUX D’AMENAGEMENT A LA CHARGE DE L’AMENAGEUR

Il est rappelé que l’Aménageur exécutera sur l’îlot Ouest – comme précédemment sur l’îlot Est - des travaux d’aménagement qui seront étroitement concertés avec les autres Parties, validés par la Ville, et conformes au cadre contractuel et réglementaire de la ZAC.

 

ARTICLE 6 – TRANSFERT DU PERMIS – MUTATION - SUBSTITUTION

La présente convention est opposable non seulement au Promoteur, mais également à ses ayant-droits, à quelque titre que ce soit, et notamment à toute filiale porteuse de projet.

Dès lors que le terrain ci-avant désigné et les constructions s’y trouvant seraient pour tout ou partie vendus, ou qu’ils feraient l’objet de contrats conférant des droits réels à un tiers, ou encore en cas de transfert de permis de construire notamment à une éventuelle société filiale porteuse du projet, les obligations résultant de la présente convention seront transférées de plein droit aux bénéficiaires de ces ventes ou transferts. Le Promoteur s’engage à faire insérer dans les actes afférents, l’obligation pour son acquéreur ou tout autre tiers détenteur des droits réels d’exécuter et de transmettre aux acquéreurs successifs, les obligations résultant de la présente convention de participation auxquelles il n’aurait pas été satisfait.

Le Promoteur sera tenu solidairement avec ses successeurs du paiement des fractions de participation non encore effectuées à la date de l’acte de vente ou de tout autre acte conférant une partie des droits réels ou encore à la date de transfert du permis de construire.

 

ARTICLE 7 – LITIGES

Tout litige résultant de l’application de la présente convention de participation et ses suites sera du ressort du tribunal administratif de Melun.

Sans préjudice des recours ouverts par l’article L. 332-30 du Code de l’Urbanisme, toute réclamation contentieuse devra avoir été précédée à peine d’irrecevabilité d’une réclamation gracieuse adressée à la Ville dans un délai de deux mois à compter de la réception par le Promoteur de la notification de l’ajustement.

 

ARTICLE 8 – EFFETS

8.1.- La signature de la présente convention ne préjuge pas des délais d’instruction de la demande de permis de construire déposée par le Promoteur, ni de la décision qui sera prise à l’issue de cette instruction.

8.2.- Si par impossible une stipulation quelconque de la présente convention était entachée d’illégalité, la constatation de ladite illégalité n’emporterait pas, sauf indivisibilité, la nullité du surplus.

 

ARTICLE 8 – ELECTION DE DOMICILE

Pour l’exécution de la présente convention de participation, les parties intervenantes font élection de domicile :

• pour la Ville, à l’Hôtel de Ville

• pour le Promoteur, en son siège social

• pour l’Aménageur, en son siège social

 

Fait le … 2022, à Melun

En 3 exemplaires originaux (dont une pièce annexe)

Pour la VILLE Pour le PROMOTEUR

Pour l’AMENAGEUR

Réunion d'information sur le PLUi le 16 novembre 2022

 

Réunion d'information sur le PLUI le 8 novembre 2022

 

CA DU 28/10/2022

 COMPOSITION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION (AGO DU 25/6/2022 CA du 28/10/2022)

Président : Sébastien Laborde

Secrétaire général : Axel Bourguignon

Trésorier :  Jacqueline Descotils

Trésorier-adjoint :  Monique Crété

Administrateur : Gilles Péccoud

Observations du CDAS sur l'enquête du PLU : révision allégée 3 et modification 11

 Cdas COMITE DE DEFENSE, D’ACTION ET DE SAUVEGARDE D’AVON

Association agréée art. L 132-12-1° Arrêté préfectoral 2017/CS/38 du 2 mai 2017

Site : avon-cdas.blogspot.com      Courriel : cdas-avon@orange.fr

Case 18 – Maison dans la Vallée 1, rue Lola Dommange 77210 Avon

Avon, le 7 juillet 2022

 

Enquête publique conjointe

portant sur les projets de révision allégée n°3 et modification n°11 du Plan Local d’Urbanisme de Fontainebleau-Avon

uniquement sur Avon

 

Du 7 juin 2022 jusqu’au 8 juillet 2022

 

Observations du Comité de défense

 

 

 

 

 

SOMMAIRE

 

