Comité
de défense d'action et de sauvegarde d'Avon
Association déclarée 27 avril 1976 JO 9
mai 1976
Association agréée Code Urbanisme
article L. 132-12 - Arrêté préfectoral 2017/CS/38 du 2 mai 2017
Site : avon-cdas.blogspot.com Courriel : cdas-avon@orange.fr
|
Fontainebleau
Patrimoine
Association
loi 1901 n° 9741
déclarée au JORF du 11 décembre 1996 p. 5454
Site :
fontainebleau-patrimoine.blogspot.fr
Courriel : echosbleau@gmail.com Tel : 01 60 74 80 33
24, Bd Thiers 77300 Fontainebleau
|
PLAN
LOCAL D’URBANISME FONTAINEBLEAU AVON
-
MODIFICATION DE DROIT COMMUN - MODIFICATION N° 10
-
MISE EN COMPATIBILITE – INSEAD
Enquête
publique du 22 octobre au 22 novembre 2019
OBSERVATIONS
COMMUNES DU
CDAS
D'AVON ET DE FONTAINEBLEAU PATRIMOINE
Sommaire
Sommaire
Introduction
I. En ce qui concerne la modification n°10 du PLU De Fontainebleau Avon
Introduction : Sur le projet de modification vu dans sa globalité
1/ Le secteur de l’hôpital et ses avoisinants
2/ Le secteur de la clinique de la Forêt rue Lagorsse ; atteinte à un espace vert
3/ Le Parc des Subsistances
4/ Le boulevard de Constance : lotissement d'un terrain issu du massif forestier
5/ Le centre-ville : réduction des obligations de stationnement
II. En ce qui concerne mise en compatibilité du PLU de Fontainebleau Avon relative a L'Institut européen d'administration des affaires (INSEAD)
III. Observations complémentaires
CONCLUSIONS
Le projet de modification lancé
par la délibération du conseil communautaire du 12 décembre 2018 se concrétise
par des évolutions inquiétantes.
Une réunion ouverte aux associations a été organisée le 20
septembre 2019.
Le projet permettrait entre 900 et 1100 logements
selon les dires obtenus lors d'une réunion du 20 septembre 2019 avec la Mairie,
le CDAS d'Avon et Fontainebleau Patrimoine. Avec un taux moyen d'occupation de
2,3 habitants/logement, l'accroissement théorique de population serait de 2070
à 2530 habitants.
L'impact de cet accroissement de population n'a
nullement été analysé.
Si l'on prend un exemple, le secteur des transports
et le trafic de voirie, on est étonné de l'imprévoyance de l'autorité. En
effet, le taux d'équipement automobile par habitant moyen en Seine et Marne est
de 0,49 véhicule/habitant (source : ANFA), cela donnerait un accroissement
théorique du parc de 1010-1240 véhicules qui viendront augmenter la charge de
voirie déjà saturée.
La question des transports ferroviaires n'a pas été
traitée, alors que l'on sait que la ligne R est désormais à son point de
saturation.
Le bureau d'étude en charge du projet de
modification a prétendu qu'il fallait anticiper les changements de mode de
mobilité. Cependant, il a dû reconnaître qu'il ne pouvait préciser, même à long
terme, la date où les réseaux et les services publics disponibles dans et au
départ de notre agglomération seraient améliorés.
Tout le monde comprend que le facteur limitant de
l'urbanisation est, par exemple, le maximum de charge d'une station d'épuration
(si elle atteint sa norme, tout accroissement de population entraînera plus
d'effluents non traitables et donc des rejets non traités, c'est à dire de la
pollution). Malheureusement, l'autorité
en charge de la planification d'urbanisme ne comprend pas que le
problème est le même et qu'il y a une impossibilité à vouloir augmenter la
population alors que la capacité des transports (et services publics en
général) ne suit pas.
L'article L151-4 du code de l'urbanisme dans sa
version applicable à la présente modification dispose :
"Le
rapport de présentation explique les choix retenus pour établir le projet
d'aménagement et de développement durables, les orientations d'aménagement et
de programmation et le règlement.
