Communiqué du 8 décembre 2022 et la rep du 9 janvier 2023 concernant la ZAC de la Gare

Communiqué de presse du 8 décembre 2022

Avon ne veut plus de béton à la ZAC de la Gare

Le Conseil municipal d'Avon va bientôt se prononcer sur la poursuite de ses relations avec Aménagement 77 qui détient la concession d'urbanisme de la zone d’aménagement concerté (ZAC) de la Gare actuellement en cours d'achèvement. L'îlot Ouest - en lieu et place de l’ancienne SERNAM face à la Châtelaine - est désormais concerné avec un projet de bétonnage à la clé.

Le Comité de défense et de sauvegarde d’Avon a constaté le ratage de la première tranche c'est à dire l'îlot Est dit des Yèbles sur le plan de l'urbanisme : les constructions bouchent le paysage, s’avèrent sans rapport avec l'architecture de l'agglomération (celle choisie est sans rapport avec la tradition locale, le site forestier voisin et l'accueil des touristes à la gare) et le programme s'est révélé déficitaire conduisant la commune a engager à nouveau des sommes importantes (de l'ordre de 465.000 €) alors qu’une ZAC vise en principe à faire financer par le privé des équipements publics sans que cela ne coûte le moindre centime à la commune. Il en reste de très discutables avantages pour les Avonnais. Quant à la circulation déjà difficile dans la zone, elle va encore s’intensifier avec l’arrivée des nouveaux habitants comme cela avait déjà été souligné dans une étude commandée par la commune.

La commune envisage désormais un nouveau programme avec une surface de plancher prévisionnelle d’environ 6 600 m² se décomposant comme suit : hôtellerie, commerces, logements, local d’activité ou Hôtel de Police municipal. Après avoir perdu de l’argent avec la première tranche, la commune donne l’impression de vouloir « se refaire » avec une participation des promoteurs pour des équipements publics à hauteur de 1 363 513 €, somme dont le calcul est plus qu'opaque surtout pour des équipements encore à discuter.

Le Comité de défense soutient qu'avant toute décision de cette nature, il est nécessaire, a minima, de réviser en profondeur un projet qui remonte déjà à 12 ans, voire d’envisager sa remise en cause pure et simple. Il conviendrait déjà de mener des études économiques et sociales quant à la pertinence d'une nouvelle tranche et, le cas échéant, de réaliser une véritable consultation du public. L’utilité publique de l'opération esquissée est très contestable à l’heure actuelle et semble avant tout servir les intérêts de l'aménageur et de ses partenaires spécialistes de la promotion immobilière. Quant à l'esthétique ou aux nuisances pour les habitants proches, il n'en est nullement question. Le projet de délibération qu’il est prévu de soumettre au Conseil municipal s’avère d’ailleurs incomplet sur de nombreux points et mérite des précisions.

Le Comité de défense considère que la municipalité avonnaise doit rester cohérente avec ses principes : le fait qu'elle critique à juste titre l'urbanisme démesuré de Fontainebleau à proximité du sud d'Avon (Maison forestière, Subsistances, Héronnières) devrait l'amener à réfréner le bétonnage de l'axe Franklin D. Roosevelt - Gare - Avenue Charles de Gaulle (cette dernière étant déjà impactée par trois opérations immobilières : Basses-loges, Terrasses et Yèbles). A défaut, les élus risquent fort de se discréditer auprès des Avonnais.

Cependant, dans la mesure où rien ne presse, le Conseil municipal peut encore retirer cette délibération et prendre le temps de la réflexion en concertation avec les Avonnais.

 

Note de synthèse de la délibération du 13 décembre 2022

POINT 2 – ZAC DES YEBLES DE CHANGIS : APPROBATION D’UNE CONVENTION DE PARTICIPATION AUX EQUIPEMENTS PUBLICS – ILOT OUEST

Rapporteur : Madame Françoise BOURDREUX-TOMASCHKE

 

Conformément aux engagements inscrits dans le dossier de réalisation de la ZAC des Yèbles de Changis, un programme de construction à usage mixte est envisagé, comme suit :

•                     • Hôtellerie 3 étoiles

•                     • Commerces

•                     • Hôtel de police

•                     • Logements

 

Ce programme immobilier serait réalisé par le promoteur Duval Développement Ile-de-France, et les espaces publics associés seraient réalisés par l’aménageur, la SEM Aménagement 77.

En application de l'article L 311- 4 du code de l'urbanisme et suivants, il est nécessaire de déterminer les conditions de participation du promoteur au coût des équipements publics de la ZAC.