Sommaire

I. Réaménagement de la zone d'activité économique de Valvins

Conclusions

2. Sur l'incohérence de l'article 10 du secteur UEd

3. Demandes complémentaires

a) Zone UFb :  nouveau EVP : parc du Prieuré des Basses-Loges

Proposition

Nécessité absolue de ce classement

b) Zone UCb : rectification d'une erreur / complément d'un EVP

Conclusions

I. RÉAMÉNAGEMENT DE LA ZONE D'ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DE VALVINS

 

         La commune a transmis fin décembre 2021 au CDAS un Diagnostic relatif à la Révision allégée n°3 du PLU de Fontainebleau-Avon (document interne d'une réunion technique de la CAPF du 22.09.2021). Son objectif : le réaménagement qualitatif de la zone d'activité d'économique de Valvins. Une réunion vidéo s'est tenue le 13 janvier 2022.

Ce projet de révision a été motivé par le transfert du magasin ALDI à la place du garage RENAULT qui sera rasé. Le dernier espace vert protégé gêne visiblement la transformation de la zone.

 

= Faisabilité.

 

La faisabilité est douteuse et pas immédiate. L'étude ne procède en effet ni à l'analyse des besoins et des moyens sur le plan économique et social, ce qui paraît gênant pour une Zone d'activités économiques (ZAE). Par ailleurs, elle ne présente pas les moyens juridiques et financiers qui permettraient l'homogénéisation esthétique et environnementale de la zone, ainsi que les voiries nouvelles. C'est pourtant décisif, car on ne peut le faire seulement via un document d'urbanisme. Tout dépend, comme on va le voir, du département et des propriétaires ou alors il faudra être très patient ou payer.

 

= Accès et circulation.

 

L'étude déplore les accès depuis l'avenue de Valvins et pousse visiblement à la création d'une voirie centrale.

 

Le CDAS a largement insisté depuis plus de 6 ans sur la nécessité d'avoir des trottoirs dignes de ce nom permettant au public des Fougères d'accéder aux magasins de nécessité.

 

Ajoutons que la commune d'Avon ne fait pas son autocritique sur ce point, avec nombre de mobiliers urbains empiétant sur les passages. La création d'un vrai trottoir sinon d'une piste cyclable sur l'avenue est retenue par le plan, mais l'exécution dépend de la maîtrise foncière de la route et de l'alignement des propriétés voisines pour élargir les trottoirs, maîtrise qui est de la seule compétence du département.

Donc l'exécution concrète dépendra de la bonne volonté du département, qui n'est pas tenu par le calendrier de la commune ; ou alors il faudra payer… La commune veut néanmoins le renforcement des accès à la voie cyclable du bornage.

 

= Esthétique et paysagisme.

 

L'étude a raison lorsqu'elle souligne l'incohérence et l’hétérogénéité visuelle des différents magasins, ateliers, maisons transformées en bureaux… dénoncées depuis longtemps par le CDAS. Quant au centre d'affaires ODEON, surhaussé d'ailleurs encore récemment, il trouve grâce aux yeux de la CAPF :  "Marqué des caractères architecturaux des années 70, il s’impose dans le paysage, presque comme un symbole, dans une zone en quête d’identité", ce qui peut se discuter à proximité des Basses Loges. On se méfiera néanmoins de la volonté d'avoir un "marqueur" en entrée de ville au niveau du Relais des Pêcheurs. L'étude prône la végétalisation des parkings et des voies, mais cela dépend surtout de la bonne volonté des propriétaires ou de la précision des futurs permis.

 

= Urbanisme.

 

Le projet permet surtout l'urbanisation des derniers terrains restants, avec la suppression du dernier espace vert protégé (EVP) souvenir des jardins maraîchers, dont l'étude fait peu cas, pas plus que de l'histoire.

A cet égard, "La MRAe recommande d’examiner et présenter les solutions alternatives au déclassement total de l’espace vert protégé localisé en partie sud de la zone d’activités et, à défaut d’envisager une solution permettant d’éviter un tel déclassement, ou d’étudier une solution alternative de déclassement partiel."

 

On constate la suppression du coefficient d'emprise au sol remplacé par un coefficient de 20 % en pleine terre et 40 % en coefficient de biotope (mais qui admet les toits végétalisés), moins convaincants, ainsi que par l'abaissement des obligations en matière de stationnement, sur lequel on a des doutes. Néanmoins, la volonté de traiter de manière écologique une immense zone imperméable de toits, d'activités et de parkings est prônée dans l'étude, espérons qu'elle sera suivie d'effets, mais cela suppose d'attendre que chaque propriétaire se conforme au PLU au fur et à mesure des nouveaux projets, ce qui risque d'être long…

 

CONCLUSIONS

Il est donc facile de conclure que la priorité apparente donnée à l'environnement emballe surtout un projet de restructuration commerciale de la zone. Les améliorations attendues par le public en termes de circulation des piétons sinon des vélos ne dépendent pas en réalité des opérateurs économiques mais des pouvoirs publics qui traînent les pieds.