Il
s'appuie sur un diagnostic établi au regard des prévisions économiques et
démographiques et des besoins répertoriés en matière de développement
économique, de surfaces et de développement agricoles, de développement
forestier, d'aménagement de l'espace, d'environnement, notamment en matière de
biodiversité, d'équilibre social de l'habitat, de transports, de commerce,
d'équipements et de services.
En
zone de montagne, ce diagnostic est établi également au regard des besoins en
matière de réhabilitation de l'immobilier de loisir et d'unités touristiques
nouvelles.
Il
analyse la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers au cours
des dix années précédant l'approbation du plan ou depuis la dernière révision
du document d'urbanisme et la capacité de densification et de mutation de
l'ensemble des espaces bâtis, en tenant compte des formes urbaines et
architecturales. Il expose les dispositions qui favorisent la densification de
ces espaces ainsi que la limitation de la consommation des espaces naturels,
agricoles ou forestiers. Il justifie les objectifs chiffrés de modération de la
consommation de l'espace et de lutte contre l'étalement urbain compris dans le
projet d'aménagement et de développement durables au regard des objectifs de
consommation de l'espace fixés, le cas échéant, par le schéma de cohérence
territoriale et au regard des dynamiques économiques et démographiques.
Il
établit un inventaire des capacités de stationnement de véhicules motorisés, de
véhicules hybrides et électriques et de vélos des parcs ouverts au public et
des possibilités de mutualisation de ces capacités".
Il est donc parfaitement visible que la modification
entreprise ne s'appuie pas "sur un diagnostic établi au regard des
prévisions économiques et démographiques et des besoins répertoriés en matière
de développement économique, […] d'équilibre social de l'habitat, de transports,
de commerce, d'équipements et de services".
La reconstruction du centre hospitalier libère des
gisements fonciers mais également du patrimoine bâti dont la requalification
peut désormais être engagée pour permettre le renforcement urbain à partir de
bâtis existants.
Certains
des bâtiments qui occupent ces parcelles sont inscrits à l’inventaire
supplémentaire des Monuments Historiques depuis 1977.
Les
associations déplorent la réduction du périmètre de l'Hôpital et regrettent que
l'on condamne ainsi toute possibilité future de développement au regard de la
démographie ou/et des besoins de l'avenir.
La zone UDCv nouvellement créée est destinée à
l'urbanisation sous un vocable alambiqué : "La modification du PLU
consiste à classer 0,5 hectare de secteur UFb en secteur UDc aux fins de
fluidifier l’usage des bâtiments existants et d’autoriser leur usage
résidentiel d’une part, et d’autre part d’anticiper sur les restructurations
futures du quartier en renforçant les trames jardinées du quartier."
La commune a précisé que le terrain en UDCv (parc de
l'institut Anne Marie Javouhey) pourrait être menacé d'un lotissement et que ce
reclassement le protégerait.
Néanmoins,
le site fait surtout l'objet d'une emprise au sol de 30 % : la garantie est
donc faible et la commune refuse, malgré notre demande, la mise en place d'un
espace vert protégé. Au mieux, propose-t-elle des compensations sous forme de
toitures jardins, ce qui nous paraît discutable.
Espace vacant de 34 347 m2 envisagé pour des
logements des bureaux et du commerce, sans tenir compte des effets sur la population,
les services publics.
Le périmètre a été longtemps affecté à un usage militaire
(réserves, stockage), il est désormais à l’état de friche (hors un espace de
stationnement provisoire réalisé au profit de la Halle et du cinéma).
L’Etat qui est propriétaire de la majeure partie du
site a lancé un appel à projet en vue de leur cession. 20 872 m2 ont été cédés
par l'Etat : "Les terrains ont été achetés 16.000.000 € par le
promoteur" selon la mairie d'Avon.
La modification du PLU permettra la création de
logements, de bureaux et de commerces alors que le secteur était affecté aux
équipements et aux activités lors de la modification n° 3 du 11 décembre 2014
entérinant le changement d'affectation originaire.
Il faudrait donc se reporter à la modification de
2014 pour évaluer l'impact envisagé, cependant il s'agissait à l'époque de
prendre en compte l'abandon du projet d'hôpital. La mise en logements du
secteur constitue une innovation à notre avis insuffisamment évaluée.