Conformément au cadre déterminé par le traité de concession d’aménagement, l’aménageur doit parvenir aux conditions économiques d’équilibre lui permettant de réaliser ses missions contractuelles, et notamment la réalisation des équipements publics.

Le promoteur a quant à lui été retenu pour réaliser un programme immobilier dans un contexte de dialogue quadripartite ayant inclus la ville d’Avon, l’aménageur, le promoteur et le propriétaire foncier (groupe SNCF).

Considérant la volonté partagée par toutes les parties de parvenir au double objectif de rationalisation des coûts et des démarches, et de juste prise en considération du cadre économique de chacun, il en est ressorti le souhait exprimé par tous que la cession foncière soit opérée directement entre l’actuel propriétaire foncier (groupe SNCF) et le promoteur.

Aussi, et suivant les termes du code de l’urbanisme, les parties ont convenu de la rédaction d’une convention de participation pour déterminer le cadre contractuel au sein duquel le montant et les conditions de versement de la participation du promoteur seront réalisés auprès de l’aménageur, en accord avec la ville d’Avon, autorité concédante de la ZAC des Yèbles de Changis.

Conformément à la réglementation en vigueur, la convention ci-annexée constituera une pièce obligatoire du permis de construire à déposer.

En complément, une convention dite « de coordination » sera conclue ultérieurement entre l’aménageur et le promoteur afin d’établir les conditions précises de la coordination des chantiers des deux parties. En respect de la réglementation, cette convention de coordination ne traitera aucunement des enjeux financiers ici exposés, et demeurera donc bien distincte de la convention de participation.

Au regard de la destination de la construction et du bilan financier prévisionnel de la ZAC, ainsi que du projet de construction tel qu’il a été validé par l’aménageur et la commune d’Avon, le montant de la participation due par le promoteur s’élève à 1 363 513 €.

Le montant de cette participation est susceptible d’être révisé en cas d’évolution du projet de construction ayant reçu l’accord préalable des parties prenantes.

Aucune participation de la ville d’Avon n’est envisagée et prévue.

Ce point a été présenté à la commission « Cadre de Vie » réunie le 5 décembre 2022.

Il est donc proposé à l’assemblée :

- d’approuver le projet de convention de participation aux équipements de la ZAC des Yèbles de Changis tel qu’annexé,

- d’autoriser Madame le Maire à signer cette convention et tout autre document s’y afférent, et à effectuer toutes les démarches nécessaires à sa mise en oeuvre.

 

 

 Convention de participation

Îlot Ouest – ZAC des Yèbles de Changis

Commune d’Avon

 

Entre les soussignés

La Ville d’Avon, représentée par Madame le Maire, dûment habilitée à cet effet par une délibération en date du … décembre 2022,

ci-après dénommée la « Ville »,

D’une part

Et

La société dénommée « DUVAL DEVELOPPEMENT ILE-DE-FRANCE», Société par Actions Simplifiées (SAS) au capital de 420.000,00 €, dont le siège social est à PARIS (75116), 45 avenue Georges Mandel, identifiée au SIREN sous le numéro 498.507.763 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS ci-après dénommée le « Promoteur »,

D’autre part

Est également intervenue à la présente convention de participation, en vertu du Traité de concession d’aménagement signé le 28 septembre 2010, la société d’Economie Mixte (SEM) Aménagement 77 au capital de 6 378 128 Euros, inscrite au RCS de Melun sous le numéro 304 099 732, dont le siège social est situé à MELUN (77000), rue Dajot, représentée par M. François CORRE, Directeur Général,

ci-après dénommée l’« Aménageur ».

Préambule :

Aux termes d'un Traité de Concession d’Aménagement en date du 28 septembre 2010, passé en application des articles L.300-4 et L.300-5 du code de l'urbanisme, la collectivité publique locale d’AVON a confié à l’Aménageur l'aménagement de la zone d'aménagement concerté (ZAC) des Yèbles de Changis sise à Avon (77210). Cette concession d’aménagement a fait l’objet de divers avenants dont deux ayant notamment pour objet de modifier la durée de concession afin d’étendre sa durée jusqu’au 28 septembre 2024.

Conformément au cadre déterminé par le Traité de Concession d’aménagement, les dossiers de création et de réalisation de la ZAC, et en lien avec le programme des équipements publics, l’Aménageur doit parvenir aux conditions économiques d’équilibre lui permettant de réaliser ses missions contractuelles et notamment la réalisation des équipements publics.

Le Promoteur a quant à lui été retenu pour réaliser un programme immobilier dans un contexte de dialogue quadripartite ayant inclus la Ville d’Avon, l’Aménageur et le propriétaire foncier (groupe SNCF).