2. SUR L'INCOHÉRENCE DE L'ARTICLE 10 DU SECTEUR UED

 

Le secteur UEd est le Secteur situé sur l'avenue du Général-de-Gaulle, accueillant habitat, activités tertiaires (commerces, services, bureaux) et artisanat.

 

Il est exact qu'il existe une incohérence dans la rédaction de l'article 10 du secteur Ued. Tel qu'il est rédigé, le règlement laisse un "vide" réglementaire quant aux règles applicables entre 20 mètres et 30 mètres. En l'état, on pourrait penser qu'il n'y a aucune règle de hauteur imposée entre 20 mètres et 30 mètres.

 

Cependant, sous couvert de rectification de cette incohérence, l'autorité en profite pour porter la première bande de 20 à 30 mètres.

 

Aucune justification n'est apportée à cette extension des possibilités de construction, alors que dans la majorité des zones, lorsqu'il existe une telle bande constructible, elle est de 20 mètres seulement.

 

3. DEMANDES COMPLÉMENTAIRES

 

Un certain nombre de modification de détail nous paraissent urgentes.

 

A) ZONE UFB :  NOUVEAU EVP : PARC DU PRIEURÉ DES BASSES-LOGES

 

Lors de l'Enquête publique modification n° 7 du Plan local d'urbanisme à Avon du 30 janvier au 28 février 2018, nous avions formulé en substance la proposition qui suit :

Proposition

Nous discutons sur le secteur UFb qui ne bénéficie pas de protection suffisante. Il est situé à proximité de la zone de Valvins qui fait l'objet d'une montée de la pression immobilière.

Le long de la rue des Basses-Loges se trouve le parc du prieuré des Basses Loges et notamment le Paradou de Gurdjieff, qui est un bâtiment historique avonnais (fortement lié à la vie de Katherine Mansfield) qui mériterait une restauration plutôt qu'un environnement bétonné.

Il nous sera permis de reprendre la présentation que la commune fait de ce site SUR Internet :

" En 1456, les religieux reprirent la terre de Changis, fief très important d’Avon. Pendant plus d’un siècle et demi, malgré les guerres et les calamités diverses, le Prieuré continua de remplir les intentions de ses donateurs. Lorsque les Carmes de Touraine s’y établirent en 1632, la vocation charitable du Prieuré disparut. Des difficultés surgirent, des procès, et il fallut attendre les donations d’Anne d’Autriche et de Louis XIV pour voir une renaissance des bâtiments. Celle de la reine Marie-Thérèse permit de créer, au sein du Prieuré, un ermitage avec cloître, chapelle particulière, et six cellules de moines. En 1791, l’ensemble des bâtiments fut vendu comme bien national ; l’acquéreur Pierre Philibert Giot, négociant à Paris, paya l’ensemble 22000 livres. Il fut nommé Maire d’Avon le 25 floréal an VIII (1800). L’église et l’ermitage furent démolis et le Prieuré converti en maison de campagne, ce qu’il demeura jusqu’au début du XXème siècle. Quelques personnages célèbres y vécurent : Alexandre Corréard, ingénieur et libraire, resté célèbre comme naufragé de la Méduse ; l’avocat Labori, défenseur de Dreyfus, y donna de brillantes réceptions. Enfin, en 1922, sa veuve loua puis vendit le Prieuré à Gurdjieff pour y installer son "Institut" où Katherine Mansfield mourut le 9 janvier 1923. Après avoir été la propriété d’un particulier, puis occupé par l’armée allemande en 1940, le Prieuré fut acheté par la Caisse Régionale d’Assurance Maladie après la guerre et transformé en maison de convalescence. Par la suite, elle construisit dans le parc un nouvel établissement laissant le Prieuré à l’abandon au point qu’il faillit être démoli.

En 1991, sous l’impulsion de Geneviève Martin et Jean-Marie Simon, le Prieuré est inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

[On ajoutera que la demande en a été faite par le CDAS d'Avon dont Mme Geneviève Martin était le président à l'époque et appuyée notamment par M. Gérard Dorlé, autre ancien président du Comité.