L'autorité
ne peut tirer argument de ce que le site avait déjà été évalué lors d'une
précédente ouverture à l'urbanisation pour échapper à son obligation de
motivation susvisée, la présente modification précisant de manière beaucoup
plus nette les modalités de cette ouverture et la répartition des objectifs
d'occupation des sols. Or, l'impact sur les thèmes que le rapport de
présentation doit diagnostiquer et évaluer dépend étroitement de la répartition
des activités et types d'habitat que l'autorité décide de déterminer. Les
conséquences sont éminemment différentes en termes de besoins d'équipements et
de services ainsi qu'en terme d'affectation des ressources en voirie et autres
infrastructures existantes.
Il
nous apparaît donc, comme nous le soulignons dans notre introduction générale,
que le rapport de présentation ne satisfait pas les obligations légales.
Nous
allons essayer de donner des éléments permettant au public et au
commissaire-enquêteur d'évaluer la gravité des changements induits par le
projet.
a) un bétonnage
surdimensionné
La modification
permettra une spéculation immobilière sans avantage pour les
habitants de l'agglomération et encore moins les riverains, soit une première
tranche de 400 logements (15% log. sociaux) avec 900 habitants annoncés.
Plus tard, sans doute, le double, au regard de l'autorisation de bâtir
permise par la modification du PLU.
La hauteur
des constructions ira jusqu'à 6 niveaux. 18 mètres au faîtage de
toiture en pentes, 20 m en toit-terrasse ou lorsque les rez-de-chaussée
sont dédiés à une activité commerciale. Pire, une hauteur non limitée en
cas de soi-disant intérêt architectural. L'impact sur le voisinage est
oublié.
Les
hauteurs seront réglementées de manière très lâches et permettent toutes les
dérogations : "la hauteur des constructions est limitée à 15,00 mètres
à l’égout et 18 mètres au faîtage de toiture en pentes. (2m supplémentaires
restant possibles pour l’aménagement des acrotères et édicules ou lorsque les
rez de chaussée sont dédiés à une activité commerciale) Une hauteur supérieure
peut être ponctuellement admise si elle est justifiée par un effectif intérêt
architectural."
Il
nous apparaît que l'augmentation sinon la dérégulation des hauteurs ainsi
envisagées ne satisfait pas l'objectif de motivation posé par l'article R151-2
du code de l"urbanisme : "Le rapport de présentation comporte les
justifications de : […]
2°
La nécessité des dispositions édictées par le règlement pour la mise en œuvre
du projet d'aménagement et de développement durables et des différences
qu'elles comportent, notamment selon qu'elles s'appliquent à des constructions
existantes ou nouvelles ou selon la dimension des constructions ou selon les
destinations et les sous-destinations de constructions dans une même zone ;"
On
ajoutera que le site est situé à proximité du sud du Château.
L'absence
de disposition en matière d'esthétique nous apparaissent comme ne tirant
nullement les conclusions de la constatation de l'existence d'un patrimoine
monumental et mondial à proximité.
Malgré
la proximité de monuments historiques, on peut craindre pour l'harmonie
architecturale.
b) une ville-dortoir à fort impact
sur transports & services publics
i) Les transports et la circulation
Le projet aura un
fort impact sur la circulation : avec
900 habitants et 0,49 voiture par habitant en S&M (ANFA2018), on aurait
440 voitures supplémentaires, dont beaucoup iront à la gare via Avon ou
à Fontainebleau-centre (de plus, une route vers la RD606 sera mise en
place, créant un appel d'air).
L'impact sur
les transports du surcroît de population occasionné par le projet et
les projets territoriaux vosins n'est pas évalué, avec une ligne R
SNCF arrivant à saturation !