Dans le cadre de la réalisation de la ZAC sur cet îlot dit « Ouest », certains terrains ne seront pas cédés directement par l’aménageur. En effet, à l’issue de ce dialogue quadripartite, les parties se sont entendues sur la cession directement au Promoteur des emprises de terrain à bâtir mentionnées au « i » de l’article 1 ci-après et détenues par le groupe SNCF.

Cette volonté est partagée par toutes les Parties afin de parvenir au double objectifs de rationalisation des coûts et des démarches, et de juste prise en considération du cadre économique de chacun.

Aussi, et suivant les termes du code de l’urbanisme, les Parties sont convenus de la rédaction de la présente convention de participation pour déterminer le cadre contractuel au sein duquel le montant et les conditions de versement de la participation du Promoteur seront réalisés auprès de l’Aménageur, en accord avec la Ville d’Avon autorité concédante de la Zac de l’éco-quartier des Yèbles de Changis.

Conformément à la réglementation en vigueur, la présente convention constituera une pièce obligatoire du permis de construire à déposer.

En complément, une convention dite « de coordination » sera conclue ultérieurement entre l’Aménageur et le Promoteur afin d’établir les conditions précises de la coordination des chantiers des deux parties. En respect de la réglementation, cette convention de coordination ne traitera aucunement des enjeux financiers ici exposés, et demeurera donc bien distincte de la convention de participation.

 

Ceci expose, il est convenu ce qui suit :

 

ARTICLE 1 – DESIGNATION DU TERRAIN CONCERNE

Le programme de construction envisagé par le Promoteur a pour assiette foncière un ensemble de terrains sur le territoire de la Commune de AVON (Seine et Marne) (77210), d'une superficie approximative globale d’environ 5.604 m², devant provenir de l’acquisition concomitante :

i                      i) à concurrence d’environ 5.264 m², correspondant à une partie à détacher de la parcelle cadastrée section A numéro 1710, lieudit « 9017 PL DE LA GARE », appartenant aux entités issues du groupe SNCF

ii                     ii) à concurrence d’environ 340m², correspondant à une partie à détacher de la parcelle cadastrée section A numéro 1713, lieudit « AV DU GENERAL DE GAULLE», d’une contenance cadastrale non garantie de 0ha 5a 47ca.

 

Et tel que l’emprise du terrain est figurée sur le plan établi par le cabinet de Géomètre-Expert Philippon en date du 10 novembre 2022 demeuré ci-annexé. (Annexe n°1 - Plan d’emprise du Terrain).

Il est ici rappelé que la superficie exacte de la parcelle à acquérir par le Promoteur est susceptible d’évoluer, notamment à la baisse, afin de tenir compte des impératifs du groupe SNCF. L’évolution exacte de la superficie de cette emprise ne devra pas entrainer pas de modification substantielle dans les conditions de réalisation du projet, faute de quoi un avenant à la présente convention sera alors sollicitée.

 

ARTICLE 2 – OBJET DES TRAVAUX

Le Promoteur envisage de réaliser, sur le terrain mentionné à l’article 1, un programme de construction à usage mixte pour une surface de plancher prévisionnelle d’environ 6 600 m² SdP se décomposant comme suit :

•                      • Hôtellerie

•                      • Commerces

•                      • Logements

•                      • Local d’activité ou CINASPIC, dont la destination prévisionnelle est de type Hôtel de Police municipal.

 

Le programme exact des constructions résultera de l’arrêté du Maire d’Avon accordant le permis de construire au Promoteur.

Le cas échéant, en cas de demande de permis de construire modificatif, le programme définitif des constructions résultera des arrêtés du Maire accordant les permis de construire modificatifs.

 

ARTICLE 3 – MONTANT DE LA PARTICIPATION

Au regard de la destination de la construction et du bilan financier prévisionnel de la ZAC, ainsi que du projet de construction d’une surface de plancher d’environ 6.600 m² tel qu’il a été validé par l’Aménageur et la commune d’Avon, le montant de la participation due par le Promoteur s’élève à un million trois cent soixante-trois mille cinq cent treize euros (1 363 513 €).

Le montant de cette participation est susceptible d’évoluer dans l’hypothèse où le projet du Promoteur évolue, le cas échéant avec l’indispensable accord préalable des autres parties prenantes. Dès lors, les parties se rapprocheront afin de définir l’ajustement éventuel, à la hausse ou à la baisse, du montant de la participation ci-dessus fixé.

 

ARTICLE 4 – MODALITES DE VERSEMENT

4.1. - Compte tenu des modalités de financement de la ZAC, en application du traité de concession d’aménagement signé le 28 septembre 2010, et à la demande de la Ville, le Promoteur s’engage à verser le montant de la participation prévue par la présente convention directement à l’Aménageur, selon les modalités ci-après définies.