L'arrêté d'inscription est ici : http://avon-cdas.blogspot.com/1991/07/arrete-du-11-juillet-1991-portant.html].

En 1992, l’Association des Amis du Prieuré des Basses-Loges fut fondée, dans le but d’en assurer la sauvegarde en proposant de le transformer en espace culturel public. En 1999, le Prieuré des Basses-Loges a été acquis par un promoteur immobilier qui l’a transformé en appartements locatifs.

Aujourd’hui, dégagé des constructions annexes ajoutées au fil du temps, le Prieuré a retrouvé son harmonie architecturale et demeure ainsi un des fleurons de notre patrimoine[3]."

Nous souhaitons que la commune aille au-delà et protège le parc du Prieuré des Basses-Loges, plutôt que d'avoir une insuffisante protection de la zone.

Nous suggérons un espace vert protégé sur le parc :

 

Nécessité absolue de ce classement

 

Lors de l'enquête modificative n° 7du plan local d'urbanisme, le CDAS avait donc proposé le classement intégral du Parc du Prieuré des Basses Loges en espaces verts protégés (inconstructibles).

 

Le rapport du commissaire-enquêteur donne, pages 40-41, la réponse reçue de la commune d'Avon, maître d'ouvrage :

« Un classement en espace vert protégé (EVP) rendrait inconstructible le terrain recouvert par cette servitude. Cette extension de servitude sur la parcelle de l’UGECAM n'est pas écartée dans l'avenir, mais nécessite une étude naturaliste des espaces verts sur l'ensemble du territoire, envisagée pour le mandat suivant. Le terrain en question est déjà protégé car l'ABF. (Architecte des Bâtiments de France), [le Prieuré des Basses Loges est classé Monument historique]. L’ABF a émis des avis interdisant toutes constructions sur le parc (jardin à la française) protégeant le cône de vue depuis le Prieuré des Basses Loges ».

Ce n'est point sur cette question pseudo naturaliste, qui est un atermoiement, que nous fondons notre demande, mais sur l'esthétique et l'historique de la zone.

 

Mais il y a pire. Dans sa réponse ci-dessus, la commune d'Avon ne dit pas que, six mois avant, le 28 juin 2018, avec l'accord de l'ABF. elle a délivré, à Bouygues-Immobilier, un permis de construire pour la création d'un EHPAD (établissement pour l’hébergement des personnes âgées dépendantes) de 85 places, avec une surface de plancher de 4 827 m², au sein de ce site le long de la rue Bezout.

 

La religion du commissaire-enquêteur de l'époque a donc été surprise par la mauvaise foi de la commune.

 

On jugera négativement de l'intégration du projet dans le cône de vue par rapport au bâtiment inscrit depuis 1991 :

 

 

Par chance ce néfaste projet, à l'esthétique en déconnexion totale avec l'importance du site, a été abandonné (mais ce n'est grâce ni à l'ABF ni à la commune). Mais il peut toujours ressurgir.

 

Nous relevons l'opinion suivante dans le dossier actuel :

"La MRAe recommande de présenter les enjeux pour le paysage et le patrimoine, liés notamment au site classé de la forêt de Fontainebleau et au monument historique du prieuré des Basses Loges, et de justifier la compatibilité des évolutions prévues dans le cadre du projet de révision

avec ces enjeux".

 

Nous demandons la prise en considération de cette demande.

 

B) ZONE UCB : RECTIFICATION D'UNE ERREUR / COMPLÉMENT D'UN EVP

 

Une propriété de cette zone comporte une incohérence dans la protection des espaces verts protégés, le parc de la Villa Antoinette n'ayant pas de classement à l'ouest de la propriété.

 

Aucune raison ne justifie cette différence de traitement et on peut supposer qu'il s'agit d'une erreur.

Plan de zonage

 

Photographie aérienne

Nous proposons de rectifier cette incohérence en rétablissant l'EVP le long de la voie privée fermée à la circulation publique Pasteur-Morley :

 

 

CONCLUSIONS

 

Nous invitons le commissaire enquêteur à rendre l'avis suivant :

- donne un avis favorable avec la réserve expresse que l'aménagement prioritaire du trottoir la voirie départementale de Valvins soit considéré comme une priorité absolue par les pouvoirs publics

 

- donne un avis défavorable à la suppression de l'EVP de la zone de Valvins

 

- recommande la protection du parc du Prieuré des Basses-Loges

 

- recommande la rectification d'une erreur / complément d'un EVP en Zone UCb (Villa Antoinette)

 

 

Le bureau du CDAS d’Avon