Cette affirmation est confirmée par le Schéma
Directeur de la ligne R présenté au Conseil d’Administration du STIF de février
2015 :
"Les missions suivantes
de la ligne R présentent des trains avec des taux d’occupation des places
assises > à 90% pour des trajets de 25 minutes ou plus : - les liaisons
depuis Montargis et Montereau en heure de pointe pour le sens de la pointe
entre Melun et Paris ;"
Il est visible que l'autorité n'a pas tenu compte des projets d'autres
collectivités qui vont encore aggraver la charge des trains à compter de Melun
comme la ZAC DE VOISENON dit 'Woody' (2300 logements pour la 1ère
tranche) ou LE CLOS SAINT LOUIS à Dammarie (2000 logements supplémentaires).
ii) Le commerce pré-existant du Vieil Avon menacé par le futur quartier
et l'économie
Le projet renforce le caractère
de ville-dortoir avec ratio emplois / logements déséquilibré.
La concurrence
pour les commerces du Vieil Avon n'a pas été prise en
considération ni même évoquée : il y a donc un risque de porter atteintes
aux objectifs du Projet d'aménagement et de développement durable (PADD) qui
invite pourtant à les préserver :
- "Maintenir et développer les
activités commerciales
La zone de chalandise se décompose en trois niveaux :
l’agglomération elle-même, le cercle des communes riveraines et le bassin de
vie entre Melun, Nemours et Montereau. Le tissu commercial des deux communes
répond à ces zones d’attraction.
La disposition des zones commerciales s’inscrit
dans des espaces traditionnels ou des lieux d’échange organisés : le centre
ville de Fontainebleau, le pôle gare et l’axe Franklin Roosevelt, la zone
d’activités d’Avon et les cœurs de village d’Avon."
(p. 8).
- "Les moyens d’y parvenir
: […] En renforçant des pôles commerciaux (centre de Fontainebleau, axe
du village d’Avon, Butte Montceau, Gare, Fougères)."
iii) Insuffisance des études d'impact sur
les services publics
Les études attendues
sur une augmentation de population de cette intensité n'ont pas été faites
correctement :
- Aucune étude n'est présentée sur la
scolarisation des enfants.
- Quid des surcoûts
induits en terme de services publics et d'assainissement, payés
aussi par tous les habitants de l'agglomération ?
c) La mairie d'Avon est défavorable
Les
associations notent que le Conseil
municipal d'Avon a donné un avis défavorable le 24 septembre 2019 :
- aux
motifs "que la ville d'Avon
[n'avait] eu aucune visibilité ni possibilité de concertation sur cette
opération, en limite directe avec le quartier du Vieil Avon "
- "[Mme
le Maire d'Avon] s'oppose à cette modification du PLU qui dévalorisera
[…] le foncier dans le quartier du vieil Avon".
Certes, un projet doit être trouvé aux
Subsistances, site qui a été laissé se dégrader par l’État, mais sûrement
pas n'importe quoi et pas sans concertation préalable avec les Avonnais. La
mairie de Fontainebleau devra prendre en compte l'opinion des riverains,
premiers concernés par les nuisances et rééquilibrer le ratio emplois /
logements.
Ce site est issu de la forêt
domaniale et a été affecté à l'ONF pour ses besoins d'administration.
Site
actuellement occupé par les bureaux territoriaux de l’ONF, pris sur des
terrains forestiers, jugé sous-densifié et susceptible de participer au
renforcement économique et tertiaire de ce quartier dédié à la formation, sinon
à des logements.
La direction
territoriale de l'ONF est donc susceptible d'abandonner ce site, sinon
Fontainebleau, peut-être pour Compiègne.
La
politique du CDAS d'Avon comme de Fontainebleau Patrimoine a toujours été de sacraliser
l'espace forestier historique, et de n'admettre que de très rares
dérogations notamment en lien avec la gestion forestière.
Lorsque
le site d'une telle dérogation est désaffecté, le terrain doit être réintégré
dans l'espace naturel dont il a été tiré. Cette politique s'inscrit dans le
cadre du principe de non régression de la protection de l'environnement
(article L. 110-1 du Code de l’environnement).
Le
lien de la nouvelle affectation du site n'a aucun rapport avec les boisements
et ne nous paraît pas justifiée.
On ajoutera qu'alors que la Ville de Fontainebleau
promeut la protection du massif dans son emprise historique c'est à dire dans
son vieux bornage en vue de l'obtention du prestigieux label du Patrimoine
mondial de l'UNESCO.