4.2. - Le Promoteur s’engage à verser la totalité de la participation au coût des équipements publics de la zone dans les 7 jours suivant l’acquisition par ses soins du dernier terrain d’assiette du projet de construction, sur production d’une facture par l’Aménageur.

Il est dès lors expressément convenu entre les parties qu’en cas de non acquisition du terrain d’assiette du programme de construction par le Promoteur comme en cas de non obtention du permis de construire autorisant la construction, les présentes seront caduques et de nul effet sans formalité et sans indemnité.

4.3. - Dans le cas d’un permis de construire modificatif, le paiement ou le remboursement de l’ajustement éventuel, à la hausse ou à la baisse, du montant de la participation interviendra dans le mois suivant le caractère définitif dudit permis de construire modificatif sur production d’une facture par l’Aménageur.

4.4. - Passée la date d’échéance, les sommes dues au titre de la présente convention de participation, à quelque titre que ce soit, porteront intérêt au taux de l’intérêt légal à la date d’échéance, majoré de cinq points, sans qu'il soit besoin d’une mise en demeure, et sans que le paiement de ces intérêts dégage le Promoteur de son obligation de payer à la date prévue à l’Aménageur, lequel conserve, de même que la Ville, la faculté de l’y contraindre et d’exiger des dommages-intérêts.

4.5. - En cas de retrait d’un permis de construire modificatif modifiant la surface de plancher du projet, les sommes réglées à la hausse ou à la baisse suivant l’article 4.3 seront restituées dans le mois par la Partie concernée, à compter de la date à laquelle le Promoteur aura informé l’Aménageur du retrait de permis.

 

ARTICLE 5 – TRAVAUX D’AMENAGEMENT A LA CHARGE DE L’AMENAGEUR

Il est rappelé que l’Aménageur exécutera sur l’îlot Ouest – comme précédemment sur l’îlot Est - des travaux d’aménagement qui seront étroitement concertés avec les autres Parties, validés par la Ville, et conformes au cadre contractuel et réglementaire de la ZAC.

 

ARTICLE 6 – TRANSFERT DU PERMIS – MUTATION - SUBSTITUTION

La présente convention est opposable non seulement au Promoteur, mais également à ses ayant-droits, à quelque titre que ce soit, et notamment à toute filiale porteuse de projet.

Dès lors que le terrain ci-avant désigné et les constructions s’y trouvant seraient pour tout ou partie vendus, ou qu’ils feraient l’objet de contrats conférant des droits réels à un tiers, ou encore en cas de transfert de permis de construire notamment à une éventuelle société filiale porteuse du projet, les obligations résultant de la présente convention seront transférées de plein droit aux bénéficiaires de ces ventes ou transferts. Le Promoteur s’engage à faire insérer dans les actes afférents, l’obligation pour son acquéreur ou tout autre tiers détenteur des droits réels d’exécuter et de transmettre aux acquéreurs successifs, les obligations résultant de la présente convention de participation auxquelles il n’aurait pas été satisfait.

Le Promoteur sera tenu solidairement avec ses successeurs du paiement des fractions de participation non encore effectuées à la date de l’acte de vente ou de tout autre acte conférant une partie des droits réels ou encore à la date de transfert du permis de construire.

 

ARTICLE 7 – LITIGES

Tout litige résultant de l’application de la présente convention de participation et ses suites sera du ressort du tribunal administratif de Melun.

Sans préjudice des recours ouverts par l’article L. 332-30 du Code de l’Urbanisme, toute réclamation contentieuse devra avoir été précédée à peine d’irrecevabilité d’une réclamation gracieuse adressée à la Ville dans un délai de deux mois à compter de la réception par le Promoteur de la notification de l’ajustement.

 

ARTICLE 8 – EFFETS

8.1.- La signature de la présente convention ne préjuge pas des délais d’instruction de la demande de permis de construire déposée par le Promoteur, ni de la décision qui sera prise à l’issue de cette instruction.

8.2.- Si par impossible une stipulation quelconque de la présente convention était entachée d’illégalité, la constatation de ladite illégalité n’emporterait pas, sauf indivisibilité, la nullité du surplus.

 

ARTICLE 8 – ELECTION DE DOMICILE

Pour l’exécution de la présente convention de participation, les parties intervenantes font élection de domicile :

• pour la Ville, à l’Hôtel de Ville

• pour le Promoteur, en son siège social

• pour l’Aménageur, en son siège social

 

Fait le … 2022, à Melun

En 3 exemplaires originaux (dont une pièce annexe)

Pour la VILLE Pour le PROMOTEUR

Pour l’AMENAGEUR