Le
plan ci-contre est extrait de la carte
interactive de l'ancien bornage de la forêt de Fontainebleau produite par les
Amis de la forêt de Fontainebleau (https://macarte.ign.fr/carte/9e05fe9f43964419d68a74c9eed8ecf3/Ancien_bornage) et montre que ledit
terrain voué à l'urbanisation est bien une dépendance de la forêt domaniale et
antérieurement royale (bornes 1001, 1002 et 1003) :
Une
vue aérienne montre le terrain en état forestier avant l'aménagement des
bureaux de l'ONF :
La commune, prétextant la mise à disposition de
parcs de stationnement publics et l'évolution des modes de consommation,
souhaite réduire les obligations en matière de stationnement (on passerait
d'une 1 place par tranche de 80m² de surface de plancher de construction avec
un minimum de 1 place par logement, à seulement 1 place de stationnement par
logement minimum).
Contrairement à ce qui a été indiqué la Ville n'a
que peu créé de stationnements récemment, elle a supprimé le stationnement de
surface sur la place de la République, compensé en sous-sol, donnant un solde
positif de 37 places.
La raison indiquée en réunion est de favoriser la
reprise de logements vacants (ou la transformation de commerce fermé en de tels
logements).
Notre position est favorable à condition de
circonscrire cette dérogation aux seuls logements anciens en excluant les
éventuels projets en neuf.
La présente observation concernant les modalités
d'extension dudit Institut et non le principe même de celle-ci.
1/ Suppression d'espaces verts protégés (EVP)
On sait que les terrains de l'INSEAD ont été pris en
partie sur la forêt domaniale de Fontainebleau.
Le terrain d'assiette de la construction au nord de la
route du Plessy-Mornay, d'une superficie de 1 ha 55 a et 81 ca, a été acquis le
21 mai 1999 sur la Forêt domaniale ; situé dans le périmètre du site classé, en
vertu de l'arrêté ministériel du 2 juillet 1965, de la forêt domaniale de
Fontainebleau. Cette acquisition bien que contestable a fait l'objet d'une
compensation forestière.
Il
est donc plutôt paradoxal sinon antithétique de lire dans le rapport : " En
questionnant son modèle de développement spatial et sa stratégie paysagère en
particulier, l'INSEAD participe à valoriser la présence du patrimoine forestier
adjacent et à le prolonger au cœur du campus.", car c'est plutôt le
contraire, c'est à dire le campus qui se prolonge au détriment du patrimoine
forestier.
Le projet consiste en la suppression partielle
d'espaces verts protégés que la mairie a laissé se dégrader : "Les deux
espaces concernés présentent aujourd’hui un caractère naturel ou paysager
relativement modeste, dans la mesure où ils accueillent un parking surfacique
de 125 places en enrobé au Nord (1) et une aire de
livraison
en enrobé également au Sud (2)." (rapport du projet).
La
dégradation en cause, admise par l'impéritie de la collectivité, ne déqualifie
pas pourtant toute prétention concernant le fait que l'opération va réduire une
protection, qui eût dû être mieux respectée.
Loin
de constituer une "démarche vertueuse de renaturation des sols [qui]
témoigne d'une volonté de faire une utilisation raisonnée du tissu urbain
existant visant aussi à réduire l'empreinte anthropique du campus sur le milieu
naturel.", on peut plutôt en constater l'inverse.
Il
nous apparaît que la réduction des espaces verts protégés eût mérité une
compensation foncière, en plus de l'opération d'habillage paysagère.
2/ Abaissement des obligations de stationnement
Le
rapport indique :
"L'offre
actuelle en stationnement est largement surabondante par rapport aux besoins
avérés pour le bon fonctionnement de l'école :
• Nombre de places de stationnement existantes : 774
places
• Nombre de places requises au PLU actuel : 550 places
• Besoins estimés par l'INSEAD à terme (projet
réalisé) : 600 places
environ.
Modification
de la règle proposée :
"Le
nombre de places de stationnement réalisées devra satisfaire
l'ensemble
des besoins estimés pour le bon fonctionnement de
l'institution
sur le terrain d'assiette foncière et intégrées au volume
des
constructions"".
Les
associations estiment au contraire que malgré cette affirmation qui n'est
assortie d'aucune précision permettant d'en assurer la véracité et qu'au
contraire, les usagers de l'INSEAD débordent allégrement sur les stationnements
publics à proximité.
Une
descente sur les lieux du commissaire-enquêteur lui permettrait de constater
que le stationnement public de la piscine de la forêt est sur-occupé par des
véhicules dont les conducteurs et passagers ne sont pas usagers de cet
équipement.
Il
a encore été allégué lors de la réunion des associations que des changements de
mode de mobilités ne manqueront pas de se produire à l'avenir et justifieront
l'utilité du surcroît prétendu de stationnements. A cet égard, cette allégation
est dépourvue de toute justification factuelle et ne saurait apporter un
argument valide. Au contraire, on constatera que le rapport de présentation ne
fait nullement état d'une amélioration des transports publics à proximité du
site en question.
Les
associations supposent plutôt que la réduction envisagée est effectuée pour des
motifs strictement économiques et non d'urbanisme (ce qui serait un
détournement de pouvoir), ne sont donc pas convaincues par le rapport et
considèrent qu'il n'y a pas lieu à réduction des obligations de stationnement.
L'absence d'enquête publique à Avon pourtant
concerné par les évolutions en bordure immédiate de son territoire nous
apparaît comme une erreur manifeste d'appréciation de l'autorité en privant les
populations concernées par les nuisances susceptibles d'être générées par le
projet.
Il
s'agit d'ailleurs d'un inconvénient plus que véniel sinon mortel, car le PLU
est commun aux deux villes, et a toujours, sauf cas isolé, fait l'objet d'une
évolution étudiée en commun. Il appert donc que malgré la volonté affichée par
le maire de Fontainebleau de réfléchir à un accroissement de la gestion commune
(sinon d'aller à une fusion que nous n'appelons pas forcément de nos vœux),
cette démonstration cède à la volonté plus réelle d'exclure une partie de la
population de l'agglomération de la gestion d'affaires qui la regardent
pourtant directement compte tenu de son voisinage.
Par ailleurs, les associations soulignent
l'indigence de la délibération prescrivant la modification du PLU en raison
d'une insuffisante définition des objectifs poursuivis, privant ainsi les
conseillers communautaires ayant participé au lancement d'une information dont
ils auraient dû avoir connaissance pour délibérer et débattre en connaissance
de cause.
Le Comité de défense
d'action et de sauvegarde d'Avon
et Fontainebleau Patrimoine,
Par ces motifs,
Proposent au commissaire-enquêteur de rendre l'avis
suivant :
-
RESERVE en ce qui concerne la modification des obligations de stationnement dans
le centre ville au respect de la
prescription tendant à maintenir les obligations de stationnement pour les
projets de construction neuve;
-
RESERVE en ce qui concerne la modification concernant le site de l'INSEAD au
respect des prescriptions suivantes :
- maintenir les obligations de stationnement sur le
site;
- prévoir une compensation des espaces verts
protégés supprimés
-
DEFAVORABLE en ce qui concerne les autres modifications (notamment
concernant le site des subsistances) considérant :
- l'insuffisance d'évaluation d'impact dans le
rapport de présentation modifié, au regard des objectifs d'occupation du sol
précisés et de l'augmentation de population pourtant conséquente qui en
découle, en ce qui concerne la circulation, les transports et les services
publics;
- l'incohérence entre la volonté de préserver des
espaces libres et leur ouverture à l'urbanisation notamment dans le secteur
proche de l'ex polyclinique;
- l'insuffisance de publicité et d'extension de l'enquête publique à
Avon que le conseil municipal d'Avon n'a pas manqué de souligner.
Fait à Avon
et Fontainebleau, le 22ème jour d'octobre de l'an 2019,
Pour
le Bureau du CDAS d'Avon
|
Pour
le Directoire de Fontainebleau Patrimoine
|
Représentant les deux
associations,
Dr Guillaume Bricker
Docteur en droit public
|
